（2017）川0781民初2308号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-11-24
案件名称
江油市凤鸣物业服务有限公司与杨小燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
江油市人民法院
所属地区
江油市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江油市凤鸣物业服务有限公司,杨小燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条
全文
四川省江油市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0781民初2308号原告江油市凤鸣物业服务有限公司，统一社会信用代码915107817469075148,住所地江油市太平镇南河花园2号楼16号门面。法定代表人董芝智，总经理。委托代理人任国兵，四川太白律师事务所律师委托代理人李桃，四川太白律师事务所实习律师。被告杨小燕，女，汉族。原告江油市凤鸣物业服务有限公司（以下简称凤鸣物业公司）诉被告杨小燕物业服务合同纠纷一案，于2017年5月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周晓龙独任审理。2017年7月13日，本院依法公开开庭审理了本案，原告凤鸣物业公司的委托代理人任国兵、李桃，被告杨小燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年12月，江油市华丽物业服务有限责任公司与华丽小区开发商签订前期物业服务合同，约定由华丽物业公司为小区业主提供物业服务，小区住户每月按建筑面积交纳0.25元/平方米物业服务费，业主未交物业费的，应从逾期之日起按每天1元承担违约滞纳金。合同签订后，华丽物业公司为华丽小区提供了相应的物业服务，被告作为小区业主从2015年至今未缴纳物业服务费、清洁费等费用。2016年6月22日，经工商行政管理机关核准，江油市华丽物业服务有限责任公司将名称变更为江油市凤鸣物业服务有限公司。经原告多次催收，被告以种种理由推诿，不履行交纳物业服务费、清洁费的义务。为此，特向法院提起诉讼，请求判令被告杨小燕向原告凤鸣物业公司支付从2015年1月至2017年的物管费、清洁费等1127元，违约金1000元，并承担本案一切诉讼费及律师代理费。被告辩称：原告诉称多次催缴物管费是不符合事实的，我根本没有收到任何通知，也没有人来找过我，我之前物管费也是交了的。我们所在单元的门锁从2014年坏了之后，我多次要求物业公司处理，他们都没有管，我的人身和财产安全都得不到保障，我为啥要交物管费。我一个人在家很害怕，睡不好觉，为此专门在家中安装了监控摄像头，这个损失该谁承担。如果物业公司把楼道的门锁修好了，我愿意交纳今年的物管费。经审理查明：江油市华丽花园小区由江油市华丽房地产开发有限公司开发建设，工程竣工验收合格后，江油市华丽房地产开发有限公司于2004年12月25日与江油市华丽物业服务有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定由华丽物业公司对华丽花园小区提供前期物业管理服务，合同有效期从2004年12月25日至本物业业主委员会成立之日止；物业管理服务标准：房屋外观整洁，无明显污迹，公共环境无明显垃圾及污水，房屋及设施设备的维修养护为日常维护、维修、巡查，交通秩序为道路畅通，车辆停放有序，急修为3小时维修，小修为8小时维修；小修费用由物业公司承担，大、中修及更新费用由物业维修基金承担，不足部分由全体业主共同承担；物管费收费标准为0.25元/平方米；违约责任：乙方（华丽物业公司）的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按一年内总物管费的20%的标准向甲方、业主支付违约金，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按一年内总物管费的20%的标准向乙方支付违约金。2006年10月31日，因被告杨小燕购买华丽花园B区4栋12单元3楼1号建筑面积120.11平方米的住房一套，江油市华丽房地产开发有限公司书面通知华丽物业公司办理交房事宜。同日，被告杨小燕与华丽物业公司签订《室内装饰装修施工管理协议书》。被告杨小燕入住华丽花园小区后，按期向华丽物业公司交纳了相关物业管理费用。2014年12月12日，华丽物业公司将物业管理费上调至0.3元/平方米，小区绝大多数业主未提出异议。后因被告杨小燕居住的12单元楼道门锁损坏，杨小燕向华丽物业公司工作人员反映，要求及时修理或更换。华丽物业公司工作人员以修理费过高，需要业主委员会与物业公司共同申请动用房屋维修基金，而华丽花园小区尚未成立业主委员会，无法启动申请程序等为由，华丽物业公司一直未对12单元楼道门锁进行修理或更换。被告杨小燕开始拒绝交纳物业管理费。2016年6月17日，经江油市食品药品和工商质监管理局核准，江油市华丽物业服务有限责任公司将公司名称变更为江油市凤鸣物业服务有限公司。原告于2017年5月18日向本院提起诉讼。以上事实，有原被告基本信息、《前期物业管理委托合同》、交房通知书、《室内装饰装修施工管理协议书》、房地产权登记信息、华丽物业公司上调物业管理费收费标准公告、当事人陈述等证据证实。本院认为：江油市华丽房地产开发有限公司开发的华丽花园小区建成后，在小区业主委员会成立之前，该公司与江油市华丽物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》不违反《物业管理条例》的规定，不损害业主的合法权益，属有效合同。2016年6月17日，经江油市食品药品和工商质监管理局核准，江油市华丽物业服务有限责任公司将公司名称变更为江油市凤鸣物业服务有限公司，凤鸣物业公司承接华丽物业公司的权利义务，是本案适格的原告。鉴于原告居住的华丽花园小区至今尚未依法选举产生业主委员会，《前期物业管理委托合同》仍在合同有效期内，对原、被告均有法律约束力，是处理本案的合同依据。《前期物业管理委托合同》未明确约定业主向物业公司交纳物业管理费的方式，根据日常生活经验和习惯，本院确定业主交纳物业管理费的方式为按月交纳。被告应当交纳物业管理费的时间从2015年1月至原告起诉之日即2017年5月，共计29个月，按照原告主张的收费标准0.25元/平方米和被告的房屋建筑面积120.11平方米计算，被告应交物业管理费为870.79元。鉴于庭审中被告未提供在此期间交纳垃圾清运费的票据，应当承担举证不能的法律后果，应按6元/月交纳29个月的垃圾清运费174元。在合同履行过程中，被告向原告反映小区单元楼道门锁损坏，要求及时修复或更换，原告未按照合同约定的物业管理服务标准及时对门锁进行维修或更换，截止本案庭审之日，原告仍未对门锁进行处理，其行为已构成违约，应当承担立即维修门锁以及不能修复时更换门锁的违约责任。被告在原告未按合同约定提供物业服务的情况下，未通过投诉等合法途径维权，而是采取拒交物业管理费等方式促使原告维修门锁，其行为已构成违约，应承担支付物管费、垃圾清运费的违约责任。原告主张违约金1000元，既无合同依据，也不符合法律规定，本院不予支持。根据本案的实际情况，本院确定原告先履行维修门锁义务，被告后履行支付物管费、垃圾清运费的义务。综上所述，原告起诉的事实和理由部分成立，对其诉讼请求本院予以支持。被告主张原告未履行维修门锁的违约事实成立，对被告要求原告立即修理或更换门锁的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、由原告江油市凤鸣物业服务有限公司在本判决生效之日立即修理或更换被告杨小燕居住的华丽花园小区12单元楼道门锁；二、由被告杨小燕在原告江油市凤鸣物业服务有限公司履行修理或更换门锁义务后五日内，向原告江油市凤鸣物业服务有限公司支付所欠物业管理费870.79元，垃圾清运费174元。若被告未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告江油市凤鸣物业服务有限公司负担10元，被告杨小燕负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 周晓龙二〇一七年八月四日书记员 方扬阳 更多数据：搜索“”来源：