（2017）京03民终6083号

裁判日期: 2017-08-04

公开日期: 2017-08-23

案件名称

张铭钊与北京合景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张铭钊,北京合景房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠��案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书(2017)京03民终6083号上诉人（原审被告、反诉原告）：张铭钊，男，1991年9月20日出生。委托诉讼代理人:张曾昱（张铭钊��父），1964年4月18日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号。法定代表人孔健涛，总经理。委托诉讼代理人：孟慧玲，女，1977年1月5日出生。上诉人张铭钊因与被上诉人北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第01434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张铭钊之委托诉讼代理人张曾昱，被上诉人合景公司之委托诉讼代理人孟慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张铭钊上诉请求：一、撤销（2015）顺民初字第01434号民事判决书；二、驳回合景公司的诉讼请求；三、判决张铭钊与合景公司继��履行双方签订的《商品房预售合同》；四、合景公司于判决生效之日起60日内收纳张铭钊应付的房款和应缴的税费；五、合景公司在收到张明钊交纳的应付房款和应缴税费后7日内将房屋交付给张明钊，并将办理房屋产权登记手续所需的资料、发票、文件等全部提供给张明钊。事实与理由：1.合同附件十没有张铭钊及代理人签字，系无效条款。即使附件十有效，但对解除合同的约定也显失公平。2.张铭钊多次提出分期付款承担利息或一次性付清房款及利息，而合景公司始终要求必须一次性支付剩余的240万元，同时支付逾期付款高额违约金。3.解除合同通知是法院裁决解除合同的前置程序。解除权人没有通知对方解除合同的情形，不能直接诉请法院判决解除。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没��规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消失。合同签订后张铭钊不能获取按揭贷款后，多次请求合景公司解除合同，都遭到了合景公司的拒绝。合景公司未在法律规定的时间内行使合同解除权，解除权已经丧失。5.一审法院在没有通知张铭钊的情况下公告开庭审理本案，程序违法。6.一审法院对张铭钊提交的五万元收据进行了质证，但没有在判决书中给予回应。合景公司辩称，同意一审法院判决。不同意张铭钊的上诉请求。合景公司向一审法院起诉请求：一、解除合景公司与张铭钊签订的编号为×的《北京市商品房预售合同》；二、张明钊于本判决生效之日起十日内配合合景公司办理商品房预售合同解除备案��记手续。张铭钊向一审法院反诉请求：一、张明钊与合景公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》；二、合景公司于本判决生效之日起60日内收纳张铭钊应付的房款和应缴的税费；三、合景公司在收到张明钊交纳的应付房款和应缴税费后7日内将房屋交付给张明钊，并将办理房屋产权登记手续所需的资料、发票、文件等全部提供给张明钊。一审法院认定事实：2010年4月16日，张铭钊与合景公司签订编号为×的《商品房预售合同》，约定张铭钊购买合景公司开发的位于顺义区马坡镇顺恒大街北（合景地产地块2）×号房屋。该房屋套内建筑面积125.39平方米，每平米单价为23986.46元，总价款为3007663元。合同约定买受人采取商业贷款方式付款，首期支付购房总价款的20%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司北京顺义支行借款支付。张铭钊于2010年4月3日交纳定金5万元，签订合同当日交付总房款的20%（含定金），计607663元。双方所签合同附件十约定：“买受人已知悉办理按揭贷款的相关政策及所需的资料，并承诺自本合同签订之日起七日内办妥银行按揭申请手续。买受人应当在本合同签订之日起30日内办妥银行按揭手续。如买受人按揭申请不为按揭银行接受，则买受人应自收到出卖人或按揭银行或其指定的第三方的书面通知之日起5日内书面答复出卖人，并选择出卖人认可的其他付款方式；若买受人逾期不复函或不选择出卖人认可的付款方式，则每逾期一日，买受人按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，出卖人有权单方解除合同。若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金，并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥合同撤销备案登记手续，因此所产生的全部费用由买受人承担；买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付购房款无息退还买受人的，不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用。”合同签订当日，双方就涉诉合同办理了网上签约备案。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。2010年4月30日，北京市人民政府办公厅下发《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中规定对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。另，合景公司与张铭钊因合同的履行问题发生纠纷，合景公司于2012年2月13日将张铭钊诉至本院。合景公司诉称：“……合同签订后，被告拒不履行合同约定义务。原告多次通过电话、口头以及书面等方式督促其按照合同履行义务，2011年5月22日，原告向被告寄发《催款通知书》，再次通知被告履行合同约定的付款义务，但是被告至今依然置之不理，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1.被告继续履行《北京市商品房预售合同》（合同编号：×），立即给付原告剩余房款240万元;2.被告依合同约定向原告支付迟延付款违约金698400元;3.诉讼费由被告承担。”被告张铭钊辩称：“双方之间的合同因为相关政策原因，导致我方现在不能进行贷款，所以应当解除该合同。不同意原告的诉讼请求。”法院经审理后认为：本案中，因相关政策的实施，导致被告张铭钊不能按预期办理按揭贷款，从而使其支付剩余购房款产生困难。在此情况下，原告合景公司要求��续履行合同，法院不予支持。相应违约金的请求，亦不予支持。故此，于2013年5月13日做出（2012）顺民初字第3340号民事判决书，判决：驳回原告北京合景房地产开发有限公司的诉讼请求。判决后，双方均未提出上诉，该判决已经生效。此后，张铭钊与合景公司就合同的履行问题多次进行协商，至今双方未达成一致意见。本院另查明：1.关于合同附件情况：《商品房预售合同》买受人一栏上方手写“张铭钊”，下方是委托代理人刘×签字。张铭钊表示《商品房预售合同》签约当天其本人不在签约现场，合同由其母亲刘×代为签署。在合景公司提交一审法院的《商品房预售合同》中有附件一到十，每页均有手写的“张铭钊”，但无刘×签字，而张铭钊在一审审理过程中提交的《商品房预售合同》与合景公司提交的《商品房预售合同》一致，但没有附件。张铭钊表示，合景公司提交的《商品房预售合同》附件一到十上的“张铭钊”并非张铭钊本人签署，但不申请笔迹鉴定，二审审理过程中，张铭钊表示认可附件一到十对双方具有法律约束力。2.关于定金与首付款的支付情况：张铭钊称其分别支付了定金50000元和首付款607663元，并分别提交定金收据与首付款发票。合景公司称，首付款607663元包含了定金50000元，张铭钊支付首付款时没有携带定金收据，故定金收据未收回。合景公司提交记账凭证，载明合景公司收张铭钊购房款557663元，收张曾昱转张铭钊购房款50000元；合景公司提交有“刘×”字样签字的收据、银行转账凭证、刷卡凭条，载明收购房款557663元；合景公司提交有“张曾昱”字样签字的遗失收据声明，上载“本人张曾昱于2010年3月21日交付贵公司50000元诚意金（4月3日转为认购金），并与同日收到收��一张，金额50000，收据编号0000971，因本人不慎，将收据原件遗失。本人现申请将此收据金额转入本人在相悦四季购买的×号购房首付款中，同时声明放弃此收据项下一切权利，自本日起，原收据作废，任何原收据持有人无权根据该收据向贵公司主张任何权利或款项支付请求。”张铭钊对收据遗失声明不予认可，称非其本人签字，对其他证据予以认可。本院对收据遗失声明的真实性予以确认。另，合景公司在（2012）顺民初字第3340号民事判决书生效后未曾向张铭钊发出过解除合同通知，其要求法院判决解除合同。一审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。一审法院认为，2010年4月16日，张铭钊与合景公司签订编号为×的《商品房预售合同》，约定张铭钊购买合景公司开发的位于顺义区马坡镇顺恒大街北（合景地产地块2）×号房��。该商品房预售合同系双方真实的意思表示，属于合法有效之合同。张铭钊与合景公司均应按照约定履行合同项下各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。双方所签《商品房预售合同》约定张铭钊作为买受人应当采取商业贷款的方式付款，首期支付购房总价款的20%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司北京顺义支行借款支付。合同签订后，张铭钊至今未按照约定向合景公司支付剩余房款。涉诉商品房预售合同的目的无法实现，合景公司可以解除涉诉商品房预售合同。法院对合景公司要求解除涉诉商品房预售合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。涉诉商品房预售��同解除后，张铭钊理应配合合景公司到房管部门办理合同撤销备案登记手续。在一审的审理过程中，张铭钊提交有收款人为王×的汇款申请书及写有王×名字的房屋户型图，以证明其向合景公司工作人员王×又汇了2万元购房款，主张已付款为627663元。合景公司不认可该证据的证明目的。故此，法院认定张铭钊所交纳的房款数额为607663元。合景公司也应当退还张铭钊所交纳的房款。在庭审过程中，合景公司表示同意返还张铭钊所交纳的房款607663元。对此，法院不持异议。合景公司行使解除权，解除双方所签的商品房预售合同，合景公司要求解除涉诉商品房预售合同的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。故此，张铭钊反诉要求继续履行双方所签商品房预售合同以及基于继续履行所主张的各项反诉请求，法院不予支持。一审法院据此判决：一、原告（反诉被告）北京合景房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张铭钊签订的商品房预售合同于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）张铭钊于本判决生效之日起七日内配合原告（反诉被告）北京合景房地产开发有限公司到房管部门办理合同备案撤销登记手续；三、原告（反诉被告）北京合景房地产开发有限公司自办理完撤销备案登记手续之日起七日内退还被告（反诉原告）张铭钊已付房款六十万七千六百六十三元；四、驳回被告（反诉原告）张铭钊的反诉请求。本院认为，张铭钊与合景公司自愿签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案上诉争议焦点是：1.就《商品房预售合同》，合景公司是否享有合同解除权，如果合景公司享有合同解除权，其解除权发生时间及行使期限如何确定。2.张铭��是否有权要求继续履行《商品房预售合同》。3.张铭钊实际支付购房款的数额。针对上述争议焦点，本院具体论述如下：1.合景公司曾享有《商品房预售合同》解除权，但其解除权行使期限已过。合同解除作为合同权利义务终止的方式之一，需合同当事人一致协商或由享有解除权一方行使解除权方可发生合同权利义务终止的法律效力。行使合同解除权的方式是向合同相对方明确作出解除合同的意思表示或发出解除合同的通知。对此，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同一方当事人未行使合同解除权而直接起诉要求解除合同的，应当证明其享有合同解除权，同时在诉讼中明确作出解除合同的意思表示，由人民法院对合同是否解除作出确认。此外，合同解除权的行使并非毫无限制，为避免当事人之间法律关系长期处于不稳定状态而危害交易秩序和财产安全，享有解除权一方长期怠于行使解除权的将丧失解除权，对此，《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。就本案而言，《商品房预售合同》及其附件明确约定了房款支付时间，张铭钊虽提出附件并非其本人签字的答辩意见，但在本案二审庭审过程中张铭钊表示认可合同附件的约束力，本院不持异议，故此，张铭钊负有按照合同约定时间办理贷款的��同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。依据（2012）顺民初字第3340号民事判决书之认定，因相关政策的实施，张铭钊不能按期办理按揭贷款，从而使其支付剩余购房款产生困难，且张铭钊在该案诉讼中明确表示无力支付剩余240万元购房款并要求法院解除合同。至此，张铭钊无力履行合同之事实��成立，合景公司之约定解除权与法定解除权均已发生。《商品房买卖司法解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合景公司未在上述司法解释规定期限内行使解除权，其法定解除权和约定解除权均已消灭。鉴于合景公司在本案中主张之解除事由仍是张铭钊未支付购房款，依据该解除事由所成立的合同解除权已因逾期未行使而消灭，对于合景公司通过提起本案诉讼行使解除权的主张，本院不予支持，��审法院认定合景公司仍享有合同解除权并有权解除合同不当，本院予以纠正。2.张铭钊无权要求继续履行《商品房预售合同》。就商品房买卖合同而言，当发生了因政策原因导致贷款无法办理，合同难以履行的情势时，买卖双方均享有合同解除权。作为买受人一方，其既可以要求自筹资金继续履行，也可以要求解除合同。在（2012）顺民初字第3340号民事案件审理过程中，张铭钊明确作出了因政策原因无法办理贷款，无力支付剩余240万元购房款，只能解除双方买卖合同的表示，这一表示已构成了明确的解除合同的意思表示，且已通知到合景公司，虽合景公司有异议并坚持继续履行，但法院最终支持了张铭钊的答辩意见并判决驳回了合景公司继续履行合同的诉讼请求，据此可以认定，张铭钊在（2012）顺民初字第3340号民事案件审理过程中行使了合同��除权并发生了解除合同的法律效力。由于人民法院作出的解除合同的判决仅是对合同解除事实的确认，并非是导致合同解除的原因，合同自享有解除权一方通知到达时解除，因此，尽管（2012）顺民初字第3340号民事判决并未就《商品房预售合同》的解除予以确认，但并不影响《商品房预售合同》之解除效果的发生。张铭钊虽主张其现已具备履行能力，但在（2012）顺民初字第3340号民事判决发生法律效力之后，《商品房预售合同》所约定的合同内权利义务不再约束该合同双方当事人，双方均无权要求继续履行该合同，只能进行合同解除后的返还财产和赔偿损失等清算活动，张铭钊要求继续履行《商品房预售合同》缺乏事实及法律依据，不应予以支持。而合景公司要求注销预售登记具备事实及法律依据，一审法院判决张铭钊配合合景公司到房管部门办理合同备案撤销登��手续并无不当，应予维持。3.关于合景公司应当返还的合同价款。依据合景公司在本案二审期间补充的证据，可以认定张铭钊所主张的5万元收据在换发票时未交回，张铭钊主张的实际付款数额缺乏证据支持，一审法院判决返还的数额并无不当，应予维持。综上所述，一审法院判决部分有误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二项）之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第01434号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第01434号民事判决第一项；三、驳回上诉人北京合景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费30861元，由张铭钊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　李　丹代理审判员　薛　源代理审判员　王天水二〇一七年八月四日法官　助理　云　凝书　记　员　刘怡然来源：百度“”