（2017）苏06民终2233号

裁判日期: 2017-08-04

公开日期: 2017-09-29

案件名称

季卫菊与江苏坤园物业管理有限公司、南通北城名郡一期业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

季卫菊,江苏坤园物业管理有限公司,南通北城名郡一期业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2233号上诉人（原审原告）：季卫菊，女，1966年9月23日出生，汉族，户籍地如东县，现住南通市港闸区。被上诉人（原审被告）：江苏坤园物业管理有限公司，住所地南通市崇川区。法定代表人：杨林建，该公司董事长。委托诉讼代理人：周永旺，江苏慈航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通北城名郡一期业主委员会，住所地南通市港闸区。负责人：黄小均，该委员会主任。委托诉讼代理人：倪志涵，江苏慈航律师事务所律师。上诉人季卫菊因与被上诉人江苏坤园物业管理有限公司（以下简称坤园公司）、南通北城名郡一期业主委员会（以下简称北城名郡一期业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季卫菊上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：案涉合同将民安花苑南侧规划路纳入业管区域，此系严重违法行为，应被认定为无效合同。案涉合同将超过自身建筑面积的4号地块纳入业管区域，北城名郡一期业委会与二期业主不存在相应的法律关系，北城名郡一期业委会关于四至的条款明显侵占二期业主的合法权益，北城名郡一期业委会无权代表二期业主签订合同，该合同应为无效。一审对相关证据是否采信未予说明、对应当公开的情况和资料未公开、对其提供的证据未质证、对其主张的物业重复收费问题未提及。综上，坤园公司与北城名郡一期业委会的行为不仅损害公共利益，也损害其个人权益，其依法有权以个人名义主张相关权利。坤园公司辩称，其公司并未依据案涉物业管理合同对北城名郡二期业主进行管理，季卫菊所谓的案涉合同损害二期业主权利的上诉理由，无事实与法律依据。案涉物业管理合同经过合法程序签订，应为合法有效。季卫菊要求公开相关情况、资料以及对案涉小区收费情况予以调查，与本案无关。北城名郡一期业委会辩称，同意坤园公司的答辩意见。季卫菊向一审法院起诉请求：判令北城名郡一期业委会与坤园公司签订的《物业管理合同》无效。一审法院认定事实：季卫菊系××郡1××幢××室业主。2015年6月6日，北城名郡一期召开首次业主大会，业主大会人数共788人，面积共120000平方米。首次业主大会出席人数430人，通过票数为417票，决议事项包括业主大会议事规则、管理规约，选聘（续聘、解聘）物业公司等事项。之后，北城名郡一期首次业主大会决议事项通过的结果及北城名郡一期业委会成员选举情况经过南通市港闸区秦灶街道苏阳社区委员会、南通市港闸区秦灶街道物业管理所、南通市港闸区住房和城乡建设局同意并备案。2015年7月31日，坤园公司与北城名郡一期业委会签订《物业管理合同》，约定由坤园公司为北城名郡一期提供物业服务，物业管理区域东至秦灶河，西至石桥路，北至永怡路，南至外环北路，物业管理区域如与北城名郡一期建筑面积存在差异的，以北城名郡一期的实际建筑面积为准。合同期限自2015年8月1日至2017年7月31日。一审法院认为，代表业主大会与其选聘的物业公司签订物业合同是业主委员会的职责。北城名郡一期业委会与坤园公司签订的物业合同是双方的真实意思表示，合法有效，该合同对季卫菊、坤园公司、北城名郡一期业委会及小区全体业主均具有约束力。季卫菊认为物业合同超越管理区域权限且违反法定程序，物业合同无效的主张不成立，理由如下：首先，北城名郡一期业委会与坤园公司签订物业合同得到了业主大会的授权。根据坤园公司提供的业主委员会备案表，北城名郡一期业主首次业主大会不仅成立了业主委员会，还就选聘物业公司等事项进行了决议，投票的人数超过了业主总人数的一半，并且得到了行政主管部门的备案认可。季卫菊认为投票人数没有过半并提供了业主大会召开时的照片予以证明，但国家机关、社会团体依职权制作的文书的证明力一般大于其他书证，仅凭照片无法认定参加会议的人数，业主委员会备案表是行政主管部门依法履行职责所形成的，证明效力高于季卫菊单方拍摄的照片，故可以认定坤园公司的选聘符合法定程序。其次，物业合同的内容不违反法律法规强制性规定。物业管理合同第二条第一款约定的管理范围从目前实际状况来看包括了北城名郡二期的范围，但当时二期房产尚未开发，四至范围只是对物业区域的描述，而且第二款还约定了以北城名郡一期的实际建筑面积为准。故该物业管理合同所约定的管理区域仅指北城名郡一期，对北城名郡二期业主没有法律约束力，坤园公司与北城名郡二期业主的权利义务关系应当以双方之间的合同为依据。况且季卫菊也不是北城名郡二期的主业，物业范围即使包括了二期物业也不损害季卫菊的利益。据此，季卫菊主张物业合同无效的诉讼请求，不符合相关法律法规规定的合同无效的法定条件，对此法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第十五条规定，判决：驳回季卫菊的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由季卫菊负担。二审中，季卫菊提供以下证据：1、北城名郡一期业委会2015年8月1日在QQ群发出聘用坤园公司的公示，以证明北城名郡一期业委会在一审时提供的招聘内容不一致。2、南通市港闸区住建局二期物业合同的复印件，二期物业合同的内容涵盖一期，以证明该份合同与一期合同无效。3、QQ截屏资料，一期业主委员会成立的过程，以证明街道和社区的资料是假的。4、南通市规划局的规划图纸，以证明一期和二期中间有市政道路，物业合同把市政道路纳入管理范围，合同因此无效。5、光盘一份，以证明道路现场状况。6、其本人的抽样调查，以证明很多业主虽然签名，但事实上并没有那么多的业主参加2015年6月6日的业主大会。7、坤园公司港闸分公司工商登记资料复印件，以证明坤园公司的主体有问题。坤园公司经质证认为，对证据1的真实性无异议，但对证明目的不予认可，季卫菊提供的公示信息与其公司一审时提供的一致。坤园公司作为北城名郡一期业委会的物业管理公司经业主委员会选定后对全体业主公示，程序合法。对证据2，真实性无异议，证明目的不予认可，该份合同仅适用于二期物业管理，与一期并不存在冲突，亦未损害一期业主的权益。对证据3，道路管理和合同是否有效并无关联。根据一期物业合同，如果物业管理区域面积与建筑面积有差异，以一期的实际建设面积为准。对证据4，真实性无异议，证据目的不予认可，理由同证据3的质证意见。对证据5，与案涉合同无关。对证据6，真实性不予认可，本人抽样调查属于当事人陈述，应当以其他证据加以证实。北城名郡一期业主人数为788人，首次参加业主大会人数430人，有358人未参加，不排除季卫菊的抽样调查可能反映的是未参加的情况。对证据7，真实性无异议，但与本案无关，分公司不具备法人资格。北城名郡一期业委会经质证认为，不认可季卫菊提供的证据，其本应在一审审理中提交，不属于新的证据。其他意见同意坤园公司的质证意见。本院经审查认为，证据1，与坤园公司一审时提供的公示内容一致，能够证明北城名郡一期业委会选聘坤园公司作为其物业管理公司向全体业主公示，故对该份证据的关联性，本院不予认可；证据2，该份合同适用于北城名郡的二期物业服务管理，与一期合同是否有效并无关联，并不能证明一期合同无效，故对该份证据的关联性，本院不予认可；证据3，业主委员会备案表能够证明坤园公司的选聘符合法定程序，而该份证据系季卫菊单方制作，对其真实性难以确定，故对该份证据，本院不予认定。证据4、5，与案涉合同是否有效并无关联，故对该两份证据，本院不予认定。证据6，该份证据系季卫菊单方制作，对其真实性难以确定，故对该份证据，本院不予认定。证据7，与本案无关，故对该份证据，本院不予认定。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于案涉物业管理合同是否有效。案涉物业管理合同由北城名郡一期业委会与坤园公司经过法定程序签订，系双方的真实意思表示，应有合法有效，对季卫菊、北城名郡一期业委会、坤园公司及小区全体业主具有法律约束力。季卫菊虽称案涉合同将民安花苑南侧规划路纳入业管区域，但此仅指物业管理区域的具体表述，物业管理的对象系北城名郡一期，而非季卫菊所称的市政道路或规划路；其虽称案涉合同将超过自身建筑面积的4号地块纳入业管区域，北城名郡一期业委会关于四至的条款明显侵占二期业主的合法权益，北城名郡一期业委会无权代表二期业主签订合同，但从案涉物业管理合同的内容看，合同约定的管理区域仅指北城名郡一期，对二期业主并无法律约束力；其虽称一审对相关证据是否采信未予说明，但一审在认定事实及理由部分已对当事人提供的证据作出相应的认定及分析；其虽称一审对其提供的证据未质证，但在一审庭审中法庭已组织双方当事人对对方提供的证据予以质证；其虽称一审对应当公开的情况和资料未公开、对其主张的物业重复收费问题未提及，但此与案涉物业管理合同是否有效并无关联，原审因此未予理涉，并无不妥。原审因此驳回季卫菊关于案涉物业管理合同无效的诉讼请求，并无不当。综上所述，季卫菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人季卫菊负担。本判决为终审判决。审判长　　顾晓威审判员　　王建勋审判员　　吴　风二〇一七年八月四日书记员　　任蕴涵 百度搜索“”