（2017）新01民终1931号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-08-14
案件名称
乌鲁木齐市致雅一轩服饰有限公司与党继敏房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乌鲁木齐市致雅一轩服饰有限公司,党某,新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一阳光生活广场,新疆七一酱园综合购物有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终1931号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市致雅一轩服饰有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路93号七一酱园底商高层商住楼1栋A座1911室。法定代表人：刘亚民，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋泽峰，新疆引法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党某。委托诉讼代理人：周勇，新疆巨孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一阳光生活广场，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区新民东街186号。负责人：袁筠博，该单位总经理。委托诉讼代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桃，女，1975年4月22日出生，汉族，七一购物公司法务部部长，住乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路396号A座1单元3011室。被上诉人（原审被告）：新疆七一酱园综合购物有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路396号。法定代表人：赵小红，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桃，女，1975年4月22日出生，汉族，七一购物公司法务部部长，住乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路396号A座1单元3011室。上诉人乌鲁木齐市致雅一轩服饰有限公司（以下简称致雅公司）因与被上诉人党某、新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一阳光生活广场（以下简称阳光广场）、新疆七一酱园综合购物有限公司（以下简称七一购物公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0105民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人致雅公司的委托诉讼代理人宋泽峰，被上诉人党某及其委托诉讼代理人周勇、被上诉人阳光广场、七一购物公司的共同委托诉讼代理人崔建红、刘桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。致雅公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法裁定发回重审或改判驳回党某的诉讼请求。事实和理由：致雅公司与党某的合同不能实现合同目的的原因是阳光广场隐瞒真相的欺诈行为造成的，应当承担本案全部民事责任。即使致雅公司与阳光广场的房屋租赁合同解除，阳光广场仍然应当向党某承担民事责任。党某实际经营了三个月的时间对应的费用应当予以扣减。因阳光广场不具备法人资格，其开办单位七一购物公司应与阳光广场承担连带责任。党某辩称：致使合同不能履行的原因是新疆七一购物公司在签订合同过程中隐瞒负一层不能使用，无法通过消防验收，致使我方与致雅公司不能履行合同，我方认为七一购物公司、阳光广场应当承担连带责任。致雅公司所称的营业是试运行，并没有正常运行，致雅公司要求扣除三个月的租金没有事实以及法律依据。阳光广场、七一购物公司共同辩称：一审法院根据合同相对性原则，判令致雅公司承担与党某解除合同并赔偿损失符合法律规定及客观事实。致雅公司与阳光广场订租赁合同后，一直拖欠租金，支付租金是租赁合同承租人的法定义务，承租人不支付租金。作为出租人行使租赁合同解除权完全符合法律规定，由此造成的损失应当由致雅公司自行承担。党某向一审法院起诉请求：1、依法解除党某与致雅公司于2014年9月1日签订的《七一阳光新城-芭蓓乐儿童新天地联营合同》；2、判令致雅公司返还租金87600元；保证金5000元；电箱押金2000元；装修押金1000元；装修分摊8570元；开业促销费1000元；一卡通1500元；意向金5000元；物业费2894.03元；管理费13000元；工装100元；赔偿各项损失455935元；3、阳光广场、、七一购物公司承担本案的连带责任；4、本案的诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2014年8月，致雅公司与阳光广场签订《房屋租赁合同》，约定，阳光广场将其位于乌鲁木齐市水磨沟区新民东街186号新疆七一阳光广场一楼B区，使用面积为4020.48平方米租赁给致雅公司，用于致雅公司经营儿童娱乐及儿童用品等品牌系列商品，所有经营手续均由致雅公司自行办理。租赁期限为：2014年10月1日至2024年9月30日。合同签订后，阳光广场即将经营场地交付致雅公司使用。致雅公司（甲方）在经营期间于2014年9月1日与党某（乙方）签订《联营合同》，主要约定如下，甲方出租给乙方的商铺位于七一阳光新城一楼，建筑面积240平方米。乙方向甲方承诺使用该商铺经营儿童娱乐餐饮业态，项目或品牌为淘气堡。甲方委托芭蓓乐经营管理有限公司对商铺进行统一管理。租赁期限：2014年10月1日至2017年9月30日。乙方月保底营业额扣率按建筑面积折算，标准为每天4元/平方米，折合每月29200元，合同取得当日乙方须向甲方一次性缴纳第一期（6月）的保底营业额扣率作为甲方收入保障，到期提前30天支付下一期保底营业额扣率。合同自签订之日起两年内保底营业额不变，第三年递增10%。乙方应于合同签订起，一次性支付甲方合同履约保证金5000元。如乙方未在签约后3日内支付履约保证金，甲方有权解除本合同。合同签订后，2014年9月2日，党某向致雅公司缴纳合同履约保证金5000元。2014年9月7日向致雅公司缴纳2014年10月至2014年12月31日房租87600元。2015年5月25日向致雅公司缴纳吊顶费8570元、装修押金1000元、电表箱押金2000元。致雅公司亦将位于七一阳光新城一楼B区240平方米商铺交付党某。党某为经营儿童娱乐城购买了儿童娱乐设备、收银台等设施，购货后，亦在其经营场地进行了安装调配，并对经营商铺墙面进行了装饰。在经营期间，因致雅公司出租给党某的商铺系负一层，在办理相关的消防手续时，被消防部门告知负一层不允许经营儿童娱乐，造成党某无法经营。为此，党某提起诉讼，要求支持其诉讼请求。2016年7月27日，致雅公司与阳光广场签订《解除合同协议书》，约定，基于租赁场地中“淘气包”商户与致雅公司在诉讼过程中，致雅公司需督促与协助此商户将占用场地在一审判决后三日内将其设备搬离场地，并将场地归还阳光广场。本案在审理中，党某向一审法院申请其经营场地不可移动设备的价值进行估价。一审法院根据党某的申请委托中联资产评估新疆有限公司对党某在经营场地不可移动的儿童娱乐设施进行评估。2016年11月24日，中联资产评估新疆有限公司作出中新评鉴字（2016）第003号鉴定意见，鉴定结论为：党某投资安装在新疆七一酱油园综合购物有限公司乌鲁木齐七一阳光广场淘气包店铺金宝一号内不可移动的设施设备的鉴定价值为203205元（以成新率95%计算，详见鉴定意见）。在鉴定期间，阳光广场因与致雅公司解除了房屋租赁合同，致雅公司于2016年9月将党某安装在新疆七一酱油园综合购物有限公司乌鲁木齐七一阳光广场淘气包店铺的儿童娱乐设施设备拆除，拆除设施设备现有阳光广场保存。另查，党某在承租房屋期间向致雅公司委托管理新疆七一酱油园综合购物有限公司乌鲁木齐七一阳光广场的管理者芭蓓乐经营管理有限公司缴纳开业促销费1000元、一卡通1500元；意向金5000元；物业费2894.03元；管理费13000元；工装100元。一审法院认为：党某与致雅公司签订合同名称虽为联营合同，但其合同的实际内容为房屋租赁合同。该合同不违反国家法律规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的权利和义务。本合同在履行中，因致雅公司拖欠房屋所有权人阳光广场的房屋租赁费未能给付，致使致雅公司与阳光广场的房屋租赁合同被解除，从而导致作为次承租人的党某与致雅公司之间的房屋租赁合同亦无法履行。故对党某要求解除与致雅公司之间的《联营合同》的诉讼请求，予以支持。本案党某与致雅公司之间争议的焦点一是：党某要求致雅公司返还租金87600元；保证金5000元；电箱押金2000元；装修押金1000元；装修分摊8570元；开业促销费1000元；一卡通1500元；意向金5000元；物业费2894.03元；管理费13000元；工装100元的诉讼请求能否成立。一、党某在与致雅公司签订的合同中明确约定，党某承租的房屋用途为儿童娱乐项目，致雅公司在明知党某的经营用途后，将不符合相关消防规范要求的房屋交付给党某，在党某完成设施设备的要求后，由于房屋的消防设施不规范，致使党某无法经营，并因致雅公司与房屋所有权人阳光广场房屋租赁合同的解除，使党某的合同目的不能实现，对此，致雅公司应当向党某返租金87600元等诉请所主张的费用；一卡通1500元；意向金5000元；物业费2894.03元；管理费13000元；工装100元收取人虽然并非致雅公司，但导致党某与致雅公司之间合同不能履行的过错方系致雅公司，致雅公司理应偿付党某因经营目的不能实现所造成的损失，对此，致雅公司理应作出赔偿。综上，故对党某要求致雅公司租金87600元等诉请所主张的费用，予以支持。本案党某与致雅公司争议的焦点二是：党某要求致雅公司赔偿各项损失455935元的诉讼请求能否成立。根据党某的评估申请，一审法院中联资产评估新疆有限公司作出中新评鉴字（2016）第003号鉴定意见，鉴定意见为：党某投资的不可移动设施设备的鉴定价值为203205元（以成新率95%计算）。根据该鉴定意见反映，除大头贴、电缆工程、墙面装饰无法在继续利用以外，其余设备设施均还有继续利用和使用的价值，对此，致雅公司应当对尚有继续利用和使用价值的设施设备返还党某，鉴于阳光广场已将党某承租的经营场地设备设施拆除并保管的事实，致雅公司返还党某设备设施已成为不能，对此，党某可以侵权之诉对阳光广场提起诉讼，本案在此不作处理。故对党某要求致雅公司赔偿各项损失455935元中32000元的诉讼请求，予以支持。本案党某与阳光广场、七一购物公司之间的争议焦点是：阳光广场、七一购物公司是否应当承担本案的连带责任。本案党某是依据其与致雅公司的房屋租赁合同提起的合同违约之诉，党某与阳光广场、七一购物公司之间没有合同关系，党某依据其与致雅公司的房屋租赁合同，要求阳光广场、七一购物公司承担本案的连带民事责任于法无据，故对其该项诉讼请求，不予支持。判决：一、解除党某与乌鲁木齐市致雅服饰有限公司于2014年9月1日签订的《七一阳光新城-芭蓓乐儿童新天地联营合同》。二、乌鲁木齐市致雅服饰有限公司返还党某租金87600元；保证金5000元；电箱押金2000元；装修押金1000元；装修分摊8570元。三、乌鲁木齐市致雅服饰有限公司赔偿党某损失23494.03元（开业促销费1000元、一卡通1500元；意向金5000元；物业费2894.03元；管理费13000元；工装100元）。四、乌鲁木齐市致雅服饰有限公司偿付党某设备设施损失32000元。五、驳回党某要求新疆七一酱油园综合购物有限公司乌鲁木齐七一阳光广场，新疆七一酱油园综合购物有限公司承担本案连带民事责任的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：一、构成民事法律行为的重要条件是具有民事行为能力的当事人需作出真实的意思表示。意思表示是行为人将其产生，变更和终止民事权利和民事义务的意思表示于外部的行为。该意思表示一旦做出，会对当事人产生法律上的拘束力。本案中，致雅公司与党某签订的《联营合同》，实际为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，致雅公司与党某均应当受到自己意思表示的约束，按约定履行各自的义务。依据合同约定及合同履行情况，党某已经向致雅公司交付了履约保证金、租金等费用，但由于致雅公司与阳光广场之间解除了《房屋租赁合同》，造成致雅公司与党某不能履行，党某不能使用租赁商铺，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。据此，结合原审法院和本院二审查明的事实，党某已经依约定履行了合同义务，而致雅公司作为合同相对方却未能提供适合租赁的场地及条件，导致党某产生损失，致雅公司应当向党某承担民事责任，一审法院结合本案具体情况，判令致雅公司向党某返还党某已经交付的各项费用，以及判令致雅公司赔偿党某的损失数额，并无不妥之处。二、民事法律关系是确认当事人是否承担相应的民事责任的前提。合同相对性原则是确认合同主体各方权利义务的基本原则。本案中，因七一购物公司、阳光广场与党某不存在合同关系，党某基于债权请求权提起诉讼，故致雅公司要求阳光广场在本案承担民事责任，七一购物公司应对阳光广场承担连带责任的上诉理由没有法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人致雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3493.28元（上诉人致雅公司已预交），由上诉人致雅公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 健审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一七年八月四日书记员 赵 可 关注公众号“”