（2017）川1621民初857号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-21
案件名称
邓自强、赵林与蒋梓平房屋买卖合同纠纷第三人撤销之诉一审民事判决书
法院
岳池县人民法院
所属地区
岳池县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓自强,赵林,蒋梓平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第一百四十四条
全文
四川省岳池县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1621民初857号原告：邓自强，男，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：谢周明，四川丘山律师事务所律师，系特别授权。被告：赵林，女，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：张君学，岳池县银城法律服务所法律工作者，系特别授权。被告：蒋梓平，男，汉族，现下落不明。原告邓自强因赵林与蒋梓平房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016)川1621民初1127号民事判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邓自强的委托诉讼代理人谢周明、被告赵林及其委托诉讼代理人张君学到庭参加诉讼。被告蒋梓平经公告送达传票传唤，公告期限届满，未到庭参加诉讼。因采取公告方式送达，公告期间依法在审限中扣除。本案现已审理终结。原告邓自强向本院提出诉讼请求：1.撤销岳池法院（2016)川1621民初1127号民事判决书，判决驳回赵林对蒋梓平的诉讼请求；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月28日，岳池法院对赵林诉蒋梓平房屋买卖合同纠纷一案[（2016)川1621民初1127号]作出判决：赵林与蒋梓平于2006年7月21日签订的《购房合同书》有效；蒋梓平于判决生效后30日内协助赵林办理岳池县九龙镇环城东路文化馆底楼3号门市的房屋所有权、国有土地使用权转移给赵林的登记手续。原告认为其判决内容损害了原告的民事权益，理由是：第一，原告对岳池县九龙镇环城东路文化馆底楼1、2、3号门市依法享有优先受偿权。蒋梓平、袁文华已于2013年1月11日将上述1、2、3号门市抵押给原告用于担保借款150万元及利息，并办理了抵押登记，岳池法院于2016年1月8日判决[（2016)川1621民初165号]确认原告对抵押物享有优先受偿权，原告已申请法院执行。第二，原告因不可归责本人的事由未参加（2016)川1621民初1127号案件诉讼，其判决内容损害其民事权益，依法应撤销该判决。原告向法院申请执行（2016)川1621民初165号《民事判决书》后，赵林于2016年6月27日向法院提出执行异议，在执行异议听证时，赵林提供了（2016)川1621民初1127号判决书，原告才得知法院在该案判决上述3号门市为赵林所有。赵林在2016年3月己知晓买卖的房屋存在第三人抵押权，而其在整个诉讼过程中未申请追加邓自强为第三人参加诉讼，法院也未通知邓自强参加诉讼，邓自强无机会申请参加诉讼。第三，赵林向蒋梓平起诉请求判决物权所有权，不应得到支持。赵林是否向蒋梓平主张房屋买卖合同的债权，应由赵林自行作出决定。赵林对所购买的房屋，在办理过户登记前不享有物权；邓自强对该房屋的抵押权进行了依法登记，对该抵押物享有优先受偿权。被告赵林辩称，赵林购买蒋梓平位于环城东路文化馆底楼3号门市，双方形成了买卖关系。该门市建好后交给赵林所有，出租的租金一律是赵林在收取；邓自强与蒋梓平发生借贷关系，并用上述房屋作抵押担保，但赵林一直不知情，直到2016年5月才知道有个投资公司借了150万元给蒋梓平，出借人要来封赵林买的房子。该3号门市的使用权、所有权等实体权利应系赵林所有，邓自强与蒋梓平恶意串通，损害了赵林合法的财产权利，抵押担保应无效；赵林与邓自强无法律上的因果利害关系，赵林为本案被告主体不当。民事诉讼法规定，生效判决错误损害第三人民事权益的，可以自知道或应当知道权益受到损害之日起六个月内提起诉讼，邓自强要求撤销的（2016）川2016民初1127号判决，已经发生法律效力，该案审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求予以维持；邓自强认为民事权益受到损害，应在六个月内起诉，但其起诉已经超过了六个月时间。综上，原告请求撤销原判决不应得到支持，请法院驳回其诉讼请求。被告蒋梓平未作答辩。原案[（2016）川2016民初1127号]认定的基本事实及裁判结果：2006年7月21日，赵林与蒋梓平签订《购房合同书》，合同约定：赵林购买蒋梓平位于岳池县九龙镇环城东路文化馆底楼3号门市（下称“涉案房屋”），建筑面积38.408平方米，单价每平方米6500元，总价249652元；房价款分期支付，签订合同时首付5000元，2006年10月底付10万元，余款144652元待完工交房时一次性付清；房产证及国有土地使用证在交房后一年内由蒋梓平办好交给赵林，办证的一切税费由蒋梓平负责。赵林于签订合同当日向蒋梓平支付购房款5000元，于2006年12月1日向蒋梓平支付购房款95000元。2010年8月19日，蒋梓平取得岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）1单元1、2、3号门市的所有权（产权证号x号，建筑面积140.78平方米），其中第3号门市为原告所购门市。2013年1月11日，蒋梓平将岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）1单元1、2、3号门市作为抵押物向案外人邓自强借款，并办理了抵押登记手续（他项权证号xx号）。2013年3月30日，赵林与蒋梓平结算时，蒋梓平向赵林出具收条一张，收条载明：“今收到赵林购文化馆门市3号门市，面积为38平方米，房款已收齐为清。产权证及土地证在2015年底办好两证”。蒋梓平收齐购房款后，经赵林催促，蒋梓平至今未办理该门市的房屋所有权证和国有土地使用权证过户登记手续。为此，赵林于2016年3月29日向本院起诉，请求确认与蒋梓平签订的《购房合同书》有效，并判令蒋梓平协助赵林办理所购房屋的产权过户登记手续。2016年6月28日，本院判决：1.赵林与蒋梓平于2006年7月21日签订的《购房合同书》有效；2.蒋梓平于判决生效后30日内协助赵林办理岳池县九龙镇文化馆底楼3号门市的房屋所有权、国有土地使用权转移给赵林的登记手续。蒋梓平未到庭参加该案的诉讼。判决后，双方均未上诉，该判决已于2016年9月14日生效。本院在审理该案过程中，未通知邓自强参加诉讼，该案当事人亦未申请邓自强参加诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.原告的身份证（复印件）；2.本院（2016）川2016民初165号民事判决书及生效证明（复印件）；3.岳房他证岳池字第**号房屋他项权证（复印件）、岳国用（2011）第xxx号国有土地使用证（复印件）；4.本院（2016）川2016民初1127号民事判决书（复印件）；5.（2016）川2016民初1127号案向蒋梓平送达判决书公告；6.赵林的《执行异议书》（复印件）；7.（2016）川1621执异22号执行裁定书（复印件）；被告赵林提交了以下证据：1.本院（2016）川2016民初1127号民事判决书（复印件）；2.赵林与蒋梓平的《购房合同书》（复印件）；3.赵林付清房价款后蒋梓平出具的《收条》（复印件）；4.（2016）川2016民初1127号民事判决书的生效证明（复印件）。庭审中，赵林对邓自强提交的证据1、4、5、6、7无异议，认为证据2侵犯了赵林的合法财产权益，证据3是在执行阶段赵林才知道故不能作为定案的依据；邓自强对赵林提交的证据1、4无异议，对证据2、3认为无法核实真实性。上述证据，本院审查形式及来源合法，内容客观，与本案具有关联，均予确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月11日，蒋梓平及妻袁文华因做工程需要资金，共同与邓自强订立《借款协议》，向邓自强借款150万元，蒋梓平以位于岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）1单元1、2、3号门市作为抵押担保，并于同日在岳池县房地产交易所办理了抵押登记和房屋他项权证（岳房他证岳池字第**号）。2015年12月22日，邓自强向本院起诉[（2016）川1621民初165号，下称“165号”]，请求判令蒋梓平、袁文华偿还借款本息230万元及利息，并主张对抵押房屋享有优先受偿权。2016年1月8日，本院对蒋梓平以上述房屋抵押担保予以认定，并判决：1.蒋梓平、袁文华于判决生效后立即支付邓自强借款本息230万元及利息（利息从2015年12月7日起，以本金150万元，按年利率24%计算至还清时止）；2.邓自强对蒋梓平位于岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）1单元1、2、3号门市享有优先受偿权。蒋梓平、袁文华未到庭参加该案的诉讼。判决后，双方均未上诉，该判决已于2016年4月1日生效。2016年5月27日，邓自强向本院申请执行165号判决[（2016）川1621执582号]。2016年6月27日，赵林提出异议申请，认为涉案房屋买卖在前，抵押登记在后，且抵押权设立未经实际权利人赵林同意，认为该抵押无效，不应对该房屋进行拍卖，并提供本院（2016）川2016民初1127号（下称“1127号”）判决书，邓自强得知了1127号判决内容。2016年7月19日，赵林申请撤回异议，本院裁定准予其撤回执行异议申请[（2016）川1621执异22号]。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”，第三人“因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”。邓自强是1127号案涉案房屋的抵押权人，与该案诉讼标的有法律上的利害关系，应当属于该案的第三人，邓自强因不可归责于其本人的事由未能参加1127号案件的诉讼，可以提起本案的第三人撤销之诉。结合案情，本案的争议焦点为：一、赵林对涉案房屋是否享有实体权利；二、邓自强对涉案房屋是否已取得了合法有效的抵押权；三、1127号案第二项判决蒋梓平协助赵林办理涉案房屋产权转移给赵林的登记手续是否错误，是否损害邓自强民事权益；四、邓自强提起撤销之诉是否超过法定期间。一、关于赵林对涉案房屋是否享有实体权利的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，签订房屋买卖合同后，未办理物权登记，不发生物权变更的效力，但不影响房屋买卖合同效力。蒋梓平与赵林签订的《购房合同书》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，应为有效。本院1127号案民事判决主文第一项判决赵林与蒋梓平签订的《购房合同书》有效是正确的，邓自强在本案中有关撤销该项判决的请求不成立，本院不予支持。房屋买卖涉及债权和物权两个法律关系。从债权角度，赵林应依约向蒋梓平支付购房款，蒋梓平应向赵林交付房屋并办理物权变更登记，否则应分别承担违约责任。从物权的角度，依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产在未办理物权变更登记手续前，不发生对抗第三人的公示效力。故本案中，涉案房屋的所有权仍应为蒋梓平所有。赵林提交的《购房合同书》及支付购房款的相关凭据，不能作为享有不动产物权的证明，只能证明其与蒋梓平之间存在房屋买卖的债权关系，不产生物权法上房屋所有权变更的效力，因此，赵林不是涉案房屋所有权人。赵林虽然不享有涉案房屋的所有权，但享有《购房合同书》约定的合同权利，如蒋梓平为其办理涉案房屋物权变更登记的期待权，在蒋梓平违约时要求蒋梓平承担违约责任的请求权等。二、关于邓自强对涉案房屋是否取得合法有效抵押权的问题。本院认为，邓自强与蒋梓平签订的《借款协议》并未违反法律禁止性规定，涉案房屋所有权登记在蒋梓平名下，邓自强依据物权公示相信蒋梓平为涉案房屋合法所有权人，与之发生物权交易并无不当，故该担保借款协议应为有效。蒋梓平已以包括涉案房屋在内的3个门市作为抵押物，在有关部门办理了抵押登记，因此自办理抵押登记时，邓自强已合法取得了对涉案房屋的抵押权。赵林因房屋买卖合同，享有取得涉案房屋所有权的物权期待权，该权利因以取得物权为目的，具有绝对权之性质，有对抗与不动产并无交易关系的第三人（包括不法行为人、不法占有人及一般债权人）的效力；邓自强因签订抵押合同，合法设立抵押权，享有对抵押物的优先受偿权，且其取得抵押权应属善意。赵林与邓自强分别在涉案房屋上设立不同种类的权利，并不为法律所禁止，赵林在同一房屋上享有物权期待权等权利并不能否定邓自强优先受偿权的设立，邓自强的优先受偿权并未失去法律效力。赵林主张邓自强与蒋梓平恶意串通，损害其合法财产权利，抵押担保应为无效，但未提供证据证明，本院不予支持。三、关于1127号案第二项判决蒋梓平协助赵林办理涉案房屋产权转移给赵林的登记手续是否错误，是否损害邓自强民事权益的问题。本院认为，虽然在物权设立时，期待权和优先受偿权可以并存，但在赵林和邓自强均要求实现权利、对标的物进行处分时，在权利实现上，两种权利会发生冲突。因抵押标的物已经登记，邓自强已取得合法有效抵押权，具有对抗第三人请求权之效力，故该抵押权依法应优先实现，否则其民事权益将受到损害。在蒋梓平未向邓自强清偿债务或抵押物买受人赵林没有代替蒋梓平清偿债务以消灭抵押权的情况下，蒋梓平与赵林签订的《购房合同书》依照法律规定不能履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，据此，本院1127号案民事判决主文第二项判决蒋梓平协助赵林办理涉案房屋产权转移给赵林的登记手续有所不当。四、关于邓自强提起撤销之诉是否超过法定期间的问题。本院认为，赵林于2016年6月27日对165号判决的执行向法院提出异议申请后，邓自强得知1127号案判决书内容，但1127号判决在生效前，不会对165号判决的执行及邓自强实现抵押权形成法律妨碍，故该案当时的执行异议期间不应认定为邓自强民事权益受损的起算时间。2016年9月14日，1127号判决成为生效判决，该判决如执行，邓自强之担保物权会因抵押物产权强制变动无法实现，其民事权益开始受到损害，根据上述法律规定，自此经过六个月，邓自强之诉权方才丧失，而其在2017年3月6日向本院提起诉讼，未超过法定的期间，赵林之相关抗辩观点不予采纳。被告蒋梓平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依照查明的事实依法裁判。综上所述，赵林是本院1127号案的第三人，可以提起本案的第三人撤销之诉，且提起撤销之诉未超过法定的期间；蒋梓平与赵林签订的《购房合同书》及蒋梓平与邓自强签订的《借款协议》未违反法律禁止性规定，均应有效；邓自强对涉案房屋进行了抵押登记，依法享有优先受偿权。邓自强在本案中提起撤销本院1127号案第一项判决的诉讼请求不成立，本院不予支持；请求撤销本院1127号案第二项判决的诉讼请求成立，予以支持。赵林可另寻其它救济途径追究蒋梓平违约等责任，依法保障自己的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百条的规定，判决如下：一、撤销本院（2016)川1621民初1127号民事判决主文第二项即“被告蒋梓平于判决生效后三十日内协助原告赵林办理岳池县九龙镇文化馆底楼3号门市的房屋所有权、国有土地使用权转移给原告赵林的登记手续”；二、驳回原告邓自强的其它诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长 刘 浏人民陪审员 姜云兰人民陪审员 姜显琼二〇一七年八月四日书 记 员 杨璐瑜 百度搜索“”