（2017）川0191民初6983号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-22
案件名称
李欣与赵建伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李欣,赵建伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初6983号原告：李欣，男，1985年6月9日出生，汉族，住四川省郫县。委托诉讼代理人：王可，四川凯盈律师事务所律师。一般授权代理人。被告：赵建伟，男，1981年3月9日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：黄礼高，四川易创律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：杨丹林，四川易创律师事务所律师。特别授权代理人。原告李欣诉被告赵建伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日收到原告起诉状后，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告李欣及其委托诉讼代理人王可，被告赵建伟的委托诉讼代理人黄礼高、杨丹林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李欣向本院提出诉讼，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.被告返还购房定金80000元；3.被告赔偿原告支付的居间费等26000元；4.被告向原告支付违约金120000元。事实与理由：原、被告经中介介绍于2016年12月17日签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告位于成都市高新区紫荆西路49号青云阁楼盘4栋4单元8层15号房屋（以下简称：诉争房屋），总价为1200000元。买卖合同签订当日，原告向被告支付了定金80000元。补充协议约定被告应在2017年1月20日之前到其原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，然而，被告却未严格按照协议约定按期履行该还款解押义务，导致诉争房屋迟迟不能办理过户。现成都市出台限购政策而且房屋价格上涨，故原告起诉至院，请求人民法院依法判如所请。被告赵建伟答辩称：1.被告同意原告的第一项诉讼请求，解除原、被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，而且原告已于2017年4月20日行使了该解除权；2.被告同意原告的第二项诉讼请求，返还原告已支付的定金80000元；3.被告不同意原告的第三项诉讼请求，首先居间费等的收款方并非被告，其次被告在整个交易过程中没有任何违约行为，因此不应当赔偿原告支付的居间费用等；4.被告不同意原告的第四项诉讼请求，首先被告在整个交易过程中没有任何违约行为，不应当赔偿原告违约金，其次，依据合同法第114条第二款及合同法司法解释二第29条之规定，即便存在被告违约而致使合同无法履行的情形，违约金的约定过高，请求法院依法调整为实际损失即原告支付的居间费等的30％以内。请求人民法院依法作出判决。经审理查明，2016年12月17日，原、被告经中介签订包含《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》在内的房屋交易文件，约定原告以1200000元购买被告的诉争房屋及装饰装修等。合同约定签订合同时支付定金80000元，首付款420000元在递件完成后当日支付，尾款700000元由银行贷款直接支付。诉争房屋处于抵押状态，被告应在2017年1月20日之前办理完成解抵并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。违约责任约定任何一方逾期履行义务，每逾1日，违约方应支付房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同并主张房屋总成交价10%的违约金。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付定金80000元。2016年12月20日，被告申请提前偿还按揭贷款，但因提前偿还按揭贷款系银行决定，同时临近春节，未能在2017年1月20日之前办理完银行按揭贷款。2017年4月6日，按揭银行出具《结清证明》，证明被告已经偿还完诉争房屋的按揭贷款。在合同履行的过程中，成都市出台包括二手房在内的房屋限购政策，依照该政策原告的户籍不能购买成都高新区房屋。但2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提供下列证明材料的，在2017年5月31日前可以办理交易手续；逾期未申请或者不能提供下列证明材料的，将不予受理：2017年3月24日零时前买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证，买卖双方对提交的证明材料真实性负责。通过中介机构成交的，由中介机构组织收集相关材料，以集体件预约方式分批申请办理；中介机构对交易资料的真实性负责并提供承诺书。有鉴于此，2017年4月16日，中介向原、被告提供了《购房承诺书》，要求原、被告填写，原告填写了购房承诺书，中介及原告到被告住院处要求被告填写，被告没有与中介及原告见面，由被告妻子予以接待。被告称其借款提前偿还了贷款，因为借款利息较高，被告由于2017年4月25日以诉争房屋进行抵押，偿还利息较高的贷款。现诉争房屋抵押登记于案外人“徐润”名下。另查明，2017年2月27日至2017年5月24日被告因抑郁症伴精神症状、酒精有害使用住院治疗。病历显示：意识清楚，接触可，自知力缺失，智能粗测可，未引出幻听，引出被害妄想，继发抑郁焦虑情绪，有睡眠障碍。以上事实有本案证据在卷支持，本院予以认定。本院认为，本案中原告主张被告因为没有履行在2017年1月20日之前办理完银行按揭贷款义务违约并不成立。从被告履行合同情况可以看到，合同签订后三日，被告就申请了提前偿还按揭贷款，虽然被告承诺按揭贷款的偿还在2017年1月20日之前完成，但无论作为中介方、原告方、被告方都应当清楚银行是否接受提前还款、什么时候接受提前还款均带有不确定性，故，被告在签订合同后三日内就已经申请提前偿还贷款，仍然认定被告存在逾期偿还贷款的行为，难免与客观事情不符。但是本案限购后被告如果按照中介的安排，双方当事人的合同仍然可以继续履行，被告称材料应当由中介负责提供，但中介的材料肯定应当是来自于当事人的，2017年4月16日，中介及原告去被告所在医院要求被告配合履行合同，被告具有为了使合同得到履行的配合义务，恰恰由于被告没有配合，导致本案合同的履行受到政策限购制约，故本院对原告解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除，原告所支付的定金80000元，被告应当予以退还。被告称其履行合同期间处于生病状态，没有民事行为能力，该主张与证据是不相符合的。首先，病例已经表明意识清楚；其次，在住院期间，本院已经查明被告于2017年4月25日又进行了抵押的民事行为。所以，仅以被告病情不能证明其民事行为能力欠缺。故2017年4月16日，被告不配合的行为已经构成违约，应当承担违约责任。至于合同是否于2017年4月20日解除，合同解除不影响违约责任承担。被告应当承担违约金责任，但原告一并主张其他损失，违约金本身就是对实际损失的弥补，原告无权重复主张，故本院从高支持违约金。本案按照合同约定违约金为120000元，应该看到被告的病情虽然不能认定行为能力欠缺，但对被告的民事交往会产生一定影响，在被告主张违约金调整降低的情况下，本院认为可以将被告的病情作为其合同履行的主观因素予以考虑，本院对违约金进行酌情调整也是对合同履行情况实事求是的反映，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院对违约金进行适当调整也可以体现法律的人文关怀，照顾被告由于病情原因对于合同履行的影响，本院参照原告所缴纳之定金，确定本院违约金为80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、原告李欣与被告赵建伟签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中有关位于成都市高新区紫荆西路49号青云阁楼盘4栋4单元8层15号房屋的房屋买卖合同法律关系部分于本判决生效之日起解除（中介法律关系不受影响）；二、被告赵建伟于本判决生效之日起十五日内退还原告李欣定金80000元并支付违约金80000元；三、驳回原告李欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取2473元，由原告李欣负担473元、被告赵建伟负担2000元（此款原告已预缴，被告于履行本判决生效义务时一并向原告支付2000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 周寓先二〇一七年八月四日书记员 陈思芸 微信公众号“”