（2017）黔0382民初2727号

裁判日期: 2017-08-04

公开日期: 2018-09-20

案件名称

肖军、龚倩等与贵州超一房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

仁怀市人民法院

所属地区

仁怀市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

肖军,龚倩,贵州超一房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十条，第一百零七条，第一百二十一条，第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条

全文

贵州省仁怀市人民法院民事判决书（2017）黔0382民初2727号原告：肖军，男，1985年12月29日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告：龚倩，女，1990年4月18日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：徐家丽，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋军，贵州黔鹰律师事务所律师。被告：贵州超一房地产开发有限公司，住所贵州省仁怀市盐津街道城南社区超一时代广场。法定代表人：唐超一，该公司董事长。委托诉讼代理人：任泳慧，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：任泳敏，贵州辅正律师事务所律师。原告肖军、龚倩与被告贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告肖军、龚倩的委托诉讼代理人徐家丽、宋军，被告超一房开公司的委托诉讼代理人任泳慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即为原告办理房产过户登记；二、被告支付原告因逾期交房的违约金23542.80元；三、被告支付原告因逾期办理房产证的违约金173372.25元；四、被告立即将合同约定的小区四楼平台及4、5、6单元四楼夹空层场地交付原告使用。诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期提供商品房初始登记有关文书的违约金173372.25元。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于仁怀市盐××街道办事处酒都新区天××大酒店旁××时代广场××房，建筑面积170.81平方米，套内建筑面积146.92平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米5805.88元，总价款853000元。原告以银行按揭向被告支付房款，其中于合同签订日向被告支付首期房款333000元，余款520000元以银行按揭贷款支付。合同第十一条第一款、第十三条约定，被告应于2013年5月30日前向原告交付房产，若违约交房，被告以原告已交付的购房总款为基数，按万分之三的比例按天向原告承担违约责任；同时，合同第二十二条第三款约定，被告应于2013年8月30日前取得商品房使用权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告不能依约办理过户登记手续，则在逾期90日内向原告承担日万分之一的违约责任。原告已向被告全额支付了购房款，而被告经催告后迟延向原告交付房产；不动产过户登记手续至原告起诉时仍未办理；购房合同约定属于原告使用的小区场地亦未按约定交付原告使用。对被告的违约行为，原告及小区其他业主多次找被告协商未果，为了维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告超一房开公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，是双方的真实意思表示，并办理了商品房预售备案登记，对房屋面积、价格、计价方式、违约责任进行了约定。对原告提出的诉讼请求：1.原告主张判令被告为原告办理房产过户登记的诉求不能成立，合同约定被告的义务是将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，而不是为原告办理过户登记，原告要求被告为其办理过户登记的请求与合同约定不符。2.原告要求判令被告支付逾期交房违约金的诉求，虽然被告存在逾期交房的情况，但是根据商品房买卖合同约定，逾期30日以内的，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行，故肖军、龚倩户的违约金应按照合同约定的标准计算。3.关于判令被告支付逾期办证违约金的诉求，按照商品房买卖合同第22条约定，被告应当在2013年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告至今尚未向原告交付有关文书，已构成违约。但合同约定被告应承担的违约金为已付房价款的万分之一，没有约定按日计算，被告同意按已付房款的万分之一支付违约金，原告按日计算没有合同约定也没有法律依据，其超过合同约定部分违约金的诉请应当驳回。4.关于判令被告将合同约定的小区四楼平台及4、5、6单元楼夹空层场地交付原告使用的诉求，根据商品房买卖合同第7条约定，所有原告购买的商品房均为套内面积，四楼平台及4、5、6单元楼夹空层没有计入公摊，该部分不属于原告的专有部分，原告要求交付其使用没有合同及法律依据，该诉请应当驳回。原告变更诉请应在举证期限届满之前提出，故不同意变更。原、被告围绕诉讼请求及辩解主张提交了：商品房买卖合同、收据、照片、回复、会议记录、民事判决书、收房登记表、业主收楼验收表、装修申请表、竣工测量报告、说明等及其当庭陈述，本院通过审查，认为上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告位于仁怀市盐××街道酒都新区天××大酒店旁××号（××盐××街道城××社区超××时代广场××号）房屋，建筑面积170.81平方米，套内建筑面积146.92平方米，按照套内建筑面积计价，单价每平方米5805.88元，总价款853000元。原告以银行按揭方式付款，首期房款333000元，余款520000元以银行按揭支付。被告应当在2013年5月30日前向原告交付该商品房。除不可抗力外，被告未按约定期限和条件将该商品房交付原告，逾期30日之内的，按照逾期时间自2013年5月30日的次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；对逾期30日之外的，未明确约定被告承担违约责任的方式。同时，合同第二十二条第三款约定：被告承诺于2013年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在2013年8月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；对原告不退房的情形，原、被告未明确约定被告承担违约责任的方式；并约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同第二十四条约定：原告对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。该商品房所在楼栋的屋面使用权归本栋楼产权人共有；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有。原告按约定向被告交付房款853000元。2015年9月16日，被告将合同约定的房屋交付给原告使用，但被告至今未对该商品房办理初始登记，亦未将办理商品房转移登记的相关文件交予原告。现原告以被告违反合同约定为由要求其承担违约责任提起诉讼。另查明，2015年6月15日，遵义市规划设计院作出超一时代广场一期、二期竣工测量技术报告，技术结论为：本次竣工测量使用仪器设备可靠、作业方法正确，控制测量和竣工地形图的各项技术指标均满足《规范》及相关规定的要求，可供本工程竣工验收使用。再查明，2017年1月16日，康杰等时代广场业主因房屋产权证办理、幼儿园建设材料堵塞业主通道、地下车库权属、延期交房未付违约金及物业费过高等问题进行信访反映。2017年1月23日，仁怀市住房和城乡建设局作出仁住建函〔2017〕15号关于康杰等人反映时代广场相关问题作出相应的回复。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同关系依法成立和有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。对原告所提出的诉讼请求：一、原告主张被告立即为原告办理房产过户登记的诉请，双方在《商品房买卖合同》中虽然约定被告有办理初始登记并将有关文书交付给原告的义务，但并不等同于被告有为原告办理过户登记的义务，原告要求判令被告为其办理房产过户登记，不符合双方的约定，该诉请缺乏事实依据，不予支持。根据双方签订的合同约定，被告在取得商品房初始登记并将有关文书交付原告后，应当协助原告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。二、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，被告于2015年9月16日将合同约定的房屋交付给原告，根据双方签订的合同约定，被告应于2013年5月30日前交付房屋，逾期交房30日之内的，按照逾期时间自2013年5月30日的次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，被告应当向原告支付违约金767.7元（853000元×30日×0.003%）；对逾期交付30日之外的情形，原，被告未作明确约定，但被告的逾期交房的违约行为，直接导致原告不能按期入住，给原告造成了相应的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。故参照同地段同类房屋租金标准酌定每月租金为2000元，按27个月计算，被告应支付原告违约金为54000元。则被告应支付原告逾期交房的违约金54767.7元。但原告主张被告支付逾期交房违约金23542.80元，从其所愿，予以支持。三、原告要求被告支付逾期提供商品房初始登记有关文书的违约金的诉请，合同约定，自2013年8月31日起至同年11月30日的90日内，被告应当向原告支付违约金85.30元；约定日期起90日以后，原告未选择退房，对此情形原、被告未明确约定被告承担违约责任的方式，因被告的违约行为，直接导致原告不能如期办理商品房转移登记，给原告造成了相应损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，结合本案事实，本院酌定违约金根据原告已付购房款按每日万分之零点二标准计算，自2013年12月1日起至2017年5月30日止，违约金为21785.62元（853000元×1277日×0.002%），则被告应支付原告违约金共计21870.92元。被告认可至今尚未交付原告商品房初始登记的相关文书，已构成违约，但合同约定被告应承担的违约金为已付房价款的万分之一，没有约定按日计算，被告只能按已付房款的万分之一支付违约金的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。四、原告主张被告立即将合同约定的小区四楼平台及4、5、6单元四楼夹空层场地交付原告使用的诉请，双方在合同中对公共部分属全体产权人共有进行了约定，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”规定，诉争的场地属于全体业主共同所有，不属于业主个人所有或个人使用，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持，全体产权人可依法另行主张共有权益。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，被告以原告变更诉请应在举证期限届满之前，不同意原告变更的辩解，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条：原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉的规定，原告在诉讼过程中变更诉讼请求不违反法律规定，且本院已告知了被告原告变更诉讼请求，对被告的辩解，不予采纳。综上所述，对原告要求被告支付原告因逾期交房的违约金的请求，要求判令被告支付逾期提供商品房初始登记有关文书违约金的请求，均依法予以支持；对原告要求被告为其办理房产过户登记的请求，缺乏事实根据，要求被告将合同约定的小区四楼平台及4、5、6单元四楼夹空层场地交付原告使用，与法律规定不符，故均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告贵州超一房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告肖军、龚倩违约金45413.72元；二、驳回原告肖军、龚倩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2119元(已减半)，由原告肖军、龚倩负担1000元，由被告贵州超一房地产开发有限公司负担1119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员　　王洵二〇一七年八月四日书记员　　张玲来源：百度“”