（2017）甘01民终1702号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-26
案件名称
段某某和周某某确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终1702号上诉人（原审被告）段某某，男，1971年6月5日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：王力，甘肃王力律师事务所律师。被上诉人(原审原告)周某某，女，1997年3月14日出生，汉族，住兰州市七里河区。上诉人段某某因与被上诉人周某某确认合同无效纠纷一案，不服兰州市七里河人民法院（2017）甘0103民初719号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。段某某及其委托诉讼代理人王力，周某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段某某上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回周某某的起诉；2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、周某某主体不适格：1、周立兰离婚，周某某与其母亲生活。周立兰因没有住房才申请了廉租房，一审认定周某某与周立兰共同申请不当；2、根据《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法》第十七条“各地住房保障管理部门要加强廉租住房配售后的管理。在规定的期限内不得出售、出租、出借、转让、置换、抵押、赠予等，有特殊原因却需出售的，由当时住房保障管理部门按原售价购回，用作廉租房房源”的规定，周某某对涉案的房屋不享有任何权利；3、廉租房在规定的期限内不得出售，双方只需交付5年后办理相关手续。补交剩余款项即可完成买卖行为。本案只是涉及到提前入住，并不存在违规行为；4、周某某不是涉案合同买卖的相对方；二、本案已超过诉讼时效。涉案房屋于2012年1月签订合同，2014年3月上诉人入住，至今已超过2年的诉讼时效。周某某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周某某向一审法院起诉请求：1、请求确认原告父亲周立兰（1958年3月23日出生，于2016年7月30日去世）与被告段某某于2012年1月7日签订的兰州市七里河区华林坪三马路西津家园2单元205室房屋买卖协议无效。2、被告段某某、段保文向原告腾交兰州市七里河区华林坪三马路西津家园2单元205室的房屋。3、本案诉讼费用全部由二被告承担。在审理经程中，周某某撤回了第二项诉讼请求。一审认定事实如下：原告周某某系周立兰之女，周立兰于2016年7月30日去世。原告父亲周立兰与被告段某某经邻居杨立英介绍相识，当时双方在华林坪二马路杨立英的“合生日杂商店”饮酒，闲谈中得知原告的父亲申请到廉租房，因无钱购买要对外出售，双方遂商量买卖房屋事宜。2012年1月7日，原告的父亲周立兰与被告段某某签订了房地产买卖契约，约定自愿将座落在西津家园的房屋出售给被告。合同中未约定房屋的具体房号、建筑面积，也未约定房屋售价。双方口头约定由被告段某某支付应向房管局交纳的房款外，还应向周立兰额外支付3万元售房款。合同签订同日，被告段某某向周立兰支付5万元房款，周立兰将5万元房款交至兰州市住房保障和房地产管理局。2012年1月9日，被告段某某又向周立兰支付1.2万元。2013年12月9日，兰州市住房保障和房地产管理局与周立兰签订廉租住房共有产权出售协议，明确了将位于西津家园6号楼廉租住房一套，2单元2层205室，建筑面积49.11平方米，分配给周立兰居住使用。产权由政府和周立兰共有，周立兰拥有60%产权，政府拥有40%产权。廉租住房总售价为74，647.2元。协议第七条约定：实施共有产权管理的廉租住房不得上市交易，不得出租、出借、转让、置换、抵押等。保障家庭确需退出共有产权管理的廉租住房，由甲方按原实际售价回购，用作廉租住房房源。2014年3月17日，被告段某某支付了剩余房款24，647.2元。2014年4月，周立兰拿到钥匙后交付于被告段某某，被告段某某遂装修后居住使用至今。被告段某某在居住使用期间，2016年1月8日原告方家人因强行要换涉案房屋门锁与被告家人发生冲突，并因此报警，兰州市公安局七里河分局华坪新村派出所接警后，经民警现场调解，并告知双方房产纠纷应去法院解决。本案经庭审后，原告周某某向本院提交了撤回第二项诉讼请求的申请，原告的申请符合法律规定，本院予以准许。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。诉争房屋的性质为廉租房，原告周某某系周立兰之女，现周立兰去世，其女周某某作为该房共同申请人，作为原告起诉主体并无不当，为本案适格原告。故对被告主张其不是本案适格的诉讼主体的辩称，本院不予采信。依据周立兰与兰州市住房保障和房地产管理局与签订的廉租住房共有产权出售协议第七条及甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法第十七条规定：各地住房保障管理部门要加强廉租住房配售后的管理。在规定的期限内不得出售、出租、出借、转让、置换、抵押、赠予等。有特殊原因确需出售的，由当地住房保障管理部门按原售价购回，用作廉租住房房源。合同法第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。周立兰与被告段某某签订的房地产买卖契约违反上述规定，应确认为无效合同，故对原告周某某要求确认其父周立兰与被告段某某于2012年1月7日签订的房地产买卖契约无效的诉讼请求，本院予以支持。对被告主张原告起诉超过诉讼时效的辩称理由不能成立，本院亦不予采信。综上所述，原告周某某的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：确认原告周某某父亲周立兰（已去世）与被告段某某于2012年1月7日签订房地产买卖契约无效。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告段某某负担。二审期间，双方均未提交证据，经二审查明，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，公民的合法权益应受法律保护。根据双方的诉辩主张及二审查明的事实，本案的争议焦点为：1、周某某是否为适格的原告；2、涉案的《房地产买卖契约》是否合法有效；3、本案是否已过诉讼时效。关于周某某的主体问题。涉案房屋为廉租房。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。故该房屋申请的主体为家庭。根据周某某提交的户口本显示“户主：周立兰；婚姻状况：离婚；变动日期：2005年10月17日；常住人口：周某某(父女关系)”。该户口本可证明周立兰与其妻子离婚后，其女周某某与周立兰一起生活。2013年12月9日，周立兰与兰州市住房保障和房地产管理局签订了涉案的《廉租住房共有产权预售协议》，周立兰是以低收入家庭申请了涉案房屋。故周某某作为申请该房屋的家庭一员，有主张的权利，为适格的原告。关于《房地产买卖契约》的效力问题。第一、廉租房的申请人必须同时符合“城镇居民最低生活保障标准”且“住房困难的家庭”的申请条件。在经政府相关部门审查符合条件公示后，才享有申请资格。《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法》十七条规定“各地住房保障管理部门要加强廉租住房配售后的管理。在规定的期限内不得出售、出租、出借、转让、置换、抵押、赠予等。有特殊原因确需出售的，由当地住房保障管理部门按原售价购回，用作廉租住房房源。”如廉租房确需再出售时，应当由当地的住房保障管理部门按原价购回，申请人不享有出售的权利；第二、根据涉案《廉租住房共有产权预售协议》第二条约定：“乙方自愿购买所分配的廉租住房，产权由政府和乙方共有，乙方拥有60%产权”。周立兰仅为涉案房屋的共有人并非所有权人。综上。周立兰仅对涉案房屋享有60%的产权及有明确政府规定的情况下，无权出售该房屋。否则损害了国家集体的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，周立兰与段某某签订的《房地产买卖契约》无效。关于本案的诉讼时效问题。诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算，故本案并未超过诉讼时效。综上，段某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由段某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 石 浩代理审判员 刘桂刚代理审判员 王 晖二〇一七年八月四日书 记 员 耿瑞娇 微信公众号“”