（2017）浙0782民初919号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-29
案件名称
孟燕姣与浙江融华置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟燕姣,浙江融华置业有限公司,龚泮良,陈爱华
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十六条，第六十条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初919号原告：孟燕姣,女,汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：骆春燕、傅叔文，浙江现代阳光律师事务所律师。被告：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。法定代表人：吴军荣。委托诉讼代理人：金伦有，浙江星耀律师事务所律师。第三人：龚泮良,男,汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：胡洛铭、陈国群，浙江兴运律师事务所律师。第三人：陈爱华,女,汉族，住浙江省义乌市。原告孟燕姣诉被告浙江融华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年01月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月7日、同年3月21日、同年7月11日公开开庭进行了审理。原告孟燕姣及其委托诉讼代理人傅叔文，被告浙江融华置业有限公司的委托诉讼代理人金伦有到庭参加了第一次诉讼；第三人龚泮良、陈爱华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。原告孟燕姣及其委托诉讼代理人傅叔文，被告浙江融华置业有限公司的委托诉讼代理人金伦有，第三人龚泮良的委托诉讼代理人胡洛铭到庭参加了第二次诉讼；第三人陈爱华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。原告孟燕姣的委托诉讼代理人傅叔文、骆春燕，被告浙江融华置业有限公司的委托诉讼代理人金伦有，第三人龚泮良的委托诉讼代理人胡洛铭到庭参加了第三次诉讼；第三人陈爱华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟燕姣向本院提起诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、依法确认第三人与被告签订的《商品房买卖合同》无效。3、依法撤销被告将锦绣篁园篁园路333号4单元301室的房产备案给第三人的行为。4、依法判决被告浙江省义乌市融华置业有限公司将锦绣篁园篁园路333号4单元301室的房产备案登记至原告名下。事实和理由：2011年2月28日，由被告开发的“锦绣篁园”商品房正式对外预售。2011年4月9日，原告向被告购买锦绣篁园篁园路333号4单元301室的房产，并支付了全款。原告一直要求被告签订《商品房买卖合同》并进行商品房买卖备案，但由于该商品房还在预售阶段，及该商品房在开发时存在诸多问题，故被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》。2013年12月20日，原被告签订《商品房买卖合同》。现原告得知，被告因缺资曾向第三人借款，而将原告购买的讼争房产以备案抵押的形式登记于第三人名下。原告认为，原告已于2011年4月9日付清全部购房款，系真实的买卖关系。而被告与第三人之间系民间借贷关系，系非真实的商品房买卖关系。故被告与第三人签订的商品房买卖合同无效，备案的行为应予撤销，被告应当将讼争房产备案在原告名下。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告浙江融华置业有限公司辩称：被告公司认同原告的第一、二项诉请。原被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，应当认定合法有效。被告与第三人之间只是去办了一个网签合同，是第三人为了保证其债权能够得到保障而签订的，没有签订正式的商品房买卖合同。是一份明为房屋买卖，实为民间借贷的合同。2015年1月6日，被告向第三人借款400万元，利息是三分利，400万元打进来的时候就把12万元利息预先扣除了，实际借款本金只有388万元，事后被告向第三人支付过利息的。被告与第三人间签订过一份借款抵押合同，由被告将涉案房屋抵押给第三人，而第三人要求以买卖形式办理预售登记，借款抵押合同因第三人要求只签订过一份，被告公司手上没有借款抵押合同。第三人与被告签订房屋买卖合同的目的是为了保障借款安全，而非实际买房。对于原告所提第三、四项请求，有待于第二项诉请实现，如果该诉请得到法庭支持，我方将积极配合原告恢复事实原貌。第三人龚泮良述称：原告与被告的商品房买卖合同是后来补签的，合同形成时间我们有质疑，有必要的话我们要申请鉴定。被告与第三人签订的商品房买卖合同是真实有效的，不违反法律强制性规定，没有证据证明被告与第三人串通损害原告利益。第三人陈爱华未有书面答辩，也未有出庭应诉。原告孟燕姣向本院提交如下证据用以证明自己的主张：证据1、收款收据及银行支付凭证三份，证明原告购买涉案房产，且已经支付全部购房款的事实。证据2、商品房买卖合同一份，证明原被告签订商品房买卖合同的事实，及被告认可原告的购房行为。证据3、义乌市建设局的证明一份，证明第三人用涉案房屋抵押借款的事实。证据4、义乌市房地产预售证明一份，证明涉案房产现备案在第三人龚泮良、陈爱华名下的事实。证据5、照片一份，证明涉案房产实际由原告孟燕娇使用及被告已将房产交付给原告的事实。证据6、电费收款收据，证明原告入住涉案房产，物业向原告收取电费的事实。证据7、签约通知函一份、签约须知一份、收费明细一份，证明2013年底原告房屋、房号、面积、单价等确定的事实。证据8、房屋预售许可证（复印件），证明被告公司商品房是在2012年取得预售许可证，符合起诉之前已经取得许可证的规定。被告浙江融华置业有限公司对上述证据质证如下：证据1三性均无异议。证据2三性均无异议。证据3三性均无异议。证据4形式上无异议，实际上是因为借款而为第三人办的预售登记，双方本意都不是为了房屋买卖，其他无意见。证据5、6三性均无异议。证据7三性均无异议。证据8三性均无异议。第三人龚泮良对上述证据质证如下：证据1并不能证明汇款凭证用于买卖房屋，真实性予以认可，关联性不予认可。证据2该合同真实性不予认可，合同是后面补签的，签订合同日期不是真实日期。证据3不能看出是建设局的证明，关联性有质疑。证据4真实性予以认可，该证据恰恰证明第三人的权益应当受到保护；证据5关联性不予认可，照片不能看出就是涉案房屋拍摄的。证据6真实性不予认可，这是属于他们双方的单方面的证据。证据7真实性有异议，这是原被告双方单方面的证据。证据8真实性有异议。被告浙江融华置业有限公司向本院提交如下证据用以证明自己的主张：证据1、借款凭据，证明被告当时向第三人借款400万元，用涉案房屋抵押的事实。证据2、2015年1月6日第三人领款凭证及银行取现凭证，证明第三人在当天就从被告处领走了当月利息12万元。证据3、2015年2月17日付款凭证一份，证明第三人从被告处领取2月份利息8万元。原告孟燕姣对上述证据质证如下：证据1、2、3三性均无异议。第三人龚泮良对上述证据质证如下：证据1真实性无异议，该证据与本案没有关联性。证据2付款凭证真实性有异议，农行汇款凭证真实性无异议，该凭证与本案没有关联性。证据3真实性、关联性均有异议。本院对原告孟燕姣提交的上述证据认证如下：证据1真实性予以确认，从原被告对案件事实的陈述及其他一些证据印证来看，可以确认该款项就是原告支付的购房款。证据2第三人虽然对签订时间存疑，但在申请鉴定后未按时交纳鉴定费用，应当视为第三人对该合同的真实性没有异议。其真实性予以确认。证据3是被告出具的证明，不能证明该证据是从建设局提取的。证据4真实性予以确认，该证据只能证明该商品房进行了预售登记。证据5真实性予以确认。证据6真实性、证明目的均予以确认。证据7能与其他证据相印证，其真实性予以确认。证据8真实性予以确认。本院对被告提交的上述证据认证如下：证据1、2、3的真实性予以确认，与本案是否有关联，在案件查明中予以表述。经审理查明，被告是一家房地产开发企业，2011年时拿到了“锦绣篁园”商品房项目的建设用地使用权。被告拿到商品房项目的建设用地使用权后，即向外进行商品房的预售。2011年4月9日，原告向被告交纳了认购锦绣篁园篁园路333号4单元301室房产的全款，共计178万元。2012年11月6日，被告取得该商品房项目的《商品房预售证》，2013年12月20日，原被告签订了购买锦绣篁园篁园路333号4单元301室房产的《商品房买卖合同》。2015年1月6日，被告向第三人龚泮良借款400万元，同日，被告在义乌市房地产管理处为龚泮良、陈爱华办理了该套商品房的预售房产备案登记，备案金额为948345元。2016年6、7月份，被告将上述商品房交付给原告使用。另，第三人申请对原、被告签订的《商品房买卖合同》形成时间进行鉴定，但因第三人未按期交纳鉴定费用，鉴定机构未出具鉴定意见。视为第三人撤回鉴定申请。本院认为，原告在被告取得商品房预售许可证之前，就向被告认购了本案讼争的商品房，并在被告取得商品房预售许可证后及时补签了《商品房买卖合同》，原被告双方均已履行了合同主要义务，且合同内容没有违反法律的强制性规定，为此，原、被告签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。被告自始自终否认与第三人之间存在商品房买卖的合意，且第三人在整个庭审过程中未有提供与被告签订的《商品房买卖合同》，目前虽然该商品房预售备案登记在第三人名下，但备案登记金额仅有948345元，明显低于市场销售价格，为此，被告与第三人之间的商品房买卖合同应当认定为无效。基于无效合同产生的商品房预售备案登记也是无效的，应予撤销。依照合同约定以及法律规定，被告有义务将本案讼争商品房预售备案在原告名下，为此，原告的诉请依法应予支持。第三人陈爱华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条的规定，判决如下：一、原告孟燕姣与被告浙江融华置业有限公司于2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、第三人龚泮良、陈爱华与被告浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。三、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后五日内撤回将锦绣篁园篁园路333号4单元301室房产给第三人龚泮良、陈爱华的预售备案登记。四、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后五日内将锦绣篁园篁园路333号4单元301室房产备案登记至原告孟燕姣名下。案件受理费40元，由被告浙江融华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 吴红生二〇一七年八月四日书记员 张俊明 微信公众号“”