（2017）苏0102民初3150号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-08-16
案件名称
原告南京太平物业管理有限公司与被告刘经建物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京太平物业管理有限公司,刘经建
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初3150号原告：南京太平物业管理有限公司，住所地南京市玄武区长江花园6号1楼。法定代表人：华芝培，南京太平物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：徐丽，江苏科腾律师事务所律师。被告：刘经建，男，1977年8月2日生，无业，住南京市玄武区。原告南京太平物业管理有限公司（以下简称太平物业公司）与被告刘经建物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐丽、被告刘经建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告太平物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2007年1月1日至2013年12月31日的物业管理费8131.2元。事实和理由：2004年8月7日原告与南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司签订了《墨香山庄前期物业管理合约》，约定原告向其开发的墨香山庄小区提供物业管理服务，合同期限至该小区业主委员会与物业公司签订物业管理合同时止。2012年11月30日原告与墨香山庄住宅小区业主委员会签订了《墨香山庄物业服务合同》，约定原告为墨香山庄小区提供物业管理服务，合同期限自2012年12月1日于2013年12月31日止。被告系该小区XX室业主，为物业服务的直接受益人。按物价部门批复的标准每月应支付96.8元物业服务费，但被告从2007年1月1日至2013年12月31日共拖欠物业服务费8131.2元。原告多次催缴未果。原告按合同约定履行了自身义务，但被告拒不履行自己的缴费义务，为维护原告合法权益诉至法院。被告刘经建辩称，一、2008年到2013年时间久，原告有被告的电话，但未与被告联系过，所以此事过了诉讼时效。二、被告的房屋平时不怎么住人，基本不住，原告也有登记，应按空置房收费。三、2007年底快过年时被告电动自行车被偷，被告与原告的保安交涉过，系治安工作没有做好，保安同意减免物业服务费。从2006年到2013年除物业服务费外，水电费被告都已经交纳过了。物业服务费原告没有索要过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：被告是南京市玄武区墨香山庄XX室（以下简称XX室）房屋所有权人，XX室建筑面积109.34平方米。墨香山庄住宅小区建成后，该小区的建设单位南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司于2004年8月7日与原告签订前期物业管理合约，约定由原告对该小区实施物业管理服务。2005年1月7日南京市物价局核准原告物业管理收费标准为：以每月每平方米（建筑面积）计算，多层住宅为0.5元，小高层及高层住宅为0.9元。原告对该小区实施了物业管理服务。南京市玄武区墨香山庄住宅小区业主委员会成立后，于2012年11月30日与原告签订物业服务合同，约定由原告继续为该小区提供物业管理服务，收费标准与前述标准一致，服务期限自2012年12月1日至2013年12月31日。被告自2007年1月1日至2013年12月31日期间均未支付物业服务费。上述合同期满后，原告不再继续管理该小区。2015年12月31日原告通过邮政挂号信的方式向被告邮寄了律师函，其内容为原告委托的江苏科腾律师事务所向被告追索物业服务费8131.2元。该信函收件地址为XX室，并且注明了被告的手机号码，但经邮局三次投递，未妥投，被退回。诉讼中被告为证明其房屋空置，无人居住，举证了2007年至2013年期间多张水电收款单，显示水费系两个月交纳一次，其中2007年1至2月用水2度，同年3至4月用水1度，同年5至6月用水2度，同年9至10月用水1度，2008年1至2月、3至4月用水均为1度，同年5至6月用水2度，同年7至8月用水1度，同年11至12月用水1度，其余月份用水量均为3度至10余度。原告承认空置房按七折收费，但认为被告的上述证据不能证明房屋系空置，因为每月均有不同数量的用水发生。上述事实有房屋所有权证、南京市物价局文件、前期物业管理合约、物业服务合同、水电费收款单、本案审理笔录等证据证实。本院认为，原告与建设单位签订的前期物业管理合约及与业委会签订的物业服务合同均合法有效。原告应当依约提供物业管理服务，被告作为小区业主，接受了原告提供的服务，应当交纳物业服务费。上述合同中没有约定物业服务费交纳期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故原告在2015年12月31日向被告发出律师函追索物业服务费，引起诉讼时效中断，至其2017年5月起诉没有超过两年的诉讼时效期间。被告的时效抗辩，本院不予支持。被告辩称的电动自行车被盗一事，没有证据证实，并且即使车辆在小区内被盗也并非一概由物业服务企业承担全部赔偿责任，应由被告举证被盗是由于物业服务企业未尽管理义务所致。而本案被告对此没有举证，故其该项辩称意见，本院不予支持。被告辩称保安人员同意减免物业服务费，亦无证据证实，并且保安人员依其工作职责，亦无权减免物业服务费。被告该项辩称意见，本院不予支持。被告举证的水电费收款单显示每月用水量不同，其中每月用水量不超过1度的，本院认为可以证实当月房屋无人居住，可按空置房的七折标准计算当月的物业服务费，其余月份均按全额标准交纳物业服务费。故按此标准计算，2017年1月1日至2013年12月31日被告应交物业服务费7734.72元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下被告刘经建于本判决生效之日起十日内支付原告南京太平物业管理有限公司物业服务费7734.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告负担（于本判决生效之日起十日内支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 杨晓峰二〇一七年八月四日书记员 吴 琼 关注微信公众号“”