（2017）内01民终2303号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-27
案件名称
内蒙古长融房地产开发有限公司与赵利珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古长融房地产开发有限公司,赵利珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终2303号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵利珍，住呼和浩特市。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人赵利珍房屋买卖合同纠纷一案不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。原审法院经审理查明，赵利珍与长融公司签订的《商品房买卖合同》中对涉案房屋基本情况、平米数、房价等内容进行了约定，同时明确了交房日期（2012年8月29日）以及可据实对交房日期予以延期的特殊原因，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，赵利珍依约向长融公司支付了购房款，长融公司于2014年12月30日向赵利珍交付房屋。另，长融公司委托评估机构对涉案房屋的住宅房地产进行了市场租赁价格评估。原审法院认为，赵利珍与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。赵利珍按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付赵利珍，构成违约，应承担违约责任。长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年10月10日至2010年12月25日）的抗辩理由，符合合同约定的可据实延期的特殊原因，且因赵利珍与长融公司签订合同日期为2010年12月18日，在停工期间内，故在长融公司的违约天数中扣减282天。关于违约责任的计算问题，综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准。关于长融公司要求以代交的物业费、采暖费折减违约责任以及主张赵利珍起诉已超过诉讼时效的抗辩主张，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、长融公司于本判决生效后10日内支付赵利珍违约金人民币61438元；二、驳回赵利珍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1435元（赵利珍已预交），由长融公司负担686元，赵利珍负担749元。宣判后，长融公司不服，向本院提起上诉，请求：1依法撤销一审判决，改判驳回赵利珍诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费全部由赵利珍承担，并提出以下事实与理由：一审判决认定事实错误，长融公司于2014年12月24日即通知赵利珍接收房屋，赵利珍始终拒绝收房的损失应由其自行承担，涉案工程施工因政府政策等不可抗力因素延误工期373天，长融公司应向赵利珍支付违约金60789元，且长融公司对赵利珍已补偿了相应的物业费及暖气费，应当在违约金中予以扣减。同时合同约定交房时间为2012年6月29日，长融公司合理免责282天，因此赵利珍的诉讼时效截止日期为2015年6月6日，而其于2016年11月7日起诉的已超过诉讼时效。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为长融公司主张重新认定交房时间并扣减物业费及暖气费以及主张赵利珍起诉已超过诉讼时效的的上诉理由，有无事实和法律依据的问题。关于交房时间的认定问题，长融公司主张已于2014年12月24日通知赵利珍接收房屋，赵利珍对此不予认可，而长融公司并未就其履行通知义务的情况提交证据予以证明，故本院对其该项上诉理由不予支持。关于长融公司主张以代交的物业费及暖气费抵顶违约金的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知赵利珍接收房屋或实际向赵利珍交付了房屋，在此情形下，赵利珍并非该房屋相关费用的交纳主体，故长融公司主张上述款项是代赵利珍交纳的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于长融公司主张赵利珍起诉时已超过诉讼时效的问题，因本案赵利珍诉请标的为长融公司因迟延交房而应承担的违约金，该违约责任系一种持续发生的事实状态，故本院对长融公司该上诉主张不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1372元，由上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴铁刚审 判 员 刘敬波审 判 员 于晓华审 判 员 杨蔚堃代理审判员 韩东妹二〇一七年八月四日书 记 员 贾沛然书 记 员 王嘉兴 来源：百度搜索“”