（2017）桂0304民初616号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-02-28
案件名称
韦旭林与桂林市洪元房地产开发有限公司、桂林缔嘉房产发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦旭林,桂林市洪元房地产开发有限公司,桂林缔嘉房产发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0304民初616号原告：韦旭林，男，1962年10月21日出生，壮族，住广西宾阳县。委托诉讼代理人：蒋仕勇，广西剑化犁律师事务所律师。被告：桂林市洪元房地产开发有限公司，住所地：桂林市朱紫巷鑫鼎花园15栋。法定代表人：徐东生，总经理。被告：桂林缔嘉房产发展有限公司，住所地：桂林市七星区七星路85号1栋1-7-2号。法定代表人：陈飞，董事长。委托诉讼代理人：付德申，男，回族，住广西桂林市叠彩区，该公司员工。原告韦旭林与桂林市洪元房地产开发有限公司、桂林缔嘉房产发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦旭林及其委托诉讼代理人蒋仕勇、被告桂林缔嘉房产发展有限公司委托诉��代理人付德申到庭参加诉讼。被告桂林市洪元房地产开发有限公司经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦旭林向本院提出诉讼请求：1、判令二被告把“鑫鼎花园”3#楼底层8号商铺交给原告；2、判令二被告办理3#楼底层8号商铺不动产权证给原告；3、诉讼费由二被告承担。后变更诉请：1、依法判令确认被告桂林市洪元房地产开发有限公司（原为桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司）与原告签订的《购房协议书》有效；2、依法判令二被告赔偿原告经济损失85.6万元；3、依法判令二被告返还购房款13万元及利息99840元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：在2004年11月7日原告与桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司签订了《项目包销协议书》，约定原告投资购房定金500万元，鑫鼎公司返还原告包销面积为14300平方米，2004年12月23日原告按合同约定交了500万元购房定金。为了方便原告办公的需要，经甲、乙双方协商把“鑫鼎花园”3#楼底层8号商铺优惠卖给原告，约定2005年8月10日前交房，结果鑫鼎公司一直拖着不交房，原告无奈在2006年11月份向公安机关报案，公安机关受理此案，由于公安机关的原因，在2016年10月13日才下达撤销案件决定书[象公经撤案字（2016）001号]，所以，原告才诉至法院。在2008年7月份左右鑫鼎公司通过虚假诉讼把“鑫鼎花园”项目全部转让给缔嘉公司，根据中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十九条：尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人��当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起３０日内予以公告，我国《民法通则》规定了物权“公示、公信”原则，《物权法》等20条规定了预告登记制度。在公安机关立案侦查阶段，二被告采取秘密调解方式转让“鑫鼎花园”项目时，并没有在小区内经过公示和拆迁管理部门同意。当原告知道以后找缔嘉公司理论时，缔嘉公司回答是：鑫鼎花园的土地是经过法院拍卖得来的，我公司在自己的土地上起房子凭什么给你们安置房和购房户的房子，再说秀峰区法院并没有要求缔嘉公司承担你们拆迁户和购房户的房子，你们和鑫鼎公司签订的合同与我公司无关，再说公安机关还在侦查阶段，缔嘉公司明知道鑫鼎花园里有拆迁户和购房户没有得到房子，而采取故意隐瞒事实真相不予公开。二被告为了巧取豪夺原告的合��权益，鑫鼎公司把价值超过三仟万资产的“鑫鼎花园”项目一、二、三期转让给缔嘉公司得款壹仟伍佰万元（￥：15000000元）以后就人间蒸发，为此，原告多次找缔嘉公司理论，缔嘉公司即把原告拒之门外，根据二被告之间补充协议第4、5条约定由缔嘉公司承担解决“鑫鼎花园”项目购房户问题，缔嘉公司也承诺解决三宗商品房用地的购房户房产证和土地使用证和（关于韦旭林等户提出的“关于秀峰区法院涉嫌违法违规裁定转让土地”问题的复函）第三条，鑫鼎公司将土地使用权转让给缔嘉公司时，依法应当认定权利义务已经一并转移，所以，缔嘉公司拒绝承担履行原告受损害赔偿没有法律依据。依据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约的��应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，二被告开发“鑫鼎花园”项目都有合法外衣，根据象山区法院通知3#楼底层8号商铺已无法交付，现在缔嘉公司继续开发“鑫鼎花园”项目，依法应承担故意隐瞒事实真相不予公开的后果，因此，二被告严重侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失。计算依据：1、原告经济损失85.6万元。二被告见利背信而把原告的铺面因升值又转让给了别人，为了履行公平和诚信原则，对原告造成的损害赔偿。从2005年到2017年铺面价格已经升值5～10倍之多，根据桂林市中级法院2017年6月22日在桂林晚报刊登拍卖公告价格对比，以及桂林市人民政府（市政〔2000〕80号第三条第二款规定，非住宅商品价格的系数取值：门面用房取系数3.5～10倍。桂林市民族路住宅面积拍卖价为：9870元平方米，桂林市民族路朱紫巷“鑫鼎花园”3#楼底层8号商铺按最低价应为：2万元平方米。损害赔偿应付：49.3平方米（商铺）×2万元∕平方米-13万元=85.6万元。2、返还购房款13万元及利息99840元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。利息应付：13万元×6.4%（银行固定存款）×12年=9.984万元。合计：85.6+13+9.984=108.584万元。为维护原告的合法权益不受侵害，原告特提起诉讼。被告桂林缔嘉房产发展有限公司辩称，原告是无理取闹，完全搞错了，跟缔嘉公司无关。原告所谓什么非法诉讼，而现在是秀峰区法院裁决书都有，按照秀峰区法院的裁决缔嘉公司获得的是项目的三期，而原告��房产是在项目的一、二期，一、二期的产权是洪元房地产负责。既然公安都撤案了，说明该案件证据不足，事情不存在。被告桂林市洪元房地产开发有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司1995年成立，2013年12月27日变更为桂林市洪元房地产开发有限公司。2、原告于2004年11月7日与桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司签订一份《项目包销协议书》，约定原告负责包销桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司第三期项目，栋数4-6#、8#、10#、11#、12#五栋商品房。3、2005年4月29日原告与桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司签订一���《购房协议书》，约定原告以13万元购买“鑫鼎花园”3#楼底层8号商铺，建筑面积49.30平方米，套内面积48.49平方米；当年8月10日办好交房手续等。桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司于当年6月21日出具桂林市不动产预售专用收据注明收到原告13万元。4、桂林市秀峰区人民法院在执行该院（2007）秀民初第527号民事调解书中，原告桂林市商业银行股份有限公司与被告桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司、案外人桂林缔嘉房产发展有限公司于2007年12月10日达成《执行和解协议》约定桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司处置桂林市朱紫巷4337平方米国有土地所有权以及鑫鼎花园第三期项目给案外人桂林缔嘉房产发展有限公司，案外人负责清偿鑫鼎公司所欠桂林市商业银行所有债务。《执行和解协议》得到（2007）秀执字第237号裁定书确认。5、2008年10���15日桂林缔嘉房产发展有限公司出具一份承诺书承诺：根据桂林市秀峰区人民法院司法裁定，桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司位于宗地变更给缔嘉公司，公司负责3宗商品房用地范围内的购房户和回迁户的房产证和土地证办理。6、本案所涉2005年4月29日原告与桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司签订的《购房协议书》约定的3栋属于第一期项目。原告原诉讼请求：判令二被告把“鑫鼎花园”3#楼底层8号商铺交给原告；二被告办理“鑫鼎花园”3#楼底层8号商铺不动产权证给原告；二被告承担本案诉讼费用。后本院以（2017）桂0304民初616号通知向原告释明：经查，桂林市象山区民族社区朱紫巷11号鑫鼎花园1栋、2栋、3栋1-08号商店于2013年建成，桂林市中级人民法院（2008）桂市执字第63号协助执行通知书、裁定书将该铺面给业主唐福德，业主于2015年12月30日已经领取产权证，证号：30460747。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，原告韦旭林可以对原诉讼请求进行变更。后原告进行变更。本院认为，本案中，原告与桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司于2005年4月29日签订的《购房协议书》有效，原告通过协议购买了桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司开发的“鑫鼎花园”3#楼底层8号商铺，后桂林市秀峰区人民法院在执行（2007）秀民初第527号民事调解书中，被告桂林缔嘉房产发展有限公司通过代桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司清偿所欠桂林市商业银行所有债务而获得了桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司在桂林市朱紫巷4337平方米国有土地所有权以及鑫鼎花园第三期项目，此后又承诺：负责办理对桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司位于宗地变更后的商品房用地范围内的购房户和回迁户的房产证和土地证。但原告所称3栋属于第一期项目而非第三期项目范围。对于本案，二被告应否承担责任；原告诉请数额确定。分析如下：桂林市洪元房地产开发有限公司应当承担责任。根据桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司与原告2005年4月29日签订的《购房协议书》，原告已经付款13万元，但桂林市鑫鼎房地产开发有限���任公司未在当年8月10日办好交房手续。桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司应当承担责任。后该公司在2013年12月27日变更为桂林市洪元房地产开发有限公司。被告桂林缔嘉房产发展有限公司不应当承担责任。桂林缔嘉房产发展有限公司系在桂林市秀峰区人民法院执行该院（2007）秀民初第527号民事调解书中，通过代桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司清偿其所欠桂林市商业银行所有债务而获得了桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司在桂林市朱紫巷4337平方米国有土地所有权以及鑫鼎花园第三期项目，但本案所涉3栋属于第一期项目而非第三期项目范围，要求桂林缔嘉房产发展有限公司承担第一期项目责任无合同、法律依据。而桂林缔嘉房产发展有限公司承诺负责办理原桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司位于宗地变更后的商品房用地范围内的购房户和回迁户的房产证和土地证。从字面理解，应当是已经合法占有房产的购房户和回迁户，其应当获得的的房产证和土地证由桂林缔嘉房产发展有限公司负责，仅仅指办理房产证和土地证。而不能扩大理解为3宗地变更后的商品房用地范围内的桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同均由桂林缔嘉房产发展有限公司负责履行。关于原告诉请计算。原告经济损失85.6万元系原告自己认为从2005年到2017年该类铺面价格已经升值5～10倍之多，根据桂林市中级法院2017年6月22日在桂林晚报刊登拍卖公告价格对比，以及桂林市人民政府（市政〔2000〕80号第三条第二款规定，非住宅商品价格的系数取值：门面用房取系数3.5～10倍。桂林市民族路住宅面积拍卖价为：9870元平方米，桂林市民族路朱紫巷“鑫鼎花园”3#楼底层8号商铺按最低价应为：2万元平方米。因此自行推算出。但原告既未申请鉴定，也未能提交其他相关证据佐证，在本案中，本院不予认定该数额。此后待原告证据确实后，可再行起诉。原告请求返还购房款13万元，合法。但利息应当按三年期定期存款利率，从2005年8月11日起算至实际付清款之日止。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告韦旭林与被告桂林市洪元房地产开发有限公司（原为桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司）2005年4月29日签订的《购房协议书》有效；二、桂林市洪元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韦旭林购房款13万元并支付利息（按本金13万元，三年期定期存款利率，从2005年8月11日起计算至实际付清款之日止）；三、驳回原告韦旭林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。本案案件受理费14873元、公告费700元（原告已预交），由桂林市洪元房地产开发有限公司负担10700元，原告自行负担4873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费14873元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 胡乐东人民陪审员 钱小萍人民陪审员 刘慧飞二〇一七年八月四日书 记 员 欧玲伶 来自