（2017）苏1112民初1835号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-10-23
案件名称
王伟、张婷与陈龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市丹徒区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王伟,张婷,陈龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1112民初1835号原告：王伟，男，1985年10月5日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原告：张婷，女，1985年7月1日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被告：陈龙，男，1989年8月21日生，汉族，住江苏省邳州市新城区。原告王伟、张婷与被告陈龙房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告王伟、张婷与被告陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟、张婷向本院提出诉讼请求：1.解除原被告房产交易合同；2.被告支付的定金5万元不予退还；3.房屋产权自判决生效3日内过户到原告名下，相关税费由被告承担；4.原告将房屋再卖出产生的税费由被告承担；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月，原、被告在丹徒区裕天房产中介的见证下约定交易原告名下位于镇江市丹徒区彩虹城小区XX幢XX室房屋，被告交付了购房定金。2017年3月原告将房屋过户给被告，并在镇江市丹徒区房产交易中心签署合同，约定交易价格62万元，定金5万元抵押在中介处，首付27万元于合同签订当日转至出卖方，余款30万元为银行贷款，将于过户后60日内到位。同时合同约定了逾期十日未付房款时，出卖人有权解除协议，违约方承担一切损失。2017年5月起，原告多次询问并催促中介房款情况，直至2017年5月下旬合同约定的付款期限届满时房款仍未能到位。2017年6月6日，原告电话告知被告房款支付已逾期，6月25日向被告提出解除合同，要求赔偿损失，并短信告知被告将起诉至法院。原告认为，该房屋系原告满二年的唯一住房，因急需资金故低价出售，故在合同解除时，该房屋再交易时发生的税费须算入违约赔偿范围内。目前该小区房屋均价已达到7000元/平方米，该房屋的建筑面积为156平方米，原交易价格已经失去合理性，且原告在宽限1个多月的情况下仍未收到房款，故诉至法院，要求判如所请。被告陈龙辩称，该房屋买卖合同是双方自愿签订的，被告并没有违反合同的约定。至于房屋的尾款（贷款）30万元未能在原告所主张的期限届满前支付，并非原告的过错，而是由于国家关于房屋交易管理的政策影响造成的银行发放房屋贷款延迟、缓慢，该因素被告不能控制和预见，不属于被告有意拖延履行合同造成的。且在原告起诉后的2017年7月4日，房屋的尾款已经由银行直接支付给原告，因此被告不应承担违约责任，也不同意解除合同，请求法院驳回原告的请求。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交了房地产买卖协议、原、被告的通话记录打印件、原、被告的短信打印件等证据，被告为证明自己的抗辩请求，向本院提交了不动产登记证明打印件、2017年4月1日房屋评估费用发票、不动产登记费收据、房屋买卖合同、定金收条、首付款收条等证据，经组织双方质证，双方均对对方提交的证据的真实性、合法性无异议。经审理，本院认定如下案件事实：原告王伟与张婷系夫妻。2017年3月3日，原告王伟（甲方）与被告陈龙（乙方）以及案外人镇江市京口区裕天房产中介服务中心丹徒分部（丙方）签订《房地产买卖协议（合同）》（合同编号为NoXXXX），合同约定：1.经丙方居间服务，甲方自愿将坐落于镇江市丹徒区彩虹城小区XX幢第X层XX室的房屋作价62万元出售给乙方；2.合同签订时乙方给付定金5万元由丙方监管（交易结束由丙方转交甲方），甲方到房产大厦签字过户当日，乙方支付首付款32万元（含购房定金5万元），余款30万元待乙方贷款到位时给付（注：在丙方领到过户于乙方名下的不动产证后60日内贷款到位），房贷事宜委托中介机构办理并支付办理服务费用800元；3.甲方在乙方房款付清时交付房屋；4.合同签订后如乙方悔约，购房定金归甲方所有，如甲方悔约，应双倍返还定金给乙方，在争议未解决之前，任何一方均不得要求丙方退还定金和产权证；5.乙方未按期付清房款或甲方未按期交付房屋，每逾期一日由违约方支付守约方上述房屋总价款的0.1%作为滞纳金，逾期十日的，守约方有权解除协议，违约方应承担守约方的损失；6.协议未尽事宜按照国家有关法律法规执行，如遇不可抗拒的原因，造成房屋交易不能或者延期交易的，不算甲方或乙方违约。合同签订当日，被告陈龙支付定金5万元，王伟出具了定金收条，2017年3月8日，陈龙支付首付款27万元，张婷出具了收条，镇江市京口区裕天房产中介服务中心在收条上盖章，双方在房管部门办理了房屋过户手续。2017年3月23日，镇江市国土资源局不动产进行了不动产登记【证号：苏（2017）镇江市不动产权第XXXX号】。2017年4月1日，因办理房屋按揭贷款之需，陈龙按照规定委托镇江苏信土地事务代理咨询有限公司进行房屋价值评估并交纳评估费500元。之后，委托中介公司向银行提交了贷款相关资料、代为办理贷款相关手续。2017年5月15日，被告陈龙的申请资料经银行审查通过后，根据中介公司的通知在建设银行签订房屋贷款协议，办理了按揭贷款手续。自2015年5月底起，原告多次催促被告交纳房屋尾款30万元，被告亦多次询问、催促中介公司贷款发放事宜。2017年6月26日，原告发手机短信告知被告将去法院诉讼，相关诉讼费用、律师费、利息损失等要求赔偿，同时又发信息告知当日双方可进行协调。2017年6月27日，原告诉至本院。2017年7月4日，银行按揭贷款30万元由银行直接支付至原告银行账户。另查明，上述款项付清后，原告尚未将案涉房屋交付给被告。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告与被告自愿签订案涉房屋的买卖合同，不违反法律，双方均应遵守合同的约定。法律规定，合同签订后，经当事人协商一致时可以解除合同；或者当合同中约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同；或者在法律规定的特定情形出现时（如不可抗力致使不能实现合同目的、一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务、迟延履行主要债务经催告在合理期限内仍未履行、迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的等），当事人可以解除合同。本案中，双方当事人在《房地产买卖协议》中约定了房屋尾款的支付方式为按揭贷款，也注明了“待乙方贷款到位时付给甲方”，但又注明“在丙方领到过户于乙方名下的不动产证后60日内贷款到位”，还约定了逾期付款超过十天出卖人有权解除合同等，从上述约定内容看，双方并未约定固定不变的付款日期，而只是确定了给付尾款的条件为“待乙方贷款到位时”，至于合同的备注中的记载“在丙方领到过户于乙方名下的不动产证后60日内贷款到位”，因贷款的发放涉及到买卖合同以外的第三方，该约定显然不能约束案外第三人，所以贷款何时到位以及能否到位均不是原、被告所能约束和控制，发放贷款的银行基于自身的利益和风险的考量，有权自主决定是否向特定对象发放贷款以及发放贷款的金额、时间等。因此，在原、被告约定了尾款支付方式为贷款的情形下，应当对贷款的所存在的风险包括贷款能否发放的风险以及发放时间的风险有一定的判断力和承受力，只要被告作为购买方没有故意拖延办理相关手续，即使实际获得贷款的时间迟于备注中载明的60天时间，也不应视为违约行为。而且从常理来看，被告为购买涉案房屋已经支付了大半的价款，但因原告尚未交付房屋，被告在按揭贷款未到位的情况下，也就不能对房屋行使占有、使用和收益、处分等所有权的权能，被告作为理性的合同当事人，应当也不会故意拖延办理相关手续，让自己对房屋所应当享有的权利长时间处于不确定状态。事实上，双方在合同中对故意拖延办理相关手续的后果也进行了约定，载明了“因甲、乙双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，由违约方给付守约方房产总价款0.1%作为违约金”，“如遇不可抗拒的原因，造成房屋不可或延期交易的，不算甲方、乙方违约责任”，根据该约定也可以看出，即使备注中载明的60日属于双方约定的时间，但银行发放贷款的具体时间点和金额，被告作为普通的贷款申请人并不能掌控，因此造成的房屋延期交易不应由被告承担违约责任。故在本案中，原告虽在2017年7月4日才取得房屋的按揭贷款30万元，相比于合同备注中载明的“在丙方领到过户于乙方名下的不动产证后60日内”迟延了一个多月，但并不能构成原告要求解除合同的依据和理由，故对于原告要求解除合同、定金不予返还、赔偿损失等请求，本院不予支持。至于原告所称该小区现房屋价格已升7000元/平方米，该房的成交价格已经失去合理性的意见，本院认为，房价的上下变动属于市场自发调节的范畴，不符合法律规定的合同解除的情形，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王伟、张婷的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为5448元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 曾纪雄二〇一七年八月四日书记员 马 劦 来源：