（2017）津0116民初81729号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-11-17
案件名称
张金良与天津城投滨海房地产经营有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张金良,天津城投滨海房地产经营有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初81729号原告：张金良，男，1962年1月8日出生，汉族，天津外轮理货有限公司职员，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：张卫斌，天津至大律师事务所律师。被告：天津城投滨海房地产经营有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽烟台道15号。法定代表人：陈伟，总经理。委托诉讼代理人：刘春艳，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟达，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。原告张金良与被告天津城投滨海房地产经营有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张卫斌、被告委托诉讼代理人刘春艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告赔偿原告已付款利息80517.77元（以房屋总价款663532元为基数，按照银行同期贷款年利率计算自2014年1月1日起至2016年2月6日止766天）；2.被告支付原告违约金44854.76元（以房屋总价款663532元为基数，按照日万分之一计算自2014年1月1日起至2016年2月6日止766天减90天），以上两项合计125372.53元,扣减被告已支付的68331元，尚欠57041.53元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月18日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买位于天津市滨海新区××路北侧东岸××8-1-1406房屋，合同约定被告于2013年12月31日前交付房屋，逾期交房的，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。合同还约定，被告每日按商品房总价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，但被告未按照约定交付房屋，直至2016年2月6日被告才取得了天津市新建住宅商品房准许交付使用证。为维护原告的合法权益，故呈诉来院。被告辩称，对原告已付款数额、准交证办理日期等事实，均无异议，认可逾期交房的事实。对于原告主张的已付款利息和违约金的截止时间不认可，认为应当计算至实际交房之日，即2015年3月18日。同时，原告主张的违约金过高，应当依法调低。对于原告主张的已付款利息，被告认为应当按照一年期人民银行贷款利率进行计算。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，包括商品房买卖合同、天津市新建住宅商品房准许交付使用证等，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年7月18日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市滨海新区××路北侧东岸××楼××号房屋，房屋价款663532元。合同还约定，新建住宅商品房取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证（以下简称准交证）后，方可交付使用；被告于2013年12月31日前将符合条件的房屋交付原告；被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；逾期超过90日的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。庭审中，双方对原告依约支付房款663532元、被告于2015年3月18日向原告交房、2016年2月6日涉案房屋取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证、被告已经按照中国人民银行同期一年期贷款利率标准计算后，向原告赔偿了2014年1月1日至2015年2月27日的已付款利息及违约金68331元等事实均无异议。被告于2014年6月9日、2014年12月28日、2015年3月4日分别向涉案房屋小区业主发出承诺，其中2014年6月9日承诺书载明“1.商品房买卖合同中约定的由于配套问题不予补偿的条款不影响给业主按照主合同赔偿，赔付额由开发商交钥匙时先行支付（按照主合同约定进行赔偿）；……”。2014年12月28日承诺书载明“延期违约金赔付形式为：方案一抵车位65000元/个，差额部分以现金方式多退少补……”。2015年3月4日承诺书载明“截止至2015年2月27日的延期违约金将分为两个时间节点支付，抵扣过地下室或地下车位的业主，剩余部分违约金将于2015年3月底前支付完毕……2015年2月28日至准入证下放期间延期违约金继续计算”。被告对于前述2015年3月4日的承诺书不认可，认为该证据为复印件，且该承诺书仅针对持有原件的个别业主做出，并非针对全体业主。又查明，涉案房屋所在小区业主因被告公司延期交房呈诉到本院的案件较多，已审结及未审结案件均有多起。已审结并生效案件中，2014年6月9日、2014年12月28日、2015年3月4日的承诺书的真实性已经核实并采纳，应认定上述承诺系向涉案小区的全部所有权人做出。本院认为，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。原告依约交付了全部房款，被告存在逾期交付房屋的事实，应按照约定承担逾期交房的违约责任。关于违约责任中的已付款利息的计算，双方均确认应以房屋价款663532元为计算基数。庭审中，双方争议焦点主要为：原告主张已付款利息应自2014年1月1日计算至2016年2月6日准交证下发之日，被告主张应自2015年2月28日计算至2015年3月18日原告收房之日；原告主张已付款利息的计算标准应按照人民银行同时期一至三年贷款利率标准计算，被告主张应按照一年期贷款利率标准计算。对于上述争议，本院认为，首先，原告已确认，其在受领房屋的2015年3月18日知晓涉案房屋未取得准交证的事实，故，原告接受被告交付房屋，应视为双方对原商品房买卖合同交付条件的变更。虽然被告在2015年3月4日做出了承诺书，但其中并无明确向已受领房屋所有权人仍支付已付款利息及违约金的意思表示。其次，庭审中原告陈述其受领房屋后的损失为因无准交证，故不能办理户籍，致使其子女无法上学的损失，即使存在上述损失也并非因逾期交付房屋而导致。综上，原告受领房屋后，仍按照合同约定的“逾期交付商品房的处理”相关条款主张已付款利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。应认定，本案中，被告向原告支付已付款利息损失的期间应计算至2015年3月18日。对于利息计算标准，应按照原告已付款利息的损失期间选择利率标准。被告主张双方之间就2015年2月27日之前的已付款利息已经协商一致解决的主张，因未提供充分证据，本院不予支持。据此，应适用中国人民银行1至5年期贷款利率标准计算已付款利息（根据人民银行的利率政策，2014年1月1日至2014年11月21日期间为1-3年期贷款利率）。经计算，被告应支付原告2014年1月1日至2015年3月18日期间的已付款利息为49589.80元。关于违约责任中的违约金计算，双方就违约金的计算基数为663532元无异议，同前已付款利息问题所述，减除双方均认可的无须支付违约金的90天期间，违约金的计算期间应自2014年4月1日截至2015年3月18日。至于违约金计算标准，首先，被告逾期交房必然严重影响原告对房屋所有权各项权能的行使，原告基此产生的损失是巨大的；其次，双方签订的商品房买卖合同为被告提供的格式条款，被告在订立合同时具有绝对的优势地位，根据被告确定的违约金计算标准计算违约金，亦应属于被告可预见到并认可的违约所造成的损失；再次，被告已经向原告按照合同约定的违约金计算标准，向原告支付了截止2015年2月27日的违约金，表明被告认可双方之间违约金标准的约定。基于上述三点原因，应严格按照合同约定的日万分之一的标准计算被告应向原告支付的违约金，被告主张违约金标准过高的主张，本院不予支持。据上述标准计算，被告应支付违约金的数额为23289.97元。结合前述被告应支付的已付款利息、违约金数额，扣除被告已支付的68331元，被告还应支付原告4548.77元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告天津城投滨海房地产经营有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张金良迟延交房的已付款利息和违约金差额4548.77元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计613元，由原告负担563元，由被告负担49元，被告负担部分由其于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 司 媛二〇一七年八月四日书记员 李雪莲附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：