（2016）湘1202民初3382号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告贺容芝与被告怀化荣鑫房地产开发有限公司、彭开铁商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺容芝,怀化荣鑫房地产开发有限公司,彭开铁
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3382号原告贺容芝，女，汉族，1961年3月6日出生。委托诉讼代理人唐永洪，系湖南诚怀律师事务所律师。被告怀化荣鑫房地产开发有限公司。法定代表人彭桢，系该公司总经理。委托诉讼代理人郭伟莅，系湖南清园律师事务所律师。委托诉讼代理人尹世峰，系湖南清园律师事务所律师。被告彭开铁，男，汉族，1972年10月18日出生。原告贺容芝与被告怀化荣鑫房地产开发有限公司（以下简称荣鑫公司）、彭开铁商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年1月10日作出（2015）怀鹤民一初字第155号民事判决。被告怀化荣鑫房地产开发有限公司不服上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2016年9月22日作出（2016）湘12民终字832号民事裁定书，撤销本院（2015）怀鹤民一初字第155号民事判决，发回本院重审。本院于2016年11月9日重新立案后，于2017年3月30日公开开庭进行了第一次审理，原告贺容芝及其委托诉讼代理人唐永洪、被告怀化荣鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭伟莅、被告彭开铁到庭参加诉讼；于2017年6月26日公开开庭进行了第二次审理，原告贺容芝、被告怀化荣鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭伟莅、被告彭开铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺容芝在原审中提出诉讼请求：1、解除《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》；2、责令被告返还原告所交付的购房款190万元并按同期银行贷款利率的4倍计付自购房款交付之日至购房款返还之日止期间的利息（暂计至起诉之日止76万元）；3、责令被告承担本案的所有诉讼费用。原审审理过程中，原告贺容芝将诉讼请求变更为：1、原诉第一项诉讼请求不变，依旧为解除《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》；2、变更第二项诉讼请求为：判令被告返还原告预交的全部定金190万元；3、判令被告支付违约定金64万元（按法定20%主合同标的总金额计）。发回重审后，原告的诉讼请求与原审一致。事实与理由：2013年5月29日，被告荣鑫公司的下属机构锦绣山河三期项目部和被告彭开铁与原告签订《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》约定：原告以8000元/平方米的价格认购由两被告共同开发的锦绣山河Ⅲ期17、18栋一层自西往东的建筑面积约400平方米的第二、三号门面。当日，原告通过银行转账支付购房款190万元，被告收款后为原告开具同等金额的收款收据。项目工程开工前，被告彭开铁以项目负责人身份向职能部门申请办理了锦绣山河17、18号综合楼及地下车库项目的工程规划行政许可。被告彭开铁作为共同开发人具体负责项目开发日常事务、工程施工管理、项目房屋销售、以及与项目实施有关的其他合同的签订和履行并承担因项目开发所发生的一切费用（土地使用权除外）。项目房屋工程已经封顶，早已具备开盘条件，但两被告至今拒绝与原告办理正式购买合同，不能实现认购协议的合同目的，原告现特向法院起诉，要求判如所请。原告贺容芝提供下列证据支持其主张：第一组证据：证据1、居民身份证，拟证明原告资格明确具体；证据2、企业注册登记资料，拟证明被告资格明确具体；证据3、居民身份证，拟证明被告资格明确具体；第二组证据：证据4、内部认购协议，拟证明与被告协商一致，原告认购被告建造的锦绣山河三期17栋、18栋一层从东到西的建筑面积约400平方米的第二、三号门面，内部定购价款为190万元。签订合同日期为2013年5月29日，销售方：彭开铁签字，盖章为荣鑫公司锦绣山河三期项目部，开发商为怀化市荣鑫公司；证据5、转账凭条，拟证明原告于2013年5月29日通过其持有的中国建设银行签发的卡号为4340623020011854的银行卡转账支付190万元给被告，付款时间：2013年5月29日，收款方为彭开铁。证据6、收款收据，拟证明被告收取原告支付的定购协议约定的款项190万元后，被告怀化荣鑫房地产开发有限公司的下属机构锦绣山河三期项目部为原告开具收条一张，时间：2013年5月29日，用途是17、18栋2、3号门面，收款人彭开铁，盖章为荣鑫公司锦绣山河三期项目部；第二组证据共同证明：被告人彭开铁以开发商荣鑫公司名义与原告就17、18栋2、3号门面签订内部认购协议。第三组证据：证据7、国有土地使用证，拟证明1、被告于2004年1月17日以出让方式取得定购标的占用土地的国有土地使用权，2、其使用权面积为12501.39平方米；证据8、建设用地规划许可证，拟证明：1、被告于2004年8月27日取得定购标的占用土地的建设用地规划行政许可；2、其规划用地使用权面积为76772.4平方米；证据9、建设工程规划许可证，拟证明：1、被告于2012年8月13日取得定购标的建筑物的工程建设规划行政许可，2、其规划建筑面积为52345.5平方米；3、规划项目名称为锦绣山河17-18号楼及地下车库；证据10、商品房预售许可证，拟证明：1、被告于2013年8月取得锦绣山河17-18号楼及地下车库商品房行政许可；2、预售面积为52270.24平方米；证据11、建筑工程施工许可证，拟证明：1、被告于2012年12月取得锦绣山河17-18号楼及地下车库建筑施工行政许可；2、建设规模为52345.5平方米，投资总额4680万元；3、施工单位系广东中人集团建设有限责任公司；第三组证据共同证明：包括涉案房屋所在的锦绣山河三期项目以被告荣鑫公司名义取得开发建设所需的各项行政许可。第四组证据：证据12、建设工程规划许可证申请表，拟证明：1、本案项目的工程规划行政许可证是被告彭开铁经办申领的，2、被告彭开铁系本案项目负责人，3、被告彭开铁与被告怀化荣鑫房地产开发有限公司存在职务代表关系。项目名称：锦绣山河17、18号楼及地下停车库；建设单位：荣鑫公司盖章；负责人：彭开铁；领单人：彭开铁签字；证据13、合同，拟证明：1、两被告名义约定项目合作实际进行项目占用范围内的土地使用权和公司股权转让，2、项目所有运作事宜（土地使用权除外）均由被告彭开铁负责，3、被告彭开铁的项目开发行为系被告怀化荣鑫房地产开发有限公司职务行为。第一大点第四小点：房地产开发过程中，乙方选任设计施工企业......，第三大点：乙方负责工程施工管理工作，第六大点：开发公司（与本项目有关的）所需管理人员有乙方负责；开发公司（17、18#栋）财务账目等一切税费由乙方负责承担，第七点：甲方对乙方在在本项目开发过程中的一切进行监督，如房屋销售等，第八大点：所有房屋销售均由乙方负责并承担费用；证据14、湖南建设工程施工合同，拟证明1、被告怀化荣鑫房地产开发有限公司将本案项目工程施工发包给中人怀化分公司实施，2、被告彭开铁以被告怀化荣鑫房地产开发有限公司的委托代理人身份在承包合同中签字，3、被告彭开铁与被告怀化荣鑫房地产开发有限公司之间存在职务代表关系。合同签订地点：怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部；第四组证据共同证明：1、被告彭开铁负责选任施工企业并负责施工管理；2、被告彭开铁与荣鑫公司约定成立开发公司；3、彭开铁与荣鑫公司约定由彭开铁负责销售，荣鑫公司负有监督义务；4、在与中人公司签订施工合同之前，荣鑫公司设立锦绣山河三期项目部。第五组证据：证据15、内部项目承包合同，拟证明1、本案项目施工由被告彭开铁负责管理并完成，2、被告彭开铁与广东中人公司怀化分公司就本案项目工程施工事宜名义约定为内部项目承包实际挂靠资质施工。序言为了“甲乙双方公司”，签约时间：2012年11月3日；证据16、关于彭开铁同志任职的通知，拟证明1、广东中人公司怀化分公司任命被告彭开铁为怀化市锦绣山河三期项目部负责人，2、被告彭开铁与广东中人公司怀化分公司之间存在职务代表关系。广东中人公司怀化分公司任命和成立三期工程项目部的时间为2013年3月6日；证据17、建筑施工及安装单位授权项目部开户授权书，拟证明本案项目施工由被告彭开铁具体管理；证据18、怀化锦绣山河17号、18号楼建筑施工劳务承包合同，拟证明本案项目工程施工由被告彭开铁具体管理；证据19、钢材购销合同，拟证明本案项目工程使用钢材由广东怀化分公司锦绣山河三期项目部负责采购；证据20、预拌混凝土采购合同，拟证明本案项目工程使用的混凝土由中人怀化分公司锦绣山河三期项目部负责采购；证据21、转账支票，拟证明本案工程项目工程施工费用系广东中人公司怀化分公司锦绣山河三期项目部加盖被告彭开铁的印鉴支付的。被告彭开铁具体管理项目部的财务。第五组证据共同证明：1、广东中人公司怀化分公司与彭开铁不属于同一公司，二者是内部施工项目承包合同关系；2、“锦绣山河三期工程项目部”成立时间滞后于“锦绣山河三期项目部”，二者分属不同公司；认购协议和收款收据上加盖的为荣鑫公司三期项目部公章，与施工方中人公司三期工程项目部无关。第六组证据：证据22、201300831709号商品房买卖合同、201300832108号商品房买卖合同、201300831901号商品房买卖合同、201300832008号商品房买卖合同、201300831107号商品房买卖合同，拟证明彭开铁以怀化荣鑫房地产公司锦溪山河项目部名义销售房屋，其他买房人的情况也是和原告一样，房子都已经办理了网签合同；证据23、商品房预告登记，拟证明彭开铁以怀化荣鑫房地产公司锦溪山河项目部名义销售房屋，其他买房人的情况也是和原告一样，所销售房屋都已经到房产管理部门办理了预售登记手续。被告荣鑫公司辩称：1.荣鑫公司锦绣山河三期项目部不是荣鑫公司的下属机构；2.荣鑫公司未与贺容芝签订过《锦绣山河三期内部认购协议》；3.荣鑫公司也未收到贺容芝支付的所谓定金190万元；4.《锦绣山河三期内部认购协议》、《收款收据》上所盖“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”印章系彭开铁私刻，怀化市公安局鹤城分局起诉意见书确认，彭开铁对伪造“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”印章的违法事实确认不讳；5、彭开铁不是锦绣山河三期项目的开发人也不是荣鑫公司员工。综上所述，请求法院依法驳回贺容芝对荣鑫公司的诉讼请求。被告荣鑫公司提交下列证据支持其主张：第一组：情况说明，拟证明彭开铁涉嫌伪造怀化荣鑫房地产公司印章已被公安立案侦查；第二组：湖南省怀化市中级人民法院【（2015）怀中民一初字第20号】民事判决书及湖南省高级人民法院（2016）湘民终596号民事调解书复印件各一份。主要证明事项：锦绣山河三期（17#、18#楼）工程施工项目的中标单位为广东中人集团建设有限公司，广东中人集团建设有限公司在2012年11月3日与彭开铁签订内部承包合同并交彭开铁负责施工。广东中人集团建设有限公司2013年3月6日任命彭开铁为锦绣山河三期工程项目部负责人。项目部与怀化荣鑫房地产开发有限公司没有关系。第三组：怀化市公安局鹤城分局起诉意见书【怀鹤公（治安）诉字[2016]0142号】。主要证明事项：经怀化市公安局鹤城分局侦查查明，彭开铁于2012年年底伪造了怀化荣鑫房地产开发有限公司、怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部章、怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部合同专用章、怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部财务专用章四枚印章的违法事实。第四组：湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第385号民事判决书一份及最高人民法院（2016）最高法民申2259号民事裁定书复印件各一份。主要证明事项：张爱华、龙梅诉怀化荣鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，高院终审认定，张爱华、龙梅2014年9月27日与怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部所签订的编号为20130083101、20130083102、20130083103的《怀化市商品房买卖合同》为无效合同，彭开铁及曾岚的行为不构成表见代理。张爱华、龙梅主张怀化荣鑫房地产开发有限公司继续履行合同义务的理由不能成立，终审判决驳回张爱华、龙梅的诉讼请求。终审判决后，张爱华不服该判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院审查认定“曾岚售房的行为系无权处分，根据合同法第五十一条规定，荣鑫公司有权拒绝张爱华、龙梅的履行行为。”裁定“驳回张爱华、龙梅的再审申请。”被告彭开铁口头辩称：1、原告诉称所购的门面是自西往东数的，而被告彭开铁卖给原告的门面是自东往西，因此被告彭开铁在此要澄清；2、被告彭开铁和原告签订合同的时候，被告彭开铁是有处分权的，被告彭开铁是开发人，被告彭开铁现在和荣鑫房地产公司就这个事情，已经向怀化市中级人民法院起诉，暂定在2017年4月7日开庭；3、被告彭开铁认可原告的诉讼请求。经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的《钢材购销合同》、《预拌混凝土采购合同》，因与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的第二组证据，被告拟证明彭开铁被任命为广东中人集团建设有限公司锦绣山河三期工程项目部负责人，据此认为项目部与怀化荣鑫房地产开发有限公司没有关系。本院认为，在本案中彭开铁的职务身份有重合，彭开铁既是被告荣鑫公司锦绣山河三期17、18号综合楼项目部的负责人，又是广东中人集团建设有限公司锦绣山河三期工程项目部负责人。因此，对被告第二组证据的此项证明目的，本院不予采信。被告提交第四组证据，即湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第385号民事判决书一份及最高人民法院（2016）最高法民申2259号民事裁定书复印件各一份，拟证明彭开铁在本案中亦不构成表见代理，本院认为，其他法院根据当时所掌握证据对其他案件的事实认定，并不能限制本院根据证据对本案事实的认定，故对被告提交第四组证据的此项证明目的，本院不予采信。对被告荣鑫公司提交的怀化市公安局鹤城分局起诉意见书【怀鹤公（治安）诉字[2016]0142号】，因系公安机关作出，未经审判程序对事实作出认定，故本院对被告的拟证明事实不予采信。根据上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明：荣鑫公司于2004年1月17日取得座落在湖天4﹟小区正清路以南的土地使用权，于2004年8月27日取得锦绣山河项目的建设用地规划许可证（项目用地位置位于湖天开发区4﹟小区正清路以南），于2012年8月13日取得锦绣山河17-18号综合楼及地下停车库壹栋框剪2-32层的建设工程规划许可证，且已取得锦绣山河三期17、18号综合楼及地下车库的建筑工程施工许可证，并于2013年8月取得锦绣山河项目的商品房预售许可证。期间，2012年5月2日，荣鑫公司与彭开铁签订了一份《合同》，由荣鑫公司提供土地，由彭开铁全部垫资并负责荣鑫公司开发的锦绣山河三期17、18号综合楼项目。2012年11月2日，通过招投标活动，荣鑫公司（发包方）与广东中人集团建设有限公司（承包方）就锦绣山河三期17、18号综合楼项目施工签订《建设工程施工合同》，2013年1月31日项目正式开工。2013年3月6日，广东中人集团建设有限公司任命彭开铁为怀化市锦绣山河三期工程项目部的负责人。2013年5月29日，定购方（贺容芝）与销售方签订《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》，协议约定：原告定购锦绣山河Ⅲ期17、18栋一层第二、三号门面，门面总价款为320万元，定房金额为1900000元；内部定购客户在锦绣山河Ⅲ期正式开盘时效内，签署正式《商品房买卖合同》。之后，贺容芝在协议的“定购方”栏签字，协议的“销售方”加盖了“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”的印章，被告彭开铁在“销售方”签字。协议签订后，贺容芝在2013年5月29日通过银行转账的方式将190万元定房金额转入彭开铁在中国建设银行6227003020030433518的账户。贺容芝持有的收款收据盖有“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”印章。另查明，锦绣山河三期项目17、18号楼取得商品房预售许可证后，彭开铁即以荣鑫公司名义对外正式售房，售楼部在17、18号楼旁边，与荣鑫公司位于同一栋楼，现已查明其中销售给田海燕、沈金山、艾启凤和雷华兵、吴儒和贺巾芳、米强等五户的住房已到怀化市房产管理局办理了预售登记。本院认为：荣鑫公司是本案争议的锦绣山河三期房屋的开发商，也是锦绣山河三期房屋合法的销售主体。彭开铁是以荣鑫公司的名义销售房屋，荣鑫公司辩称其未与贺容芝签订过《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》，且《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》、《收款收据》上所盖的“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”印章系彭开铁私刻，怀化市公安局鹤城分局已对彭开铁伪造公司印章案立案侦查，彭开铁在《情况说明》中也承认私刻“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部”印章用于签订合同等违法行为。庭审中，荣鑫公司提交怀化市公安局鹤城分局起诉意见书及彭开铁所写的《情况说明》来证明以上辩称意见。但彭开铁私刻印章行为是否涉嫌犯罪，不能以此认定彭开铁是否具有代理权限，彭开铁是否能够代表荣鑫公司，应综合本案事实进行认定。本案中，荣鑫公司确实是本案争议房屋的开发商，房屋认购行为就发生在荣鑫公司办公楼，也没有证据证明荣鑫公司对彭开铁的签订有关房屋销售合同的行为予以制止。2012年5月2日，彭开铁与荣鑫公司签订了合作开发锦绣山河三期17、18号楼项目的《合同》，且本案荣鑫公司到有关政府部门办理锦绣山河三期项目17、18号楼项目建设工程规划许可证等项目开发的负责人为彭开铁，锦绣山河三期17、18号楼项目取得预售许可证后，以彭开铁为负责人的售楼部所销售的房屋亦到房产管理部门办理了预售登记。在政府公权机关都已认可彭开铁代表荣鑫公司负责锦绣山河三期17、18号楼项目开发及销售该项目房屋的情况下，作为一般消费者的原告贺容芝在定购商品房时更有理由相信彭开铁的销售行为是经过荣鑫公司授权认可的行为。庭审中，荣鑫公司称其是2014年11月份才知道彭开铁以项目部名义销售房屋的理由显然不能成立，荣鑫公司对楼房的销售负有审慎注意义务，所以不管彭开铁签订内部认购协议是否系经荣鑫公司授权，彭开铁签订内部认购协议对外形成的表见代理关系足以让定房者信赖。基于这种表见代理关系的存在，且该内部认购协议未违反法律规定，故该内部认购协议合法有效，荣鑫公司对彭开铁签订内部认购协议产生的法律后果应当承担相应的法律责任。因此，贺容芝与怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部之间的商品房预约合同对荣鑫公司具有法律约束力。但荣鑫公司一直拒绝履行本案涉案的内部认购协议，故本院对原告贺容芝要求解除《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》的诉讼请求予以支持。对协议解除后，荣鑫公司应赔偿贺容芝从交付定购金之日至退清之日的利息损失。因《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》未约定双方的违约责任，且原告交付的定房金合同中并未约定为定金的性质，故对原告要求被告支付违约定金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贺容芝与怀化荣鑫房地产开发有限公司签订的《锦绣山河Ⅲ期内部认购协议》；二、被告怀化荣鑫房地产开发有限公司于判决生效后10日内退还原告贺容芝定房款190万元及利息（利息按照同期同类银行贷款利率从2013年5月29日起计至退清之日止）；三、驳回原告贺容芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案财产保全费5000元，由被告怀化荣鑫房地产开发有限公司负担，案件受理费28080元，由原告贺容芝负担2000元，由被告怀化荣鑫房地产开发有限公司负担26080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 吴家林人民陪审员 向绪平人民陪审员 黄巧云二〇一七年八月四日代理书记员 石修泽附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自