（2017）苏0312民初5391号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-10-25
案件名称
5391杭州中正物业管理有限公司铜山分公司与李洋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州中正物业管理有限公司铜山分公司,李洋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0312民初5391号原告：杭州中正物业管理有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山区汉泉山庄商业街C4-D。负责人：吴骏军，该公司总经理。委托诉讼代理人：程潜，徐州市铜山区恒泰法律服务所法律工作者。被告：李洋，男，1988年4月6日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李井胜，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁银萍，江苏逸诚律师事务所律师。原告杭州中正物业管理有限公司铜山分公司（以下简称中正物业铜山分公司）与被告李洋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中正物业铜山分公司的委托诉讼代理人程潜，被告李洋的委托诉讼代理人丁银萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中正物业铜山分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告李洋给付原告物业服务费25879.5元，违约金6309元，合计32188.5元；2、诉讼费由被告李洋承担。事实和理由：原告中正物业铜山分公司系檀香山小区物业服务单位，被告李洋欠原告2014年1月1日至2016年8月31日物业服务费25879.5元（物业费计算方式：412.62平方米*2.8元/月/平方米*32*0.7＝25879.5元），依据《物业服务合同》相关约定，被告还应承担违约金6309元（违约金的计算方式：从每个收费周期计费，然后按照日万分之三计算至起诉之日），以上合计32188.5元。原告多次催要未果，故诉至法院。被告李洋辩称：1、原告在起诉之前没有向被告发出过任何书面催交物业费的通知，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释规定第六条，原告本次起诉程序不合法；2、原告诉请的物业费过高；3、即使按照原告的诉请，其诉请的违约金标准也过高；4、原告诉请的物业费中，2014年1月1日至2015年5月31日共计19640.7元已过诉讼时效；5、被告在上房后房屋就出现了严重漏水的现象，严重影响了装修和居住，到现在房屋还处于空房状态，当时原告方的经理吴骏军承诺维修房屋，如果不维修可以每年从物业管理费中扣减10%，将扣减的费用让业主自己找人维修，一直到扣完为止，所以物业费应当扣除原告曾经承诺的维修费用，经计算，现在不应当支付原告的款项了。请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：被告李洋购买坐落于铜山区铜山新区黄河路延伸段南北两侧华山路以北西檀香山（十三）檀宫55号楼1-101房产，并于2010年12月3日进行了不动产登记，不动产权证书号为YG0004573，房屋所有权人为李洋，房产面积为412.62平方米。2010年12月14日，原告与案外人徐州同创房地产开发有限公司签订《美达檀香山物业前期服务合同》，合同约定由原告对檀香山别墅区提供前期物业管理服务，服务期限自2010年12月15日至2012年12月14日，同时就服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金及违约责任作了明确约定。其中物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，标准为2.8元/月/平方米，业主或物业使用人自房屋交付之日起须全额交纳12个月物业服务费用，以后按6个月交纳，业主或物业使用人应在每6个月的第一个月的7号前履行缴纳义务。2012年12月14日，原告与案外人徐州同创房地产开发有限公司再次签订《徐州檀香山别墅园前期物业服务合同》，服务期限自2012年12月15日至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。原告继续为该别墅区提供了物业服务。2016年8月31日，原告的服务期限截止。另查明，被告李洋的房屋有漏水现象，现在房屋处于空置状态。本院认为，原告与徐州同创房地产有限公司签订的物业前期服务合同合法有效，依法对业主具有约束力。原告据此提供了物业管理服务，被告李洋作为业主负有按约支付物业服务费的义务。原告主张被告给付自2014年1月1日至2016年8月31日的物业费，符合合同约定，本院予以支持。另外，涉案房产属于空置房，应按约定物业费标准的70%比例交付。被告称原告方的经理吴骏军承诺维修房屋，如果不维修可以每年从物业管理费中扣减10%，但未提供证据证明，本院对该主张不予支持。原告在为该小区提供物业服务过程中存在不足，故本院对原告主张的违约金不予支持。另外，关于被告抗辩的诉讼时效问题。依据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行届满之日起计算。本案中，2016年8月31日，原告的服务期限截止，故原告的诉请均未超过诉讼时效。关于被告抗辩原告在起诉之前没有向被告发出过任何书面催交物业费的通知，原告本次起诉程序不合法的问题，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释规定第六条，本院认为催交是原告维护其权利的一种救济途径，但并非法定的诉讼前置程序，故原告本次起诉程序并无不当。被告称在上房后就发现房屋出现严重漏水现象，如被告因此导致合法权益受损，应另案主张。综上，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李洋于本判决生效之日起十日内给付原告杭州中正物业管理有限公司铜山分公司自2014年1月1日至2016年8月31日物业服务费25879.5元；二、驳回原告杭州中正物业管理有限公司铜山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由被告李洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人或者带代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 常江红二〇一七年八月四日书记员 许 冰 关注公众号“”