（2017）吉0602民初967号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-08-25
案件名称
王桂芳与白山市利源房地产开发有限公司、白山市顺利特长白山特产城买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
白山市浑江区人民法院
所属地区
白山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王桂芳,白山市利源房地产开发有限公司,白山市顺利特长白山特产城有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条
全文
吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0602民初967号原告：王桂芳，住白山市。委托诉讼代理人：潘晓伟，吉林龙达律师事务所律师。被告：白山市利源房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。住所：浑江区建设街***号。法定代表人：于力，经理。被告：白山市顺利特长白山特产城有限公司。统一社会信用代码：×××。住所：浑江区浑江大街*号地上*层**层。法定代表人：于力，经理。二被告的委托诉讼代理人：王海峰、郝晓光，吉林荆卫华律师事务所律师。原告王桂芳诉被告白山市利源房地产开发有限公司、白山市顺利特长白山特产城有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与第一被告签订的商铺《内部认购书》，与第二被告签订的《产权商铺管理合同》；2、依法判令第一被告返还购房款26万元及利息（从2010年9月7日起至给付之日止按同期人民银行规定的贷款利率计算）；3、依法判令第二被告返还合同保证金1000元。事实与理由：2010年9月7日，原告与第一被告签订白山市长白山特产城产权商铺《内部认购书》一份，约定原告以26万元的价款购买第一被告开发的长白山特产城二层42号商铺（白山市住建局规划图的标号为000265号），商铺面积为19.43平方米（上述面积为预售面积，最终面积的确定以当地产权管理部门的测绘报告为准，房款按认购价格实行多退少补），交付期限为2011年12月30日是。办理房产交接时，签署正式《商品房买卖合同》。因被告原因，致使商铺不能办理产权登记，责任由被告承担。协议签订后，原告全额交付了购房款，然而第一被告未能按照协议约定时间交付商铺，直到2012年9月才交付。原告于2012年9月13日与第二被告签订了《产权商铺管理合同》，按照约定将商铺委托给第二被告统一管理。原告按照协议约定履行了全部合同义务，但第一被告未按约定时间交付商铺。所出售商铺的面积依据白山市住建局测绘中心绘图所标定的套内面积8.965平方米（东西宽2.75米，南北长3.26米）加上该面积乘以《内部认购书》中的公摊系数44.4%所得的公摊面积，全部面积为12.945平方米，低于协议约定面积6.485平方米，第二被告一直按照协议面积收取管理费、卫生费、取暖费等，同时第一被告始终不与原告签订正式《商品房买卖合同》，以致无法办理商铺产权权属登记。综上，第一被告违反协议约定，迟延交付原告购买的商铺，商铺面积低于约定面积，同时因其违约导致无法办理商铺权属登记。现原告为维护自身合法权益，根据我国《合同法》、《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于因出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持的规定，起诉至人民法院，望支持原告的诉请。被告白山市利源房地产开发有限公司辩称：一、被告并非不能给原告办理购买商铺的产权证照，现该商铺已能办理产权证照。在2012年时，由于被告办理消防手续、验收手续、产权测绘机构手续等客观原因，需要一段时间才能办理上述全部手续。现原、被告签订了商铺协议，在产权部门已经能办理产权登记手续；二、本案争议的商铺，当时签订内部认购书时面积为19.43平方米，但已经说明以产权部门测绘报告为准，房款认购价格实行多退少补。经产权部门测绘本案争议房屋面积为建筑面积16.86平方米，套内面积为8.97平方米，并非像原告在诉状中主张的面积为12.945平方米。综上，不能办理产权证照手续非被告自身原因所致，现依据房产部门的产权测绘报告和图纸，原告购买被告的房屋已能进行办理产权证照手续，所以原告起诉被告解除合同，不符合法律规定；三、如果人民法院审理后认为本案原、被告签订的合同符合法律规定应予解除，被告保留对原告的诉权，将向原告起诉补偿使用该商铺五年的租赁费用。涉案商铺在2012年9月份已经实际交付给原告，在事隔五年后原告才要求解除合同，依据法律规定，原告起诉被告要求解除合同已经超过诉讼时效期间。被告白山市顺利特长白山特产城有限公司辩称：根据答辩人单位的规章管理制度，任何经营者进入到长白山特产城必须要与答辩人单位签订产权商铺管理合同，否则不允许进场经营。现原告要求与被告解除产权商铺管理合同，没有事实和法律依据。如原告自己经营或者是将该商铺出租给第三方均应当与答辩人签订产权商铺管理合同。经审理查明：2010年9月5日，白山市利源房地产开发有限公司向王桂芳收取了3000元预定金。2010年9月7日，王桂芳（乙方，下同）与白山市利源房地产开发有限公司（甲方，下同）签订了一份《白山市长白山特产城内部认购书》。主要条款约定乙方以26万元（每平方米内部认购价格为13381.37元）认购甲方开发的长白山特产城二层42号、建筑面积为19.43平方米（上述面积为预售面积，最终面积的确定以当地产权管理部门的测绘报告为准，房款按认购价格实行多退少补）的产权商铺，公摊系数44.4%（公摊按照国家规范标准测定）。协议交付日期为2011年12月30日。买受人应在办理房产交接时，携带认购书及相关的有效证明文件及相关费用到出卖人售楼处签署正式《商品房买卖合同》，同时，向出卖人补交约定的购房款及出卖人代收的相关税费等。同日，王桂芳补交了257000元商铺预付款。2012年9月13日，白山市利源房地产开发有限公司交付商铺。同日，王桂芳与白山市顺力特长白山特产城有限公司签订了一份《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》，依该合同约定，王桂芳交给白山市顺力特长白山特产城有限公司1000元履约保证金。上述案件事实，有经过庭审质证的《白山市长白山特产城内部认购书》、收据、中国工商银行个人业务凭证（签单）、《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。综上所述，本院认为，原告与第一被告签订内部认购书后，已依约履行付款义务。第一被告在协议约定时间之后的2012年9月13日才交付商铺，且至今未能为原告的商铺办得产权证照。第一被告虽自述在2016年12月即可办理，但却未提供所出售商铺已具备条件、或至2017年5月原告起诉前的时间内曾通知过原告办理、以及所出售的长白山特产城其他商铺已办得的有关证据，根据谁主张谁举证的原则，其未完成举证责任，应承担不利后果。根据司法解释和行政法规的规定，第一被告应在房屋交付使用之日起90日内为原告办理房屋权属证书，如未能完成，在前述规定的期限届满后超过一年仍未办理的，原告有权解除合同和主张赔偿损失，故原告与第一被告间的合同应予解除，第一被告应返还购房款并承担该款从2010年9月7日起至款付清日止按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息。因原告与第一被告的商铺买卖合同被解除，原告已非商铺所有人，则其与第二被告之间的《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》也应解除。根据地方政府规定，第二被告无权收取履约保证金，应予返还。第一被告以时效抗辩理由不成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，判决如下：一、解除原告王桂芳与被告白山市利源房地产开发有限公司在2010年9月7日签订的《白山市长白山特产城内部认购书》，被告白山市利源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后返还给原告王桂芳购房款26万元，并承担前述款项从2010年9月7日起至款付清日止按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；二、解除原告王桂芳与被告白山市顺利特长白山特产城有限公司在2012年9月13日签订的《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》，被告白山市顺利特长白山特产城有限公司在本判决发生法律效力后返还给原告王桂芳履约保证金1000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5216元减半收取，由被告白山市利源房地产开发有限公司负担2608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 马恩鹏二〇一七年八月四日书记员 张婷婷 关注公众号“”