（2017）晋民申750号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-08-10
案件名称
王秀荣与山西佳家玛房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
山西省高级人民法院
所属地区
山西省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
王秀荣,山西佳家玛房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
山西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）晋民申750号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王秀荣，女，1974年9月17日出生，汉族，住大同市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山西佳家玛房地产开发有限责任公司。住所地：大同市矿区恒安新区B区**号。法定代表人：朱加强，该公司经理。委托诉讼代理人：李业宏，山西民仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贠若石，山西民仁律师事务所律师。再审申请人王秀荣因与被申请人山西佳家玛房地产开发有限责任公司（以下简称佳家玛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市中级人民法院（2016）晋02民终782号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王秀荣申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案系房屋买卖合同纠纷，2013年9月27日，王秀荣与佳家玛房地产公司签订《京都国际广场商铺认购协议书》，佳家玛房地产公司将位于大同市××区口西北角”京都国际广场”项目商铺第1号楼3289号商铺卖给王秀荣，认购协议书中载明：建筑面积18.93平方米，房屋总价款232859元，一次性付款享98折优惠，并优惠1万元，返三年租金，优惠后价款为169054元。（一）二审判决中对延期交房的认定严重错误。理由及依据如下：1.本案中佳家玛房地产公司在网页上承诺的交房日期虽未载入认购协议书中，但该日期应属于出卖人即佳家玛房地产公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，该允诺是具体确定的，应当视为合同内容。2.佳家玛房地产公司提供的建设工程施工许可证，显示开工日期为2014年4月10日，竣工日期为2016年4月9日。而其提供的竣工报告载明实际开工日期为2013年7月10日，实际竣工日期为2014年11月30日，故佳家玛房地产公司是在其并未取得相关资质许可的情况下，就私自进行工程建设，并与毫不知情的王秀荣签订了认购协议书，这本身是严重的违法行为。其二，佳家玛房地产公司提供的消防验收意见书中载明，该工程消防验收合格的时间为2016年2月4日。也就是说直至2016年2月4日佳家玛房地产公司所建工程项目才符合交付条件，而这与其承诺的2014年10月交房大相径庭，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”在佳家玛房地产公司迟迟不交付商铺期间，王秀荣曾多次催告，但佳家玛房地产公司一直拒不理会，佳家玛房地产公司延期交房的事实已经构成根本性违约，故王秀荣有权请求解除合同。3.二审判决中没有对该情节审理清楚，而是认定佳家玛房地产公司在腾讯网上发布的信息不能明确该信息的发布主体为佳家玛房地产公司，这是严重的错判。从发布的内容、楼盘的位置及相关的宣传，可以非常明确的证明在腾讯网上该信息得发布主体为佳家玛房地产公司。（二）二审判决认定王秀荣认为佳家玛房地产公司所售商品房公摊面积超过承诺比例的主张缺乏依据是错误的。具体理由及依据如下：佳家玛房地产公司的销售人员在售楼时明确向王秀荣许诺公摊面积为20%，而实测后佳家玛房地产公司所售商铺公摊面积高达50%左右，属于严重违约。二审在该项内容认定上，认为佳家玛房地产公司的”销售人员陈述内容亦不能证实购买主体以及与本案所涉房屋的关联性”，该表述含混不清，不明所以，对基本事实的认定完全错误。首先，证据视频资料中可以清晰可见”京都国际广场”字样，足以证明拍摄地是在京都国际广场售楼中心；其次，该销售人员所着制服及其当时对王秀荣所做讲解足以证明该销售人员为佳家玛房地产公司所雇佣，该销售人员所做陈述应为佳家玛房地产公司许可的；再次王秀荣在佳家玛房地产公司处只购得争议房屋一处房产，故王秀荣与销售人员所谈及的关于公摊面积的内容只能是争议房屋的公摊面积。二审中认定的不具有关联性是对基本事实的错误裁判。（三）二审判决中对广告宣传内容的认定避重就轻，对涉及开业时间这一明确允诺内容，未能厘清事实，所做裁判严重偏离事实。具体理由及依据如下：佳家玛房地产公司在其销售广告、网页宣传资料中承诺”买即返租”、”交2万抵3万”、”一次性付款尊享98折”、”2014年10月盛大开业”这些宣传内容依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定均为具体确定的允诺，且对认购协议书的最后签订都起到了实质性的影响，均应构成合同内容。而在签订认购协议时，佳家玛房地产公司也将广告宣传中”交2万抵3万”、”一次性付款尊享98折”的内容得以兑现，承认了广告宣传中的部分内容，但佳家玛房地产公司却未对”2014年10月盛大开业”的承诺兑现，属于严重的事实违约。从上可得，本案中王秀荣依据认购协议书的内容完全履行了自己的义务，而佳家玛房地产公司严重违约，违反国家禁止性规定，未取得资格许可就向王秀荣出售房屋，并未按其在广告宣传中允诺的时间向王秀荣交付房屋，构成根本违约，以至于王秀荣订立合同的目的难以实现。王秀荣的依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项的规定申请再审。佳家玛房地产公司提交意见称：（一）原判决认定的事实清楚，适用法律正确，证据确凿。1.佳家玛房地产公司没有违约，京都国际广场已经通过验收，《京都国际广场商铺认购协议书》合法有效，所购商场铺位在购买前就已约定由京都国际商场统一经营，不存在擅自出租和解除预约合同的问题。（1）佳家玛房地产公司所开发的项目大同市京都国际广场，建筑质量合格、五证齐全，通过验收，并于2015年4月30日交付使用（至于2014年10月交房的承诺，在合同中未约定）。王秀荣与佳家玛房地产公司在签订《京都国际广场商铺认购协议书》时，已经领取了三年的租金44958元。（在协议中也明确记载”已返三年租金44958元”的内容，并且王秀荣也清楚地知道出租十一年给京都国际商场），该内容能够认定王秀荣在签订商铺认购协议时已经知晓其所购商铺将由京都商贸公司租赁经营的事实，并已实际履行。现在除王秀荣等个别业主由于自身的问题，其他业主都己经与京都商贸公司签订了《京都国际广场商铺租赁合同》（见附件一，证明其他业主和京都商贸签订租赁合同的情况）。（2）2013年9月27日《认购协议书》经双方签字生效后，佳家玛房地产公司己按协议约定给与王秀荣购买的1号楼3289号商场铺位，人民币10000元的优惠，购房款总价九八折的优惠，现该商场铺位通过验收，已交付并已开业，正在为广大业主带来利润，王秀荣已拿走三年店铺租金人民44958元，已经实实在在得到了所购商铺的收益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定，不存在解除预约合同的问题。王秀荣于2015年4月29日起诉到大同市矿区人民法院要求解除合同，距离王秀荣与佳家玛房地产公司于2013年9月27日签订《认购协议书》的时间己经过去了将近两年，而法律规定解除合同的时效是一年，王秀荣起诉的已超过时效。因此，首先佳家玛房地产公司不存在擅自出租的问题。王秀荣与佳家玛房地产公司所签订的《京都国际广场商铺认购协议书》是在双方真实意思表示，没有违反法律规定，不存在解除的条件，在法律规定的解除合同时效内没有申请解除。双方签订的认购协议合法有效。2.佳家玛房地产公司不存在广告宣传虚假的问题，王秀荣清楚自己购买的商铺的实际情况。（1）关于沃尔玛等商家是否入住的广告宣传，那只是一种商业意向，是商铺销售的促销手段，并且在协议中也没有约定。佳家玛房地产公司一直在积极的引进大型商家，在2016年，大润发、肯德基等已成功入住，所以佳家玛房地产公司不存在虚假宣传，也无须承担违约责任。（2）王秀荣在购买京都国际广场商铺时，很清楚自己所购买的实际上就是商场的楼层面积。王秀荣购买商铺实际上是一种投资行为，为的是每年能拿到可观的租金，并不是要自己去经营。而且在大型商场里，王秀荣所购商铺建筑面积不到20平方米，在整体经营的情况下，很难划出具体的经营区域，所以说自己经营也不现实。因此，佳家玛房地产公司不存在广告宣传虚假问题，也不存在王秀荣所购的是独立商铺还是楼面经营面积认识上混淆的问题。（3）王秀荣提出1号楼3289号商铺公摊面积超标是没有依据的，商场的公摊面积应当根据商城的整体布局设定。并且公摊面积应以房管部门的最终核定为准。王秀荣没有提出商铺公摊面积超标的依据。因此，佳家玛房地产公司不存在对公摊面积的超标。（二）大同市的房地产经济和百货零售业现仍低迷，而佳家玛房地产公司却努力融资，一直坚持，没有放弃为王秀荣谋取利益。2014、2015两年是大同市房地产经济和百货零售业的寒冬。大批房地产企业深陷困境，有的企业不要说交付房屋，就连”五证”也是不齐全的，政府相关部门正在想尽一切办法积极复苏相关行业。作为本案佳家玛房地产公司所开发的项目，公司克服资金短缺，市场疲软的不良状况，不仅开发手续齐全，配套设施完善，多次受到矿区政府的高度评价，是矿区房地产业的先进单位，而且已经向商铺的权利人一次性支付了三年的租金。现有的1600多家商户，除王秀荣等13家商户外，均对购买的商铺未提出异议。现在京都国际广场己经开始办理相关业主的网签（附件二，证明己经开始办理网签手续）和产权证书，不久便可交付到业主手中。（三）维护大同市房地产市场的稳定与发展是政府和企业重要职责所在，和谐社会是需要全社会共同努力的。大同市政府十分关心房地产市场的健康发展，对于手续齐全的，已经步入正轨的房地产企业更是积极扶持，减少相关环节的阻碍，使其快速成长。因房地产市场的波动，王秀荣认为自己所购买的京都国际广场商城铺位，购买的价格偏高，在没有任何解除购房协议的条件下，要求解除购买协议的做法是错误的。在没有得到佳家玛房地产公司同意后，便开始通过诉讼、到京都国际广场现场阻挠等行为，不仅影响了京都国际广场的正常经营，还给正在处于复苏期的大同市房地产市场带来了不良影响，给社会带来了不安定因素，给和谐社会带来了负面评价。综上，佳家玛房地产公司认为，一、二审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，王秀荣的再审理由不成立，请求依法驳回王秀荣的再审请求。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”王秀荣与佳家玛房地产公司签订《京都国际广场商铺认购协议书》，系双方真实意思表示，在王秀荣起诉时，佳家玛房地产公司取得商品房预售许可证，依据以上规定，双方签订的《京都国际广场商铺认购协议书》应认定为有效商品房买卖合同，双方应按照合同的约定主张权利和履行义务。王秀荣按协议约定交付了商铺款项并接受返三年租金44938元，能够认定王秀荣同意自购商品房由他人租赁经营并由其获取收益。王秀荣要求解除双方签订的协议，理由是逾期交付所购房屋、所购房屋不符合约定、佳家玛房地产公司未实现宣传承诺，涉及交房期限、公摊面积、周边环境等，根据其提交的证据和一、二审审理查明的事实，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的法定情形，一、二审对其主张不予支持并无不妥，本院对其申请再审的理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王秀荣的再审申请。审判长 邓高原审判员 闫成先审判员 许文杰二〇一七年八月四日书记员 寇晓云 微信公众号“”