（2017）鄂96民终302号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-08-09
案件名称
杨志攀、周某买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省汉江中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨志攀,周某
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂96民终302号上诉人（原审被告）：杨志攀，男，1979年9月23日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：周某，男，2001年2月2日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。法定代理人：龚某，女，1965年7月16日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。委托诉讼代理人：吕爱新，天门市西江法律服务所法律工作者。上诉人杨志攀因与被上诉人周某买卖合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2016）鄂9006民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨志攀，被上诉人周某的法定代理人龚某及委托诉讼代理人吕爱新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志攀上诉请求：撤销原判决，改判驳回周某的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院违反法定程序，表现为：第一，原判决认定2008年3月24日，周平与杨志攀的父亲杨祖祥签订了一份《房屋买卖合同书》，该合同未在周某所举证据中，一审法院在未对该证据材料组织当事人质证的情况下，予以认定，存在不当；第二，一审法院未追加应参加诉讼的第三人杨祖祥、周平，该二人与本案具有利害关系，系2008年3月24日《房屋买卖合同书》的当事方，该二人是否参加诉讼影响本案基本事实的确认。2.一审法院认定事实错误，杨志攀至今未收到购房款，在周某未履行支付购房款义务的情况下，其无权要求杨志攀协助办理房屋权属变更登记，一审法院认定杨志攀存在违约行为错误。3.一审法院适用法律错误，表现为：第一，杨志攀与周某签订《房屋买卖合同书》的行为，不构成对之前杨祖祥出卖涉案房屋行为的追认，而是双方对买卖房屋进行重新约定，一审法院适用民法通则第六十三条及六十六条的规定错误；第二，2016年9月15日签订《房屋买卖合同书》时周某存在恶意欺诈，且合同内容损害国家利益，虚构签订时间，未约定房屋面积、房款支付方式、违约责任等内容，属于合同法第五十二条规定的无效合同。周某辩称，杨志攀关于其未收到购房款，买卖合同无效等上诉意见，与客观事实不符，于法相悖，其上诉理由不能成立。杨志攀知晓涉案房屋买卖事实，也与周某等人补签了房屋买卖合同，周某的母亲龚某多次要求杨志攀配合办理过户手续，均被杨志攀以各种理由推托。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法予以维持。周某向一审法院起诉请求：1.依法确认杨志攀与周某之间签订的房屋买卖合同有效；2.判令杨志攀协助周某办理房屋买卖的“过户”手续，并责令其承担违约责任；3.本案的诉讼费由杨志攀负担。一审庭审中，周某自愿放弃要求杨志攀承担违约责任的诉讼请求。一审法院认定事实：周某系周平、龚某之子。2008年3月24日，杨志攀之父杨祖祥以杨志攀名义作为甲方与周某之父周平作为乙方签订一份《房屋买卖合同书》，约定：甲方将位于竟××办事处××井××号（××）房屋出售给乙方，该房屋价格为壹拾叁万元整。乙方一次性支付甲方壹拾叁万元，甲方将房产三证、所有钥匙交予乙方，乙方负责房产过户等相关责任，甲方不承担转让与过户等费用，合同还就其他事项进行了约定。同日，周平将房款130000元给付杨志攀之父杨祖祥，杨祖祥收到该款后将房屋所有权证、国有土地使用证及房屋契证交付周某之父周平。其后，周某及其父母周平、龚某搬入该房屋居住至今。2016年9月15日为办理该房屋过户手续，杨志攀与周某又签订一份《房屋买卖合同书》，约定：杨志攀将其所有的坐落于竟陵鸿渐丹台井23-1号一栋两间三层房屋（房屋所有权证号：天房丙字第01-10122号）出售给周某，该房屋建筑面积为140.85平方米，房屋总价款为壹拾叁万元整；杨志攀已向周某交付该房屋（房产三证、所有钥匙已交予周某）。周某负责办理过户等相关手续，杨志攀协助办理过户，杨志攀不承担转让与过户过程中发生的任何费用。合同签订后，因杨志攀未按合同约定协助周某办理房屋过户手续，周某遂诉至该院，一审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”及第六十六条关于“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”之规定，虽然杨志攀之父杨祖祥以杨志攀的名义出售案涉房屋及收受房款之行为系无权代理，但杨志攀于2016年9月15日重新与周某签订《房屋买卖合同书》的行为，视为对其父杨祖祥售卖涉案房屋行为的追认，该行为合法有效，故该买卖房屋的法律后果及责任应由杨志攀承担。同时，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人经对方同意，可以将自己在合同中权利义务一并转让给第三人”之规定，杨志攀与周某于2016年9月15日重新签订《房屋买卖合同书》的行为视为经双方协商一致后，周某之父周平已将原合同权利义务转让给了周某。根据《中华人民共和国民法通则》第十二条关于“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”之规定，周某系限制民事行为能力人，签订《房屋买卖合同书》这一重大民事活动应由其法定代理人代理或征得其法定代理人同意。周某的法定代理人龚某在合同上签字，杨志攀亦对合同内容签字认可，故周某与杨志攀签订的《房屋买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案房屋款项是否支付的问题。根据一般交易常识及日常生活经验，通常先由买受人支付款项，后由出卖人交付房屋及相关权属凭证并协助办理过户手续。杨志攀主张其未收到购房款，该主张与上述交易惯例不符。杨志攀庭审所述自2008年至2016年间其多次往返天门，作为具有完全民事行为能力的成年人对周某占有、使用涉案房屋至今却均不知情，亦未对周某是否支付房款提出明确异议，这与常理不符，且根据其于2016年9月15日与周某重新签订的《房屋买卖合同书》第三条中“涉案房屋三证、所有钥匙已交予乙方”内容可知，其主张亦不符合上述客观事实。因此，该院对涉案房款已支付的事实予以确认。依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，根据合同约定，周某已向杨志攀支付房款130000元，履行了给付房款的合同义务，杨志攀未履行房屋过户义务，其行为构成违约，依法应承担协助周某办理房屋产权变更登记手续之义务。故对周某要求杨志攀履行房屋变更登记协助义务的诉讼请求，该院依法予以支持。庭审中周某自愿放弃要求杨志攀承担违约责任的诉请，属对自身民事权利的处分行为，该院不持异议。杨志攀辩称要求周某支付房屋占用费的主张，于法无据，该院不予采纳。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十七条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：确认周某与杨志攀签订的（房屋所有权证号：天房丙字第01-10122号）房屋买卖合同有效；杨志攀于该判决生效之日起十日内协助周某办理位于竟陵鸿渐丹台井23-1号一栋两间三层房屋产权变更登记手续。案件受理费1000元，由杨志攀负担。二审期间，杨志攀未向本院提交新的证据，周某向本院提交了2008年3月24日《房屋买卖合同书》（手写版）及中国银行账户存折页面、中国农业银行银行卡交易明细清单各一份。一审法院开庭后，向赵佑海、周平分别制作调查笔录各一份，本院二审期间分别向杨祖祥、周平制作调查笔录各一份。本院组织当事人对龚某二审提交的证据材料及一审、二审法院制作的调查笔录四份进行了证据交换及质证。《房屋买卖合同书》（手写版）、中国银行账户存折页面、中国农业银行银行卡交易明细清单及杨祖祥、周平的调查笔录，可以印证2008年3月24日杨祖祥以杨志攀的名义与周平签订房屋买卖合同，并收取购房款等事实，本院依法予以采信。对赵佑海的调查笔录，虽然杨志攀不予认可，但鉴于赵佑海系《房屋买卖合同书》（打印版）上载明的见证人，在该合同当事人对合同形成过程陈述不一致时，赵佑海的陈述具有客观参考性，据其陈述，该合同系对照之前《房屋买卖合同书》（手写版）形成，而通过比照二份合同，《房屋买卖合同书》（打印版）对《房屋买卖合同书》（手写版）的有关内容予以承继，且二份合同落款日期均为2008年3月24日，故赵佑海关于《房屋买卖合同书》（打印版）撰写过程的陈述与合同内容能够相互印证，对其该部分陈述本院予以采信。二审查明，一审认定的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，2016年9月15日，周某与杨志攀签订《房屋买卖合同书》（打印版）一份，该合同系杨志攀对照2008年3月24日《房屋买卖合同书》（手写版）打印而成，赵佑海在该合同尾部的“签署见证人”栏签字。周平对2016年9月15日杨志攀与周某签订的《房屋买卖合同书》（打印版）知晓，且周平对其子周某受让其在2008年3月24日《房屋买卖合同书》（手写版）中的权利义务无异议。本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审法院是否存在程序违法的情形；2.杨志攀与周某于2016年9月15日签订的《房屋买卖合同书》（打印版）是否合法有效；3.如前述《房屋买卖合同书》（打印版）合法有效，周某是否有权要求杨志攀协助办理房屋产权变更登记手续。对前述争议问题及杨志攀的上诉理由，本院分析评判如下：关于一审法院是否程序违法的问题。杨志攀上诉认为，一审法院在未对《房屋买卖合同书》（手写版）组织质证的情况下，对其予以认定，存在不当。本院认为，根据一审卷宗中庭审笔录的记载，周某的法定代理人龚某当庭提交了前述合同，双方当事人亦对该合同发表了意见，双方的诉讼权利未被侵害。但一审法院未将其列入证据范围进行评判，存在瑕疵，本院二审已予纠正。对杨志攀关于杨祖祥、周平与本案具有利害关系，一审法院未追加其为第三人参与诉讼错误的上诉理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条有关“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼”的规定，本案当事人双方及杨祖祥、周平均未提出第三人参加诉讼的申请，且本案处理结果与杨祖祥、周平并无法律上的利害关系，一审法院未通知其参加诉讼，并无不当，对杨志攀的该项上诉理由，本院不予采纳。关于杨志攀与周某于2016年9月15日签订的《房屋买卖合同书》（打印版）是否合法有效的问题。该合同如存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，即属无效合同。杨志攀上诉主张周某的法定代理人龚某以欺诈手段订立合同，损害国家利益。本院认为，该合同系杨志攀对照《房屋买卖合同书》（手写版）的内容打印而来，合同当事人均予签字确认，合同内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对杨志攀关于一审法院适用法律错误，《房屋买卖合同书》（打印版）无效的上诉理由，本院不予采纳。关于周某是否有权要求杨志攀协助办理房屋产权变更登记手续的问题。本案中，2008年3月24日，杨祖祥以杨志攀的名义与周平签订《房屋买卖合同书》（手写版）时，并无代理权。至2016年9月15日杨志攀与周某再次签订《房屋买卖合同书》（打印版）时，杨志攀系在知晓2008年《房屋买卖合同书》（手写版）内容的情况下，对照该合同内容形成了在后的《房屋买卖合同书》（打印版），应视为其对杨祖祥此前行为的追认，包括对其代为出卖涉案房屋、收取购房款以及交付房屋产权证、钥匙等行为的追认。虽然合同一方主体由周平变更为周某，但从周平向一审、二审法院的陈述以及杨志攀签订《房屋买卖合同书》（打印版）的行为，可以认定周平及杨志攀在《房屋买卖合同书》（打印版）形成时，对周某受让周平原合同中的权利义务，均无异议，故在周平已支付购房款的情况下，周某有权依照合同约定要求杨志攀协助办理房屋产权变更登记手续。对杨志攀关于一审法院适用民法通则第六十三条，第六十六条错误，其签订《房屋买卖合同书》（打印版），不构成对之前房屋买卖行为的追认，而是其与周某达成新约定的上诉理由，本院不予采纳。对杨志攀关于其至今未收到购房款，在周某未履行支付购房款义务的情况下，杨志攀未协助其办理变更登记手续并无不当的上诉理由，因杨志攀已经以其行为对杨祖祥代为收取购房款的行为予以追认，杨祖祥是否将涉案购房款交付杨志攀，不影响周某已履行付款义务的认定，故对杨志攀的该项上诉理由，本院不予采纳。综上，杨志攀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人杨志攀负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 勇审 判 员 丁 盼审 判 员 赵湘湘二〇一七年八月四日法官助理 胡煜婷书 记 员 宋 捷 搜索“”