（2016）京0108民初22873号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-05-08
案件名称
葛蒸蒸与北京链家房地产经纪有限公司、白春海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛蒸蒸,白春海,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初22873号原告：葛蒸蒸，1983年5月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王悦庭（葛蒸蒸之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：余丹，北京成越律师事务所律师。被告：白春海，1964年2月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：白如静，北京市景运律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住单位宿舍。原告葛蒸蒸与被告白春海、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。葛蒸蒸及委托诉讼代理人王悦庭、余丹；白春海及委托诉讼代理人白如静；北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛蒸蒸向本院提出诉讼请求：1、判令白春海继续履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》，为我办理海淀区五棵松路x号院x号楼x门x号房屋（以下简称x号房屋）的产权过户手续；2、判令白春海承担违约金358050元（自2016年11月8日至实际配合房屋评估之日止的违约金，以330万元为基数按日万分之五的标准计算）；3、判令白春海承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月23日，葛蒸蒸作为购买人，白春海作为出卖人，链家公司作为居间人，三方签订《买卖定金协议书》，约定葛蒸蒸购买白春海名下x号房屋，葛蒸蒸于1月23日向白春海足额支付100万元后，三方签订《买卖合同》及《补充协议》，并约定了各方的违约责任。在前述系列合同签订后，白春海明确告知链家公司停止履行《买卖合同》及《补充协议》，葛蒸蒸多次敦促白春海继续履行合同义务，但均被拒绝。白春海无任何理由单方面停止履行合同的行为构成违约行为。白春海辩称，不同意葛蒸蒸的诉讼请求。双方合同已经超过履行期限，本人不存在违约行为。链家公司辩称，同意继续履行涉案合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2016年1月23日，白春海（甲方、出售人）与葛蒸蒸（乙方、购买人）、链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定交易房屋为x号房屋，交易房屋性质为已购公有住房，定金10万元，乙方应于本协议签署时向甲方自行支付。当日，葛蒸蒸向白春海支付定金10万元。葛蒸蒸与白春海再行签订《买卖合同》及《补充协议》，约定：房屋成交价3000000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价300000元，定金100000元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额1600000元。双方同意自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方应在接到丙方的评估通知后5个工作日内配合评估公司对房屋进行评估，乙方于银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款1400000元以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于银行批贷后5个工作日内将第二笔首付款180000元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于出评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在银行批贷后7个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.葛蒸蒸提供链家公司于2016年4月5日向白春海发出的催告函一份，上载明：基于我公司工作人员通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，敬请您于2016年4月10日前配合如下事项：提供新的房屋所有权证书，配合办理房屋核验手续。白春海对催告函真实性不予认可，表示从未收到过该份催告函。葛蒸蒸进一步提供短信记录若干，证明曾于2016年3月30日向白春海发出短信，内容为：您好！白春海先生，我是链家地产定慧福里店吕某，您通过本公司成交的x号房屋，2016年3月14日申请的房屋核验，于2016年3月29日退回，原因是：地址已变更，派出所开证明，换房本后再核验。请您及时办理，以免延误合同时效。白春海回复：“你们早会儿干什么去了，1月23日的合同，3月30日办理房屋核验？”、“我要跟他解除合同”。2016年4月5日，再次通过微信方式将上述催告函发送给白春海，白春海回复：“没法在履行了，请转达买家，谢谢”。白春海对上述信息的真实性认可，其主张根据正确交易流程，房屋核验早就应该办理完毕了，是葛蒸蒸违约在先；2.白春海提交田村派出所证明一份，证明x号房屋现在相关部门登记的地址应为海淀区西四环北路x号院x号楼x门x号。葛蒸蒸对此证据认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，白春海主张葛蒸蒸存在延期进行房屋核验的违约行为，但根据现有证据显示，首先双方并未在买卖相关合同中就房屋核验的时间进行明确约定，不存在违约的合同依据，其次从实际履行情况考察，链家公司第一次房屋核验的时间为2016年3月14日，另行通知白春海要求其更换成新的房本以配合二次房屋核验的时间为2016年4月，此时并未超过双方约定的合同履行期限180日，如此时白春海及时完成配合义务，则双方完全可以在合同期限内完成交易，葛蒸蒸无不当履约行为，白春海主张葛蒸蒸违约无合同及事实依据，故本院对白春海不同意继续履行合同的抗辩不予支持。在法院认定葛蒸蒸为守约方的情况下，其享有要求白春海继续履行合同的权利。庭审中，葛蒸蒸同意变更涉案房屋的付款方式，将剩余购房款3200000以现金的方式一次性支付给白春海，对此本院不持异议，在葛蒸蒸支付完毕全部购房款的情况下，白春海也应按照双方约定，配合葛蒸蒸将x号房屋产权变更至葛蒸蒸名下。就葛蒸蒸向白春海主张的逾期违约金，白春海未如约继续履行合同，构成违约，理应支付相应违约金，但庭审中，葛蒸蒸未就自己的实际损失提供充足证据证明,鉴于白春海当庭要求酌减违约金，本院将综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、葛蒸蒸与白春海继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，葛蒸蒸于本判决生效后三日内给付白春海剩余购房款3200000元，白春海于收到全部购房款后三日内协助葛蒸蒸将北京市海淀区西四环北路x号院x号楼x门x号房屋产权办至葛蒸蒸名下；二、白春海于本判决生效后三日内给付葛蒸蒸违约金50000元；三、驳回葛蒸蒸其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33200元，由白春海负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 李晓馨人民陪审员 苏云泉人民陪审员 董福利二〇一七年八月四日书 记 员 王静雯 来源：百度搜索“”