（2017）黔06民终871号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-08-29
案件名称
杨越、罗俊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省铜仁市中级人民法院
所属地区
贵州省铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨越,罗俊,万加军,谭帅军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终871号上诉人（原审被告）：杨越，曾用名杨进，男，1983年10月8日出生，汉族，个体工商户，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审被告）：罗俊，男，1980年4月9日出生，侗族，住贵州省铜仁市。被上诉人（原审原告）:万加军，男，1967年12月14日出生，汉族，个体工商户，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：何昌月，贵州泽富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭帅军，曾用名谭彬，男，1984年4月8日出生，侗族，个体工商户，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人杨越、罗俊因与被上诉人万加军、谭帅军房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后依法组成合议庭，因本案事实清楚，决定不开庭审理，现已审理终结。罗俊上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判罗俊不承担返还租金20000元的责任。事实及理由：罗俊从谭帅军处租赁了争议房屋，房租直接交给了谭帅军，至于万加军与杨越、谭帅军之间如何协议，罗俊不知情也没有参与。在剩余未到期的房租返还问题上，罗俊只与谭帅军商量，未从万加军处收取租金，故不应向万加军返还。一审判决罗俊返还的20000元租金实际是罗俊在租谭帅军房屋已交租金的剩余部分，这20000元是谭帅军已经收取了的。同时杨越与万加军签订了租赁合同，根据合同相对性原则，即使返还租金也不是由罗俊来返还。如果由罗俊来返还，谭帅军就构成了不当得利。杨越上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：1、租赁合同中涉及到房屋部分已经划掉，租赁物是78m2的空地。即使有房屋也不是计算在租金内，临时简易房实际是免费提供的。收款收据的写法只是杨越的书写习惯而已，并不是合同约定的内容。2、原判认为被上诉人使用租赁房一个月不属实，虽然在2015年5月23日被责令拆除，但至今没拆，被上诉人使用了10个月之久。万加军答辩称，虽然杨越将合同前言和第一条关于房屋部分划掉，但从合同其他部分，仍能体现出租赁物包括了房屋。从杨越出具的收款收据看，也是写的房租费。合同签订之前，谭帅军与罗俊在该门面经营餐饮。经过万加军、杨越、谭帅军和罗俊协商，谭帅军和罗俊同意将场地和设备转让给万加军，因其租赁期未满，所以由万加军直接将租金20000元支付给罗俊，杨越同意扣减租金20000元。所以说罗俊是知情的。万加军向一审法院起诉请求：1、判决确认万加军与杨越《原铁合金厂场地租赁合同》无效；2、判令杨越返还万加军租金44000元，其中由谭帅军、罗俊与杨越连带返还20000元；3、判令杨越与罗俊连带返还转让费21800元，杨越与谭帅军连带返还转让费32000元。一审法院认定事实：谭帅军、罗俊租赁杨越在铜仁市××区原铁合金厂的空地及临时搭建房经营餐饮，经万加军与三人协商，三人同意将经营场地及所有设备转让给万加军，因租赁杨越的场地及房屋期限未满，故由万加军向罗俊支付(未到期)租金20000元，杨越同意扣减租金20000元。2016年5月1日万加军向罗俊支付餐具转让费21800元、房屋及场地租金20000元，万加军向谭帅军支付餐饮设施、设备转让费32000元。于是，万加军与杨越于2016年5月1日签订《原铁合金厂场地租赁合同》约定，由万加军承租原铁合金厂后78㎡空地，租赁期自2016年5月1日至2020年6月30日，每年租金为68000元，第一年租金为48000元。同日，万加军向杨越支付了6个月租金24000元，杨越向万加军出具了收款收据一份，该收据载明名称为房租费。杨越将上述空地上的门面交付给万加军使用，2015年5月23日上述门面未经规划主管部门批准建设被有关部门责令拆除，万加军便停止经营使用，涉案租赁地系国有土地。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。万加军与杨越签订《原铁合金厂场地租赁合同》约定的租赁物系国有土地，杨越交付该土地上的门面给万加军经营使用并在出具的收据名称载明为房租费，一审法院认为，万加军与杨越约定的租赁物实际为国有土地及该土地上的附着物门面。涉案门面未经规划主管部门批准建设被有关部门责令拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，万加军与杨越于2016年5月1日签订的《原铁合金厂场地租赁合同》，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，杨越因与万加军签订《原铁合金厂场地租赁合同》收取的房租费24000元，应予以返还，但万加军使用门面经营了1个月应扣除4000元，故杨越应返还万加军20000元，罗俊应返还万加军20000元。万加军向罗俊支付餐具转让费21800元、向谭帅军支付餐饮设施、设备转让费32000元，系万加军分别向罗俊、谭帅军购买餐(具)饮设施、设备，属买卖关系，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故万加军要求杨越与罗俊连带返还转让费21800元、杨越与谭帅军连带返还转让费32000元的请求，一审法院不予支持。综上，万加军与杨越签订的《原铁合金厂场地租赁合同》无效，杨越返还万加军租金20000元、罗俊返还万加军租金20000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决：一、万加军与杨越于2016年5月1日签订的《原铁合金厂场地租赁合同》无效；二、由杨越返还万加军租金20000元；三、由罗俊返还万加军租金20000元；四、驳回万加军的其他诉讼请求。案件受理费2245元，减半收取计1173元，由杨越负担240元，由罗俊负担240元，由万加军承担693元。二审查明事实与一审认定事实无异，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是杨越与万加军的租赁合同及罗俊与万加军的转租合同是否有效问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案门面未经规划主管部门批准建设且由有关部门责令拆除，故两份合同均系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于杨越所提实际租赁物为空地，并非门面的上诉理由。经查，本院通过现有证据和询问当事人，并结合餐饮行业实际经营情况看，本案合同订立的目的主要系对门面的租赁，而并非仅指空地。关于杨越所提万加军使用租赁物到2016年10月份的上诉理由，因其未能提供相关证据，不予采信。关于罗俊提出自己收到的20000元租金系谭帅军退还，并非收取万加军的租金，其对万加军与谭帅军之间的协议不知情的上诉理由。经查该理由并未得到谭帅军、万加军的认可。且罗俊向万加军转租房屋，理应由租房人给付租金，其主张由第三人退还房租也不符合交易习惯。故对其上诉理由，本院不予采信。综上，杨越、罗俊的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由杨越负担300元，由罗俊负担300元。本判决为终审判决。审判长 谢稼祥审判员 罗 静审判员 刘贵波二〇一七年八月四日书记员 余 涛 微信公众号“”