（2017）桂01民终4290号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-12-12
案件名称
林桂华、谢汝俭租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林桂华,谢汝俭,罗熊布,韦秀兰,黄炳廷,余子光
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终4290号上诉人（原审被告）：林桂华委托诉讼代理人：周雁中，广西君惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢汝俭委托诉讼代理人：左玉征，南宁经纬法律事务所法律工作者。原审第三人：罗熊布原审第三人：韦秀兰原审第三人：黄炳廷原审第三人：余子光上诉人林桂华因与被上诉人谢汝俭，原审第三人罗熊布、韦秀兰、黄炳廷、余子光租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院(2016)桂0102民初411号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月27日受理后，依法组成合议庭，并于2017年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人林桂华的委托诉讼代理人周雁中，被上诉人谢汝俭与原审第三人韦秀兰、黄炳廷、余子光共同的的委托诉讼代理人左玉征到庭参加诉讼,原审第三人罗熊布未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。上诉人林桂华上诉请求：撤销一审判决，改判双方的租赁合同有效。驳回谢汝俭的诉讼请求。事实和理由：双方是在自由协商一致的情况下自愿签订的租赁合同，合同中并未对租赁土地的用途进行约定，但承租方使用租赁土地不能违反法律的强制性规定，如谢汝俭将租赁土地用于非农业生产则产生的不利后果应当由谢汝俭自行承担。被上诉人谢汝俭辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人韦秀兰、黄炳廷、余子光称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人罗熊布未发表意见。谢汝俭向一审法院起诉请求：1、确认谢汝俭及黄炳延、韦秀兰、余子光、罗熊布与林桂华签订的《租地协议合同书》无效；2、判令林桂华将租地费用145000元返还给谢汝俭，林桂华将名义上的买地费145000元返还给谢汝俭；3、林桂华偿付利息损失14790元给谢汝俭（按租地费用145000元及6‰的月利率计算，时间自2012年10月31日至2014年3月31日止，此后的利息另行计算）。以上2、3项合计159790元。一审法院认定事实：2012年9月，黄炳廷、韦秀兰、罗熊布、谢汝俭、余子光五人与林桂华达成口头约定，由五人以租赁方式长期租用林桂华位于南宁市兴宁区鸡村四组落岭冲的一块荒地（面积约为500平方米），租金单价为1300元/平方米。2012年10月31日，谢汝俭将145000元交给林桂华，林桂华向其出具了一张收条，载明：“今收到谢汝俭交来租地款壹拾肆万伍仟圆整（￥145000元）”。收到合同款项后，作为甲方，于2012年11月24日，与谢汝俭签订了一份《租地协议合同书》，第三人罗熊布、韦秀兰、黄炳廷、余子光亦在合同上签字捺印。合同约定：“经甲、乙双方在平等互利协商一致，甲方自愿将自己位于南宁市兴宁区鸡村四组，落岭冲荒地租给乙方使用。一、租地面积为长米，宽米，共平方米，折合人民币总租金元。二、租地方式：甲方长期性租赁该地给乙方使用经营，在国家未征用前，甲方不得以任何理由收回该地的使用权。三、租金支付方式：乙方一次性全部支付清租地的租金给甲方（以后乙方使用该块地时不用再支付租金给甲方）。四、责任：甲方必须保证乙方在租地使用期间无争议纠纷，必须保证该地权属使用权、经营权归乙方所有。……五、水电与排污责任：甲方负责乙方在租地使用期间的水电接通供应使用，接水电所需要的材料和资金由乙方支付。如果乙方租地使用以后，有须甲方出面才能解决处理的事情，甲方必须有责任出面解决。排污问题甲方有责任开通，乙方只负责排污工程建设材料费及人工费用。六、补偿归属：1、如国家征用该地；2、甲、乙双方人员必须参议；3、该地上的附着物和建筑物补偿及房屋安置归乙方所有，土地补偿费及土地安置费归甲方所有。如遇国家征用该地块，甲方不退回租金给乙方，本协议合同书自动终止。”林桂华在该合同甲方处签名，黄炳廷、韦秀兰、罗熊布、谢汝俭、余子光五人均在该合同乙方处签名并捺印。黄炳廷、韦秀兰、罗熊布、谢汝俭、余子光分别在其各自持有的合同上填写了不同的租地面积。合同签订后，黄炳廷和谢汝俭在该地块上建房，后因房屋为违章建筑被行政执法部门拆除。谢汝俭遂以其无法实现合同目的为由将林桂华诉至一审法院，诉请如前。另查明，涉案土地为农村集体土地，南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村村民委员会于2014年3月11日出具证明，载明：“兹证明我村四队村民林桂华一户（共5人）在我队‘地名：落岭冲’有自留地一块，该户拥有该地的使用权、管理权”。一审法院向鸡村村委及鸡村村委四组调查，村委负责人及四组负责人均证实林桂华对涉案地块有使用权、管理权。现土地为空置状态，涉案地块上无围墙或围栏等阻隔物，无水利设施，可随意进出。东向相邻约30米、西向相邻约10米分别建有住房。一审法院认为：一、关于合同效力的问题。从合同标的物的性质和合同内容来看，双方签订《租地协议合同书》中没有对合同目的的明确约定。一审庭审中，经法庭询问，谢汝俭主张双方均清楚，双方签订租地协议的目的即为了租地建房；而林桂华则称出租的土地系为了用于农业生产，包括种殖、养殖等，未明确指出租地的具体目的。根据双方签订的《租地协议合同书》中的以下约定：“该地上的附着物和建筑物补偿及房屋安置归乙方所有，土地补偿费及土地安置费归甲方所有。如遇国家征用该地块，甲方不退回租金给乙方，本协议合同书自动终止。”等内容，以及协议中约定的土地面积仅为80平方米的事实来看，林桂华称出租土地给谢汝俭的目的系为了进行种殖和养殖等农业生产的说法，不符合常理。且谢汝俭未能指出双方签订租地协议的具体目的。因此，结合协议的内容来看，故认定谢汝俭与林桂华在签订合同时所达成的合意实际上是谢汝俭通过该协议书的签订及履行，以给付林桂华一定数额的租金为对价，取得该土地的无期限限制的使用权，其用途系用于建房。我国实行土地用途管制制度，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，法律明确禁止农村集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用途，谢汝俭与林桂华双方签订的合同违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，该合同为无效合同。二、关于谢汝俭诉请林桂华返还租地费用及利息的问题。谢汝俭于2012年10月31日给付了林桂华145000元的事实，有相应收条予以证实，林桂华对该收条的真实性无异议，故对谢汝俭主张其已交付租地费用145000元给林桂华的事实予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，谢汝俭、第三人与林桂华签订的《租地协议合同书》无效，该合同自始不具有法律效力，对双方当事人均无法律约束力，故林桂华应当返还其收取的145000元租地费用以及该款项所产生的利息给谢汝俭。至于谢汝俭认为该利息按照6‰的月利率计算的主张，因林桂华取得该笔款项的原因并非借贷，故林桂华返还给谢汝俭的利息应从其取得款项之日起按中国人民银行同期活期存款利息计算，现谢汝俭主张从2012年10月31日起计算利息，符合法律规定，故认定林桂华应当返还的利息计算为：以145000元为基数，从2012年10月31日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期活期存款利率分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、谢汝俭和第三人罗熊布、韦秀兰、黄炳廷、余子光与林桂华于2012年11月24日签订的《租地协议合同书》为无效合同；二、林桂华向谢汝俭返还租地费用145000元；三、林桂华向谢汝俭偿付前述款项的利息（利息计算方式：以145000元为基数，从2012年10月31日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期活期存款利率分段计付）。案件受理费3496元，由谢汝俭负担196元，林桂华负担3300元。本院查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，双方签订的《租地协议合同书》中没有对承租土地的使用方式进行约定，且双方在诉讼中就此各执一词，不能达成一致。谢汝俭作为完全民事行为能力人，应当知晓自己行为导致的法律后果，既然谢汝俭主张涉案土地系“以租代卖用于建房居住”，那么当时为何不将此内容写入合同？现在双方事后就此发生争执，一审法院本应遵循“谁主张，谁举证”的举证规则依法分配举证责任，由谢汝俭举证反驳双方签订的《租地协议合同书》，并证明涉案土地系“以租代卖用于建房居住”。但一审法院仅以谢汝俭一方的陈述为依据，在没有充分证据的情况下主观臆断，推定租地用途为建房居住，一审法院的认定明显违反法律规定，本院依法予以纠正。双方签订《租地协议合同书》系当事人自愿协商的结果，内容不违反法律的强制性规定是合法有效的，双方当事人应当恪守履行。谢汝俭的诉讼请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南宁市兴宁区人民法院(2016)桂0102民初411号民事判决；二、驳回被上诉人谢汝俭的诉讼请求。一审案件受理费3496元，二审案件受理费3496元，均由被上诉人谢汝俭负担。本判决为终审判决。审判长 黄敏俊审判员 高翔宇审判员 农虹菲二〇一七年八月四日书记员 耿博瀛 关注公众号“”