（2017）粤0784民初403号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-04
案件名称
林卫平与李志成、麦永坚合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤山市人民法院
所属地区
鹤山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林卫平,李志成,麦永坚
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初403号原告（反诉被告）：林卫平，男，汉族，1963年10月10日出生，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：黄健玲，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴剑锋，男，汉族，1977年2月2日出生，住广东省江门市蓬江区，受鹤山市沙坪街东升社区居民委员会推荐。被告（反诉原告）：李志成，男，汉族，1964年10月12日出生，香港特别行政区居民，现住广东省鹤山市。被告（反诉原告）：麦永坚，男，汉族，1963年7月27日出生，住广东省广州市越秀区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：叶辉，广东鹤明律师事务所律师。原告林卫平与被告李志成、麦永坚合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序进行审判，被告李志成、麦永坚于2017年4月5日提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理，并于2017年5月5日、同年6月22日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄健玲、吴剑锋、被告麦永坚及其与被告李志成的共同委托诉讼代理人叶辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林卫平向本院提出诉讼请求：1、判令李志成、麦永坚立即向林卫平返还款项2314507元；2、判令李志成、麦永坚按中国人民银行同期贷款利率的4倍向林卫平支付逾期还款利息，暂从2013年11月21日起计至2016年12月21日止为1356618.16元；3、本案诉讼费用由李志成、麦永坚负担。事实和理由：2011年，李志成、麦永坚与林卫平口头协商共同出资14000000元受让何沃华名下的位于鹤山市桃源镇建设东路X号的两座房屋及土地使用权，受让上述房屋后林卫平与李志成、麦永坚成立鹤山市信裕物业发展有限公司，受让后，上述房屋作为林卫平与李志成、麦永坚对鹤山市信裕物业发展有限公司的实物出资。2013年4月底，李志成、麦永坚与林卫平协商达成一致，同意林卫平退出三方合作，不再受让上述房屋，也不再与李志成、麦永坚成立鹤山市信裕物业发展有限公司，而由李志成、麦永坚与他人成立，林卫平已支付的受让土地款则作为借款，由李志成、麦永坚向林卫平进行清偿。2013年9月4日，经林卫平与李志成、麦永坚核算确认，林卫平累计支出的款项共计5774995元（实际上为5839507元，漏计了64512元），李志成、麦永坚已于2013年8月19日向林卫平返还款项1500000元，并编制《新利/唯美资金往来款表》，林卫平与李志成、麦永坚分别在上述往来款表上签名确认。同时李志成、麦永坚同意余下款项在2013年11月20日前还清，对余款的支付期限作出了承诺。后于2013年10月12日，林卫平与李志成、麦永坚出具《何沃华厂房项目》表再次确认林卫平出借5839507元给李志成、麦永坚和李志成、麦永坚已向林卫平返还1500000元的事实，林卫平与李志成、麦永坚在上述《何沃华厂房项目》表上签名予以确认。但李志成、麦永坚没有按照《新利/唯美资金往来款表》的承诺于2013年11月20日前向林卫平付清余下款项，且截止至2015年10月20日，李志成、麦永坚仅向林卫平返还款项3525000元，尚有2314507元至今没有返还。林卫平经追收未果，故向法院提起诉讼。李志成、麦永坚共同辩称，本案并非民间借贷纠纷，而是合资、合作开发房地产合同纠纷，林卫平没有出借款项给李志成、麦永坚，其起诉李志成、麦永坚借款没有依据。林卫平与李志成、麦永坚于2011年10月8日签订三方合作协议后，没有按协议约定履行出资义务，也无履行协议的相关义务，在协议未依法解除的情况下，林卫平已严重违约，应承担违约责任。三方所确认的《新利/唯美资金往来款表》中的还款时间2013年11月20日是林卫平单方面所签署的，即使按该时间计算，林卫平起诉也已超过诉讼时效。林卫平起诉与事实不符，其要求按银行同期贷款利率的4倍计算利息没有法律依据。本案纠纷由林卫平引起，诉讼费应由林卫平负担。综上，请求法院驳回林卫平的诉讼请求。李志成、麦永坚向本院提出反诉请求：1、判令林卫平支付按《合作协议》应由其承担的不能按时出资的利息损失5131900元（从2012年3月9日起计至2013年9月25日共计18.5个月；之后的违约金利息损失计至清还该利息为止）；2、本案反诉费用由林卫平负担。事实和理由：2011年10月8日，李志成、麦永坚与林卫平三方签订了《合作协议》，约定林卫平出资20000000元购买李志成、麦永坚的土地及房产等物业的三分之一业权，合同约定林卫平应按时出资和按房地产项目进行相关的运作，并承担合作项目的税费。后林卫平经李志成、麦永坚多次催促仍未能按时出资，直至2012年3月9日林卫平共出资5400000元。按李志成、麦永坚与林卫平的三方约定，林卫平应投入出资为20000000元，减除已出资的5400000元，尚欠14600000元。经李志成、麦永坚多次催促，林卫平仍未能依时出资，导致李志成、麦永坚要搬迁厂房及相关事宜迫不得已向银行贷款，林卫平按约定和承诺应支付该利息款项，后李志成、麦永坚已经支付了该利息款项，造成损失，应由林卫平承担。该损失由于林卫平严重违约，应支付违约金的损失9000000元，现李志成、麦永坚只要求林卫平承担违约金计算如下：14600000×（0.475×4）×18.5＝5131900元（按年贷款利率0.475的4倍计18.5个月）。李志成、麦永坚为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼。林卫平对李志成、麦永坚的反诉辩称，一、林卫平在本诉中诉称的三方合作与李志成、麦永坚在反诉中诉称的三方合作是两回事，本诉中林卫平与李志成、麦永坚共同受让的是何沃华名下的位于鹤山市桃源镇建设东路x号的土地及厂房，而在反诉中涉案土地位于鹤山市××镇××大道××号，该土地为李志成、麦永坚共有；本诉中三方受让何沃华土地的金额为14000000元，而在反诉中涉案受让李志成、麦永坚土地的金额及出资金额为20000000元；本诉时借款纠纷与反诉的合作开发内容、性质也完全不同，故两诉所涉的三方合作根本不具有关联性，李志成、麦永坚将两件事混为一谈。二、根据《合作协议》的约定，林卫平不存在任何违约行为。《合作协议》未对林卫平出资20000000元的时间进行约定；林卫平也不存在未按房地产项目进行相关运作的违约行为；李志成、麦永坚称林卫平没有承担合作项目的税费构成违约没有事实依据；林卫平的出资时间应在成立物业发展公司之时或由成立后的物业发展公司的公司章程来规定，由于三方协商进行新利公司旧厂房“三旧”改造项目，暂时搁置成立物业发展公司开发房地产项目，故林卫平暂时未出资是正常的，而2013年8月24日，李志成、麦永坚背着林卫平成立物业发展公司向市“三旧”办申请“三旧”改造项目，其违反《合作协议》有关与林卫平合作的约定导致合同目的不能实现，此时林卫平已无出资义务。三、如林卫平存在违约行为，李志成、麦永坚不可能向林卫平返还款项。四、从三方签名确认的《何沃华厂房项目》表及鹤山市信裕物业发展有限公司的成立、股东及股东出资情况，可以印证林卫平在本诉中所诉称的三方合作关系已终止。五、对于三方合作向何沃华受让土地而向银行贷款产生的利息承担问题，三方已在2013年10月12日进行合作清算时进行了确定，李志成、麦永坚反诉称银行贷款利息是在三方履行《合作协议》期间产生的与事实不符。六、林卫平在三方合作受让何沃华土地及厂房的出资应为5839507元，而不是李志成、麦永坚反诉所称的5400000元。综上所述，李志成、麦永坚的反诉请求无事实和法律依据，依法应予全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据已确认的证据，结合当事人的质证意见、庭审笔录进行综合认定，并将经确认和认定的证据作为认定本案事实的依据。本院经审理认定事实如下：2011年10月8日，李志成、麦永坚与林卫平签订《合作协议》，约定，李志成、麦永坚共有的位于鹤山大道588号的土地及在该土地上已兴建的建筑物，经三方商定整体价格为60000000元，林卫平愿意出资20000000元购买三分之一的业权，并根据房地产市场合适时机进行开发；李志成、麦永坚同意将鹤山市新利电器实业有限公司从该物业上进行搬迁，林卫平作必要的协助，包括资金和新厂房的扩建事宜；三方按相应的权益（各占土地、物业的1/3），成立物业发展公司，各占33.333%股份成为公司股东，再进行相应的房地产商业运作以及暂时其它项目运作等。协议并约定违约责任，李志成、麦永坚违约或违反本协议约定的，须向林卫平支付9000000元违约金；林卫平违约或违反本协议的未能如愿进行房产运作，违反本协议约定的，须向李志成、麦永坚支付9000000元违约金，并将股权退出。协议签订后，李志成、麦永坚因为需将新利公司搬迁，与何沃华签订了《房屋买卖契约》及补充协议，购买其位于鹤山市桃源镇建设东路x号的土地及房产，并支付了相应款项。李志成、麦永坚向何沃华所支付的款项，有部分为林卫平出资，林卫平付给李志成、麦永坚后，再由李志成、麦永坚支付给何沃华，林卫平无直接支付过款项给何沃华，也无与何沃华签订过任何协议。后林卫平经李志成、麦永坚同意，退出三方合作，李志成、麦永坚另行与其他人进行合作。2013年9月4日，三方就合作期间各方的出资情况及费用分担等制作《新利/唯美资金往来款表》，该表确认合作期间林卫平通过个人或唯美公司出资合计5774995元，由林卫平承担352963元，李志成、麦永坚承担5422032元；李志成、麦永坚通过个人或新利公司出资合计1407886元，由林卫平承担881305元，李志成、麦永坚承担526581元，李志成、麦永坚应退还林卫平款项为：林卫平出资合计5774995元－林伟平承担费用（352963元＋881305元）－2013年8月19日李志成、麦永坚已退还林卫平1500000元＝3040727元。林卫平与李志成、麦永坚均在该表上签名确认，该表上并写明“余下款项2013.11.20内还清”。但该表上由李志成、麦永坚出资所支付的银行贷款利息，其中有64512元已由林卫平支付给李志成、麦永坚，该表上也已列出并需在林卫平所承担费用中扣减，但最终未在该表中扣减。2013年10月12日，林卫平与李志成、麦永坚又签订《何沃华厂房项目》表，再次对三方的出资情况进行确认，其中明确确认了李志成、麦永坚所支付的银行贷款利息，其中有64512元为林卫平支付，林卫平出资合计5839507元。除2013年8月19日李志成、麦永坚已退还林卫平1500000元外，李志成、麦永坚又于2013年9月18日支付林卫平300000元，于2013年12月17日支付林卫平1000000元，于2014年6月20日支付林卫平200000元，于2014年8月21日支付林卫平500000元，于2015年10月20日支付林卫平25000元，以上李志成、麦永坚共向林卫平退还款项3525000元，余款至今未予退还。林卫平经追收未果，遂诉至本院。李志成、麦永坚也以林卫平违约为由，向本院提起反诉。庭审中林卫平同意将其本诉中所主张的其与李志成、麦永坚之间的民间借贷关系变更为合作关系，其要求李志成、麦永坚返还的是投资合作款。本院认为，本案中，林卫平与李志成、麦永坚所订立的是以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产作为基本内容的协议，三方所设立的是合资、合作开发房地产合同关系，本案应定性为合资、合作开发房地产合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本诉中林卫平所主张的三方合作关系与反诉中李志成、麦永坚所主张的三方合作关系是否为同一关系；二、李志成、麦永坚应退还林卫平的合作投资款的数额及利息如何计算；三、林卫平是否有违约，需承担违约责任；四、本诉的诉讼时效问题。一、关于本诉中林卫平所主张的三方合作关系与反诉中李志成、麦永坚所主张的三方合作关系是否为同一关系的认定问题。本院经审查认为本诉中林卫平所主张的三方合作关系与反诉中李志成、麦永坚所主张的三方合作关系为同一关系，理由如下：1、根据当事人所提交的证据，林卫平与李志成、麦永坚只在2011年10月8日就三方合作开发位于鹤山××××及房产签订了《合作协议》，并无签订过其他合作协议。2、林卫平主张的三方合作共同受让何沃华名下的位于鹤山市桃源镇建设东路x号的土地及厂房，但根据本院查明的事实，与何沃华签订《房屋买卖契约》及补充协议、受让何沃华土地及厂房的只有李志成、麦永坚两人，向何沃华支付的款项全部是由李志成、麦永坚经手，林卫平并无与何沃华签订有任何协议，也无直接向何沃华支付过任何款项。3、虽然李志成、麦永坚支付给何沃华的款项有部分来自林卫平，林卫平与李志成、麦永坚签名确认的《新利/唯美资金往来款表》和《何沃华厂房项目》表上也注明林卫平出资的款项有部分是用来支付购买何沃华的土地款，但只能表明林卫平支付过该款项，并不必然证明林卫平有共同受让何沃华的土地及厂房。对此，李志成、麦永坚作出解释，因为根据《合作协议》，需将公司从鹤山大道588号搬迁，故向何沃华购买其土地及厂房，林卫平投资的款项就是李志成、麦永坚用来公司搬迁所用，该说法与《合作协议》所约定的“甲、乙方（李志成、麦永坚）同意将鹤山市新利电器实业有限公司从该物业上进行搬迁，丙方（林卫平）作必要的协助，包括资金和新厂房的扩建事宜”的条款相吻合，本院予以采信。综上，林卫平主张其与李志成、麦永坚合作，共同受让何沃华的土地及厂房，没有事实依据，本院不予采纳。本院认为，林卫平与李志成、麦永坚三方只有一种合作关系，就是三方在2011年10月8日就合作开发位于鹤山××××及房产签订《合作协议》所设立的合资、合作开发房地产合同关系。二、关于李志成、麦永坚应退还林卫平的合作投资款的数额及利息如何计算的问题。根据林卫平与李志成、麦永坚签名确认的《新利/唯美资金往来款表》和《何沃华厂房项目》表，林卫平在三方合作期间通过个人或唯美公司出资合计5839507元，应承担费用为1234268元（352963元＋881305元），故李志成、麦永坚应退还林卫平4605239元（5839507－1234268）。李志成、麦永坚现已退还款项3525000元，尚欠1080239元，李志成、麦永坚应退还给林卫平。林卫平与李志成、麦永坚合资、合作进行房地产开发，理应共享利润、共担风险，而三方签名确认的《新利/唯美资金往来款表》也对各方应承担的费用作出约定，林卫平请求李志成、麦永坚返还款项2314507元，并无扣减其应承担的费用1234268元，其请求本院不予支持。林卫平提交的三方签名确认的《新利/唯美资金往来款表》上，写明“余下款项2013.11.20内还清”，李志成、麦永坚认为该还款期限是林卫平自行写上去的，不予认可，但根据李志成、麦永坚所提交的《新利/唯美资金往来款表》，也同样写明“余下款项2013.11.20内还清”，表明该还款期限是三方签名确认时就写上去的，并非事后添加，李志成、麦永坚当时并无异议并签名确认，故本院予以认可。李志成、麦永坚未按约定于2013年11月20日退还全部款项给林卫平，林卫平依法可要求李志成、麦永坚支付逾期利息，逾期利息应从2013年11月21日起至还清款日止，按实欠本金以中国人民银行同期贷款利率计算，暂从2013年11月21日起计至2016年12月20日止，共37个月，按年利率4.75%计算，为158210元（1080239×4.75%×37/12）。林卫平要求按中国人民银行同期贷款利率4倍计算逾期利息，没有事实和法律依据，其请求本院不予支持。三、林卫平是否有违约，需承担违约责任。本院经审查，认为林卫平没有违约，无需承担违约责任。理由如下：1、根据林卫平与李志成、麦永坚签订的《合作协议》，并无订明林卫平出资20000000元的具体时间。2、事实上，林卫平已为合作出资合计5839507元。3、如李志成、麦永坚认为林卫平有违约，其退出三方合作时，李志成、麦永坚就应该向林卫平提出并要求其承担违约责任，但李志成、麦永坚一直无提出，在三方就合作期间各方的出资情况及费用分担等制作《新利/唯美资金往来款表》上也无指出林卫平有违约行为，而且，李志成、麦永坚直至2015年10月20日还向林卫平退还款项。4、李志成、麦永坚并无提出实质的证据证明林卫平违约。所以，李志成、麦永坚认为林卫平违约，要求其承担违约责任的主张，理据不充分，本院不予支持。四、本诉的诉讼时效问题。李志成、麦永坚最后一次还款给林卫平是2015年10月20日，显然未超过诉讼时效。综上，李志成、麦永坚应返还合作投资款1080239元给林卫平，并从2013年11月21日起至还清款日止，按实欠本金以中国人民银行同期贷款利率计付逾期利息。林卫平要求李志成、麦永坚返还款项2314507元及按中国人民银行同期贷款利率4倍计算逾期利息，理据不充分，其主张本院不予支持。李志成、麦永坚认为林卫平违约，要求其承担违约责任，支付按《合作协议》应由其承担的不能按时出资的利息损失，理据不充分，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李志成、麦永坚于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告林卫平返还合作投资款1080239元及逾期利息158210元（暂计至2016年12月20日,从2016年12月21日起至还清款日止的逾期利息，按实欠本金以中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告林卫平的其他诉讼请求。三、驳回被告李志成、麦永坚的反诉请求。如果被告李志成、麦永坚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费36169元，由原告林卫平负担20223元，被告李志成、麦永坚负担15946元；反诉案件受理费23928元（已减半收取），由被告李志成、麦永坚负担（本诉案件受理费原告已预交，被告李志成、麦永坚负担的本诉案件受理费于给付欠款时一并付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 吕铁城审判员 古辉林审判员 袁金淑二〇一七年八月四日书记员 王小青 来自