（2017）豫01民终6938号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-07
案件名称
范新明、赵志广房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范新明,赵志广,祁芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6938号上诉人（原审被告）：范新明，男，1962年8月17日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：赵志广，男，1979年7月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙首备，河南紫泉律师事务所律师。原审被告：祁芳，女，1964年4月5日出生，汉族，住郑州市郑东新区。上诉人范新明因与被上诉人赵志广、原审被告祁芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人范新明，被上诉人赵志广及其委托诉讼代理人孙首备到庭参加诉讼。原审被告祁芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。上诉人范新明上诉请求：1、撤销原判决，依法改判或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决适用法律错误，重复使用违约金并双倍返还定金，加重了对上诉人的处罚。2、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人的交易是被法院的查封所中断，并非上诉人的违约，在双方约定的交易期限内上诉人无法完成原来的交易，属于不可抗力，原审法院认定因上诉人过错无法完成交易是错误的，上诉人无主观违约的过错。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，应依法予以撤销。被上诉人赵志广辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。1、双方签订合同时约定被上诉人向上诉人支付定金25万元，经上诉人同意其中2.5万元定金由河南锦宏房地产营销策划有限公司代为保管，并非上诉人所说的重复约定二次定金。双方签订的《房屋买卖合同》第四条、第十四条有关于定金的明确约定。2、2016年12月6日，上诉人与被上诉人再签订《房屋买卖借款协议》，该协议约定的违约金为被上诉人支付首付款玖拾万元的50%。一审法院认为该违约金过高，对被上诉人支付的700000元购房款按照月利率2%计算损失予以支持。3、涉案房产于2016年9月23日被河南省项城市人民法院查封，上诉人与被上诉人双方于2016年12月4日签订的房屋买卖合同，双方签订《房屋买卖合同》之前涉案房产已经被法院查封，且上诉人因个人原因造成所售房屋被法院查封，不属于《民法通则》第153条规定的不可抗力之情形。4、本案应当适用无过错责任原则，无论上诉人是否有过错，均应承担违约责任。赵志广向一审法院起诉请求：请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；判令被告双倍返还定金450000元；判令被告返还原告购房借款700000元自2016年12月6日起按月利率2%支付利息至还清之日；案件受理费、保全费、保全责任保险费等诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2016年12月4日，原告与二被告经河南锦宏房地产营销策划有限公司居间，签订房屋买卖合同，约定：二被告将位于郑州市郑东新区金水东路6号院9号楼1单元9号的房屋及配套设施出售给原告，总价款2250000元；原告于签订本合同时支付定金、佣金50000元，定金由居间人保管；签订本合同当日原告支付二被告定金200000元；原告应向居间人支付佣金25000元、代办费1000元；原告应在立契过户当日，向二被告付清全部房款；该房屋处于抵押状态，二被告保证自本合同签订后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，还清按揭银行贷款。在注销完一个月内完成过户手续；任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款1‰的违约金。当日，居间人代收原告支付的定金50000元，原告向二被告支付定金200000元。2016年12月6日，原告、二被告及居间人签订房屋买卖借款协议，约定：房产过户前，原告支付二被告900000元，用于提前支付房款，过户时冲抵首付款，剩余首付款过户当日付清；二被告收到原告提前支付的房款后，按双方签订的买卖合同将本房产卖给原告，否则即为二被告违约，违约金为首付款900000元的50%。当日，原告向被告范新明转账支付700000元。经查，本案房屋于2015年5月29日抵押。2016年9月23日，河南省项城市人民法院查封本案房屋。因本案纠纷，本院于2017年1月13日查封本案房屋。一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约履行。在出售房屋后，被告可以通过偿还贷款注销抵押权登记，使合同具备继续履行的条件。但被告没有履行合同义务，已经构成违约。本案房屋被查封，但被告仍可以通过履行债务、提供担保等方式来解除查封。被告不履行法定义务及合同义务，导致合同无法履行，原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告仍应承担违约责任。原告已支付的房款700000元，被告应予返还。因双方约定的首付款50%的违约金过高，本院对700000元房款按照月利率2%计算利息损失予以支持。原告请求被告双倍返还定金450000元，本院予以支持。原告请求被告承担保全责任保险费，因该部分损失可以在双倍返还的定金中弥补，故对原告该请求不予支持。被告祁芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵志广与被告范新明、祁芳于2016年12月4日签订的房屋买卖合同；二、被告范新明、祁芳双倍返还原告赵志广定金500000元，扣除居间人保管的50000元，下余450000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告范新明、祁芳返还原告赵志广购房款700000元及自2016年12月6日起至本判决确定的还款之日止的利息（按月利率2%计算），于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告赵志广的其他诉讼请求。案件受理费15150元，减半收取7575元，诉前保全申请费5000元，由被告范新明、祁芳负担。本院经审理查明的事实同一审查明事实一致。本院认为：2016年12月4日，作为卖方的上诉人范新明、原审被告祁芳与作为买方的被上诉人赵志广经河南锦宏房地产营销策划有限公司居间，签订房屋买卖合同，该合同明确约定签订合同当日被上诉人向上诉人支付定金贰拾万元整，向河南锦宏房地产营销策划有限公司支付伍万元定金。签订合同当日，被上诉人履行了支付定金的义务，由被上诉人一审提交的两份定金收条在案为证。故对上诉人主张定金仅为5万元的事实，本院不予认可。上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同之前，房屋已被河南省项城市人民法院查封，故对上诉人主张其因房屋被查封导致无法履行与被上诉人的房屋买卖合同属于不可抗力，本院依法不予支持。综上，本案上诉人上诉主张证据不力，于法无据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决公正，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15150元，由上诉人范新明承担。本判决为终审判决。审判长 欧阳梅审判员 李润武审判员 张海霞二〇一七年八月四日书记员 武文凯 来源：