（2017）内01民终1551号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-03-01
案件名称
内蒙古长融房地产开发有限公司与范晓霞、呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古长融房地产开发有限公司,范晓霞,呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终1551号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范晓霞，住呼和浩特市。委托诉讼理人：曹秀宏，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼理人：王亮，内蒙古典和律师事务所律师。原审被告：呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司。法定代表人：曹明星，该公司董事长。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人范晓霞，原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司（以下简称春华景致公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。原审法院经审理查明，范晓霞与长融公司签订的《商品房买卖合同》中对涉案房屋基本情况、平米数、房价等内容进行了约定，同时明确了交房日期（2012年6月29日）以及可据实对交房日期予以延期的特殊原因，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，范晓霞依约向长融公司支付了购房款，长融公司至今未向向范晓霞交付房屋。另，长融公司委托评估机构对涉案房屋的住宅房地产进行了市场租赁价格评估。原审法院认为，范晓霞与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。范晓霞按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付范晓霞，构成违约，应承担违约责任。长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日）的抗辩理由，符合合同约定的可据实延期的特殊原因，故在长融公司的违约天数中扣减373天。关于违约责任的计算问题，综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准。关于范晓霞要求景致公司承担连带责任的诉讼请求以及长融公司要求以代交的物业费、采暖费折减违约责任的抗辩理由，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、长融公司于本判决生效后10日内支付范晓霞违约金人民币50082元（截止到2015年1月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止；二、驳回范晓霞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1317元（范晓霞已预交），由范晓霞承担791元，由长融公司承担526元。宣判后，长融公司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法改判认定将长融公司代范晓霞已付半年物业费1908.7元和一供暖季暖气费3192.8元，共计5101.5元抵顶部分违约金；2、判令一、二审诉讼费全部由范晓霞承担，并提出以下事实与理由：长融公司对范晓霞已补偿半年物业费（2.2元/月）及暖气费（3.68元/平方米），对此长融公司已提交相关单位证明，一审法院没有查清该事实，长融公司已补偿数额应在最终违约金额中扣除，否则会导致范晓霞获取不当利益。本院二审另查明，范晓霞于2016年7月12日就涉案房屋向长融公司提出退房申请，并将该房屋转卖与案外人高翔、杨永胜。本院认为，双方当事人二审中的争议焦点包括以下两个方面：一、范晓霞是否有权向长融公司继续主张迟延交房违约金，以及计算违约金截止日期；二、长融公司扣减物业费及暖气费的上诉理由，有无事实和法律依据的问题。关于问题一，范晓霞与长融公司解除合同的新事实发生于长融公司上诉之后，长融公司虽未在上诉状中对该事实提起上诉，但其在庭审中就该事实提出新的上诉意见，范晓霞亦对该事实予以认可，故本院针对该上诉意见一并审理。本院认为范晓霞虽于2016年7月12日通过退房并转卖涉案房屋的形式与长融公司解除了涉案合同，但合同解除并不相当于合同的至始不发生效力，在双方当事人未就合同解除后的权利义务达成新的合意的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，在合同解除后，合同守约方范晓霞仍可要求违约方长融公司承担违约责任，且范晓霞诉请标的为长融公司因迟延交房而应承担的违约金，该违约责任系一种持续发生的事实状态，在涉案合同解除后，该违约事实亦不当然消灭，故长融公司仍应当向范晓霞赔偿迟延交房违约金。同时，因范晓霞于2016年7月12日申请退房并将涉案房屋转卖案外人，将合同项下权利义务与长融公司协议终止履行，故违约金计算截止日期应认定为2016年7月12日，长融公司应向范晓霞支付迟延交房违约金99531.46元[0.62元/天/㎡×112.16㎡×（1474-373）天×1.3倍]。关于问题二，本院认为，长融公司主张以代交的物业费及暖气费抵顶违约金的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知范晓霞接收房屋或实际向范晓霞交付了房屋，在此情形下，范晓霞并非该房屋相关费用的交纳主体，故长融公司主张上述款项是代范晓霞交纳的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。相关事实导致违约金的计算方式应重新依法予以认定，本院对此予以变更。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00130号民事判决第二项，即”驳回原告范晓霞的其它诉讼请求。”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00130号民事判决第一项中关于”被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告范晓霞违约金人民币50082元（截止到2015年1月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止”为”被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告范晓霞违约金人民币99531.46元（截止到2016年7月12日）。”二审案件受理费50元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长吴铁刚审判员刘敬波审判员于晓华审判员杨蔚堃代理审判员韩东妹二〇一七年八月四日书记员贾沛然书记员王嘉兴 搜索“”