（2017）鲁01民终4995号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-10-26
案件名称
马敏与杨稳、王修强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马敏,杨稳,王修强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4995号上诉人（原审原告）：马敏，女，l990年7月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吴坫臣，山东乐和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨稳，女，l981年10月9日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审被告)：王修强，男，1987年12月16日出生，汉族，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：晋淑霞，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯亚男，山东豪才律师事务所实习律师。上诉人马敏因与被上诉人杨稳、王修强房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2016)鲁0105民初5845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马敏上诉请求：1、依法撤销原判，发回重审或依法改判马敏按照杨稳与王修强签订的房屋买卖合同约定的条件优先购买坐落于济南市的房屋；2、本案一、二审诉讼费用由杨稳与王修强共同承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，理由如下：一审判决已查明马敏与杨稳于2015年9月12日签订房屋租赁合同，约定的租赁期为2015年9月l3日至2017年3月12日，租赁期内马敏在同等条件下享有优先购买权。杨稳在未按合同约定通知马敏的情况下，于2016年5月将涉案房屋的出售信息在网上发布，并于2016年6月4日与王修强签订房屋买卖合同。杨稳自认在出售涉案房屋前未能按照房屋租赁合同的约定通知马敏出售房屋的相关事实。根据《合同法》第二百三十条规定：出租人出售房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，马敏是涉案房屋的承租人，杨稳作为出租人在租期内出售涉案房屋并自认其在出售前未通知马敏，杨稳未依法履行告知义务，侵犯了马敏的优先购买权。马敏起诉要求确认其对涉案房屋在同等条件下享有优先购买权，理由充分，应予支持。一审判决以王修强购房时系善意、已付定金及购房款、缴纳税费并提交资料为由不支持马敏的该项请求，显然系适用法律错误，于法无据。杨稳辩称，同意一审判决。王修强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求判决驳回马敏的上诉请求。马敏向一审法院起诉请求：1、确认杨稳与王修强签订的房屋买卖合同无效；2、判令马敏按照杨稳与王修强签订的房屋买卖合同约定的条件优先购买坐落于济南市天桥区织纺街16号楼1单元401室的房屋；3、诉讼费用由杨稳与王修强承担。一审法院认定事实：马敏与杨稳于2015年9月12日签订房屋租赁合同，主要约定：由马敏承租杨稳坐落于济南市天桥区织纺街16号楼1单元401室房屋，租赁期限为2015年9月13日至2017年3月12日；在租赁期限内，杨稳如出售房屋，应提前三个月通知马敏，马敏在同等条件下享有优先购买权。杨稳在未按合同约定的期限通知马敏的情况下，于2016年5月将涉案房屋的出售信息在网上发布，房产中介即济南市天桥区万兴鸿胜房产信息咨询服务部的工作人员看到该出售信息后，遂与杨稳联系确认该出售信息的真实性，杨稳告知其房屋确在出售，内有租户，但已与租户说好，可随时看房。之后，王修强于2016年6月3日在该房产中介工作人员齐秀芸带领下去现场查看涉案房屋，并于2016年6月4日与杨稳签订房屋买卖合同，主要约定：杨稳将涉案房屋出售给王修强，房屋价款为45万元整，合同签订时支付1万元作为购房定金，于银行审批通过之后支付首付款10万元，剩余房款申请银行按揭，并于银行放款当日支付给杨稳。合同签订当日，王修强支付杨稳1万元，于2016年9月分两次共计向杨稳支付首付款10万元，并于2016年9月26日缴纳了房屋买卖的契税等相关税费，后于同日申请不动产转移登记、并向济南市不动产登记中心提交了涉案房屋过户所需的相关资料。在本案诉讼过程中，马敏申请财产保全，要求查封涉案房屋，一审法院于2016年10月21日作出（2016）鲁0105民初5845-1号民事裁定书，并对涉案房屋采取了查封措施。一审法院认为，杨稳与王修强签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。现马敏要求确认杨稳与王修强签订的房屋买卖合同无效，于法无据，不予支持。王修强在购买房屋时确系善意，且其已经按照合同约定支付了定金和首付款，缴纳了各种税费并已向房产管理部门提交资料、申请办理房屋过户手续，只是因房屋被查封而未取得不动产权属证书，现马敏要求按照杨稳与王修强签订的房屋买卖合同约定的条件优先购买坐落于济南市天桥区织纺街16号楼1单元401室的房屋，于法无据，不予支持。另，马敏与杨稳签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现杨稳自认在出售房屋前未按合同约定的期限通知马敏，马敏如认为其优先购买权受到侵害并造成其损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决：驳回马敏的诉讼请求。案件受理费400元，减半收取200元，财产保全费2770元，合计2970元，由马敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，杨稳在房屋出租期间与王修强签订房屋买卖合同，但未将出卖房屋一事通知马敏，马敏以其优先购买权受到侵害，要求确认杨稳与王修强签订的房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此，马敏要求确认本案房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，不应支持。杨稳与王修强签订的房屋买卖合同合法有效，马敏无证据证实王修强系恶意购买房屋，买卖双方已向登记机关申请不动产转移登记，现马敏要求按照本案房屋买卖合同约定的条件优先购买涉案房屋，亦于法无据，本院不予支持。综上，马敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人马敏负担。本判决为终审判决。审判长 马立营审判员 刘忠东审判员 武绍山二〇一七年八月四日书记员 徐 敏 来源：百度“”