（2016）沪0114民初8073号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-12-01
案件名称
陈寒松与上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司、上海赟煌商贸有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈寒松,上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司,上海赟煌商贸有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初8073号原告：陈寒松，男，1964年1月1日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：卫琼，女，1965年4月22日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：魏晓庆，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海久光律师事务所律师。被告：上海赟煌商贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑才侯。原告陈寒松与被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称南北干货)、上海赟煌商贸有限公司(以下简称赟煌商贸)排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈寒松及委托诉讼代理人卫琼、魏晓庆，被告南北干货委托诉讼代理人张引娟到庭参加诉讼，被告赟煌商贸经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告搬离位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号1938室房屋(以下称系争商铺)并恢复原状；2、判令两被告共同支付系争商铺的占有使某费(以5元/天/平方米自2016年1月26日计算至两被告实际搬离系争商铺之日止)。事实和理由：系争商铺系原告所有，2006年11月19日，原告与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称中汇公司)签订租赁合同，将系争商铺租赁给中汇公司使某。该租赁合同期满后，原告又与中汇公司签订了房屋托管协议，约定托管期限为2011年1月26日至2016年1月25日。后中汇公司变更名称为被告南北干货。托管期限届满后，被告南北干货未将系争商铺返还原告，自行租赁给被告赟煌商贸使某，故原告诉至法院。被告南北干货辩称，系争商铺由被告南北干货依据与上海市电子商城业主委员会(以下简称业委会)及上海同川物业管理有限公司(以下简称同川物业)间签订的《委托管理合同》出租给案外人使某，期限自2015年8月1日起至2020年7月31日，故不同意原告要求搬离系争商铺的诉请，但同意支付自2016年1月26日起至今的租金(按照每天每平方米1.5元计算)。被告赟煌商贸未作答辩。经审理查明：系争商铺系原告所有，建筑面积20.99平方米。原告购买系争商铺后即与中汇公司签订了《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给中汇公司使某，租赁期限至2011年1月25日。该租赁合同期限届满前，原告与中汇公司于2010年12月7日签订《房屋托管协议》1份，约定：租赁合同届满后原告将系争商铺交于中汇公司托管，托管时间为2011年1月26日至2016年1月25日，托管期间，中汇公司负责商铺的招商、出租及经营管理，在商铺出租并收取租金后，中汇公司每年扣取相当于35天的租金做为管理费与市场推广费，其他交付原告；托管期间，中汇公司有权对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使某的改造。托管期间，中汇公司一直按照每天每平方米1.5元的租金标准向原告支付租金。2015年2月5日，中汇公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)。2015年11月8日，原告曾函告被告南北干货，明确在2016年1月25日托管期限届满后不再续签托管协议并要求被告南北干货返还商铺并恢复原状。但被告南北干货却在2015年11月23日与被告赟煌商贸签订租赁合同，将包括系争商铺在内的面积为67.96平方米的商铺整体出租给被告赟煌商贸使某，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日。托管期限届满后，原告要求收回商铺未果，遂涉讼。另查明：2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城(以下简称电子商城)成立了上海市电子商城业主委员会。同年11月27日，业委会(甲方)与电子商城(乙方)及同川物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使某，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于上海中汇电子市场经营管理有限公司变更相关事宜的批复》(嘉经批【2015】1号)：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。后南北干货市场经过变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向被告南北干货出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使某。2015年2月5日，中汇公司股东会决定将公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)，经营范围变更为本市场内南北干货经营者提供管理服务。同日，该公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更为南北干货经营者提供管理服务。之后，同川物业与被告南北干货及业委会签订一份《委托管理合同》，鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托第三人处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托被告南北干货管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托被告南北干货处理，并同意被告南北干货以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托被告南北干货管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋托管协议》、告知函等及庭审笔录为证。本院认为，1、原告虽然是系争商铺的所有人，但其购买的商铺系南北干货市场(原上海电子商城)中由开发商(上海电子商城有限公司)分割销售的一个商业形态的商铺，且属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案被告南北干货接受委托管理后，对系争商铺在内的分割商铺进行统一改造和装修后予以出租，并已经取得了租金收益，且绝大多数商铺业主也授权业委会与被告南北干货及同川物业签订《委托管理合同》，故被告南北干货系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。目前系争商铺已合并整体出租给被告赟煌商贸用以经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益，故系争商铺已不宜分割返还。2、关于系争商铺的租金收益，系争商铺在托管期间一直以1.5元/天/产证建筑面积平方米的标准结算租金，且该租金标准亦符合《委托管理合同》中确定的租金标准(系争商铺位于1楼，租金按照1.5元/天/产证建筑面积平方米计算)，故被告南北干货主张以1.5元/天/产证建筑面积平方米的标准继续向原告支付租金应属合理。3、审理中，被告赟煌商贸经本院合法传唤无正当理由而拒不到庭，表明其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，对此应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈寒松租金(该租金按31.48元/天的标准，自2016年1月26日计算至本判决生效之日止)；二、原告陈寒松其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司负担(应于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一七年八月四日书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”