（2016）鲁1723民初992号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-05-13
案件名称
鹿石磊与中国邮政集团公司山东省成武县分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成武县人民法院
所属地区
成武县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鹿石磊,中国邮政集团公司山东省成武县分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十六条
全文
山东省成武县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1723民初992号原告：鹿石磊，男，1983年2月6日出生，汉族，住成武县。委托诉讼代理人：田之荣，女，1960年11月12日出生，住成武县。系委托人之母。委托诉讼代理人：胡文博，山东晟韵律师事务所律师。被告：中国邮政集团公司山东省成武县分公司。地址：新大街东段北。组织机构代码：61407882-2。负责人：霍艳梅，总经理。委托诉讼代理人：杨永涛，山东诚维律师事务所律师。原告鹿石磊与被告中国邮政集团公司山东省成武县分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹿石磊的委托诉讼代理人田之荣、胡文博，被告中国邮政成武分公司的委托诉讼代理人杨永涛、董鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鹿石磊向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋租赁合同；2、被告立即支付原告到期租金22万元及利息；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年1月14日，原告与被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了房屋承租合同，约定原告将成武县永顺商贸城39#、40#、41#三间门市（一至二层）出租给被告，由被告作为山东邮政统一标准的营业网点，双方约定租用时间自2010年1月14日起至2025年1月13日止，租金以年为单位收取，于合同签订之日起7个工作日内，支付一年租金9.1万元，每年须交纳的租金应在上年度租期届满之日前的5个工作日内付清。合同签订后，原告全面履行了义务，将房屋如约交付给被告。2010年2月15日，双方签订了房屋租赁补充合同，约定租金每年9.1万元前三年不变，之后随行就市浮动。之后，双方均按租赁协议履行各自的义务。双方合作至2015年底，原告按约去被告处催交房租，被告借故拖延，后发现被告在原告的门市不远处，装修了门头。并在原告不知情的情形下，于夜间2点偷偷地将所承租的原告房屋内的办公设施搬走，不辞而别。原告为此要求被告继续履行生效的租赁合同，被告不予理睬。原告认为，“契约必须遵守”是诚信为本的基本原则，我国《合同法》第88条第1款也规定，合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。所以，现在原告要求被告继续履行房屋租赁协议是符合法律规定的。被告无故单方面终止合同的行为，是明显的违约行为。被告中国邮政成武分公司辩称，一、原被告双方2010年1月14日签订的《承租合同》已于2013年1月13日予以解除。原被告双方2010年1月14日签订《承租合同》后，双方履行《承租合同》至2013年1月13日，因租金数额的飞涨及邮政系统人、财、物管理需要，被告口头上与原告解除了2010年1月14日签订的《承租合同》。二、2013年1月14日原告就同一租赁物与菏泽市邮政局充分协商，签订新的《租赁合同》，明确约定租赁期间为2013年1月14日至2014年1月14日，年租金为195000元，用途为“邮政生产营业”，并且明确约定“租赁期满乙方（菏泽市邮政局）如要求续租，应在租赁期满前30日内以书面形式告知甲方（本案原告），经双方协商另行签订新的租赁合同”。2014年菏泽市邮政公司与原告签订的《租赁合同》到期后，原告与山东省邮政公司菏泽市分公司（原菏泽市邮政局）于2015年1月13日经充分协商签订新的《租赁合同》，期限为一年，年租金为22万元，租赁用途为“租赁生产营业”，《租赁合同》明确约定“租赁期满乙方（菏泽市邮政局）如要求租赁，应以书面形式告知甲方，经双方协商另行签订新的租赁合同”。在2015年的《租赁合同》期满后，因生产经营需要，中国邮政成武分公司并没有书面通知原告，要求签订新的租赁合同，在2016年1月15日租赁期满后，双方的租赁关系即予以终止。综上，原被告双方2010年1月14日签订的《租赁合同》已于2013年1月13日予以解除。原告要求继续履行、支付租金没有事实和法律依据，请求人民法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告进行了证据交换和质证。原告举证如下：1、原告所有的房权证成房字第××号房屋所有权证一份，证明原告对涉案的房屋享有合法的出租权。2、2010年1月14日承租合同一份（7页），证明原告与被告签订了永顺商贸城39、40、41号商铺，从事邮政生产营业，租期为15年，自2010年1月14日至2025年1月13日止，年租金为9.1万元，每年租金在上年度租金届满5个工作日内付清。3、2010年2月15日房屋租赁补充合同一份（1页），证明双方对前三年租金每年为9.1万元不变，之后年租金随行就市。2015年度资金的收据在被告处，租金金额为22万元，该数额是被告明确认可的。4、租赁房屋的照片（2张），证明被告一直占有租赁的房屋，双方的租赁合同仍在进行中，被告应当支付租金并继续履行。上述证据可以证明2010年1月14日的承租合同并未解除。对双方具有约束力，被告应当按照约定及法律规定履行该合同的权利及义务。对原告所举证据被告质证如下：对1号证据无异议，对2号证据真实性无异议，但是对证明目的有异议，该承租合同双方在2013年1月13日已经解除，有菏泽市邮政局与原告在2013年1月14日、2014年1月13日、2015年1月13日签订的承租合同为证。对3号证据的真实性无异议，基于作为主合同的承租合同，原被告双方已经解除，该补充合同应当随即解除。对4号证据真实性无异议，但是对证明目的有异议，被告在2013年1月14日至2016年1月15日使用涉案房产是基于菏泽市邮政局与原告在2013年1月14日、2014年1月13日、2015年1月13日签订的承租合同，而不是基于原被告双方2010年的承租合同，并且菏泽市邮政局与原告签订的承租合同，对租赁到期后相关问题做出明确约定。被告举证如下：1、2015年1月13日承租合同；2、2014年1月13日承租合同；3、2013年1月13日承租合同。证明原被告双方2010年签订的承租合同已经解除，菏泽市邮政局重新与原告签订了租赁合同，被告使用租赁物至2016年1月15日，是基于菏泽市邮政局与原告签订的承租合同，而不是原被告双方2010年签订的承租合同。菏泽市邮政局与原告签订的租赁合同，明确约定在租赁期满前若菏泽市邮政局要求继续租赁，应当书面形式告知原告，签订新的租赁合同，而在2016年1月15日，租赁合同到期后，因生产经营需要，菏泽市邮政局选择新的办公场所，没有书面通知原告，要求逾期签订新的租赁合同。该三份合同能够证实，原合同已经予以解除。同时证明原告的诉讼请求没有事实根据，更没有法律依据。对被告所举证据原告质证如下：对3份合同经过辨认，合同的尾部鹿石磊的签字是其本人所为，但是作为原告鹿石磊并不持有被告所谓的年租赁合同，年租赁合同是按照本案被告的要求为了其公司下账而诱使原告在被告准备好的格式文本上签字，但该总合同仅被告持有一份，并没有向本案原告交付，所以，被告提供的这三份合同，不能证明被告的主张，如果说2010年1月14日承租合同已经在2013年1月14日解除，双方应当达成书面的解除合同，或者在2013年1月14日被告所为的承租合同上予以注明，否则2010年1月14日的合同仍具备法律效力。被告提交了三份合同是按照被告的要求，根据2010年1月14日的合同，及2010年1月15日随行就市租金补充合同而派生的。年度合同仅仅是确认的年租金的数额和被告下账的需要，从本案原告向法庭提交的证据4可以证实在2016年2月5日本案被告一直占用涉案房屋，这种行为一直延续至今，足以认证被告陈述的至2016年1月15日双方的租赁合同已经履行完毕的虚假性。如果双方的合同2016年1月15日履行完毕，那么作为本案的被告为什么在凌晨2点将设备偷偷的搬迁，为什么被告的成武县负责人引咎辞职。这一法律事实足以认证被告的证明目的不客观。被告提到按照年租赁合同的约定每年在租期到期前30天向原告发出书面通知，这也是不真实的，被告也不能举证原告签字确认的书面通知。年度租赁合同所证明的内容形同虚设，双方实际履行的仍然是2010年1月14日的合同。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举的2010年1月14日承租合同一份、2010年2月15日房屋租赁补充合同一份和租赁房屋的照片（2张），被告提出异议，但未提交足以反驳的充分证据，本院认可其真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的证据。对被告所举的三份承租合同对其真实性予以认定，对被告的证明目的，被告未举出其他证据相印证，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月14日，原告与被告签订了房屋承租合同，约定原告将成武县永顺商贸城39#、40#、41#三间门市（一至二层）出租给被告使用，用于邮政生产营业。合同约定租期15年，自2010年1月14日起至2025年1月13日止，租金以年为单位收取，于合同签订之日起7个工作日内，支付一年租金9.1万元，每年须交纳的租金应在上年度租期届满之日前的5个工作日内付清。合同第十二条第3项约定，提前终止本合同，须经双方一致同意，提出方应提前30天通知对方，单方决定提前终止本合同负违约责任。2010年2月15日，原被告签订了房屋租赁补充合同，约定租金每年9.1万元，前三年不变，之后随行就市浮动。2013年1月14日原告就同一租赁物与菏泽市邮政局签订《承租合同》，明确约定租赁期间为2013年1月14日至2014年1月14日，年租金为195000元，用途为“邮政生产营业”。2014年1月13日菏泽市邮政局与原告签订了《租赁合同》，租期为1年，自2014年1月15日至2015年1月15日。原告与山东省邮政公司菏泽市分公司（原菏泽市邮政局）于2015年1月13日签订《承租合同》，期限为一年，自2015年1月14日至2016年1月15日，年租金为22万元，租赁用途为“租赁生产营业”。经原告鹿石磊申请，菏泽江天资产评估事务所作出的菏江天鉴字「2017」439号价值鉴定报告，对鹿石磊涉案房屋2016年度房屋租金进行价值鉴定，委托鉴定对象于基准日2017年4月25日的鉴定价值为162000元。鹿石磊支付鉴定费2000元。本院认为，2010年1月14日原被告签订的房屋租赁合同及2010年的补充协议，是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，合同合法有效。被告辩称上述房屋租赁合同及补充合同已经解除，但被告未给原告出具解除通知，被告的抗辩理由，依法不予采信。原被告签订的2013年、2014年、2015年承租合同，从内容上分析，和2010年的租赁合同并不冲突，三份合同是2010年的租赁合同的从合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当时人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，依法予以支持。被告未按合同约定支付房屋租金的行为，构成了违约。原告要求被告按照2015年签订的租赁合同约定的租金22万支付2016年度的租金，无事实和法律依据。涉案房屋的2016年度的租金应参照菏泽江天资产评估事务所作出的菏江天鉴字「2017」439号价值鉴定报告的鉴定结论，即鹿石磊涉案房屋2016年度房屋租金鉴定价值为162000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告中国邮政集团公司山东省成武县分公司继续履行房屋租赁合同。二、限判决生效后五日内，被告中国邮政集团公司山东省成武县分公司支付给原告鹿石磊2016年的租金162000元，鉴定费2000元。三、驳回原告鹿石磊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告鹿石磊负担1060元，由被告中国邮政集团公司山东省成武县分公司负担3540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 张 苑审 判 员 袁雪峰人民陪审员 ＸＸ峰二〇一七年八月四日书 记 员 祝苏苏 微信公众号“”