（2017）粤16民终452号

裁判日期: 2017-08-04

公开日期: 2017-11-06

案件名称

雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司与张佛生、张惠琴、陈淑仪、河源市雅居乐房地产开发有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

广东省河源市中级人民法院

所属地区

广东省河源市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司,张佛生,张惠琴,陈淑仪,河源市雅居乐房地产开发有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终452号上诉人（原审被告）：雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司。住所地：河源市东城西片区黄沙大道旁雅居乐花园。法定代表人：刁小军。委托代理人：叶剑锋，广东竞方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张佛生，男。委托代理人：张凯，男。被上诉人（原审被告）：张惠琴，女。被上诉人（原审被告）：陈淑仪。被上诉人（原审被告）：河源市雅居乐房地产开发有限公司。住所地：河源市东城西片区黄沙大道旁雅居乐花园*号商铺。法定代表人：黄咏东。委托代理人：叶剑锋，广东竞方律师事务所律师。上诉人雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司与被上诉人张佛生、张惠琴、陈淑仪、原审被告河源市雅居乐房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2015）河城法民一初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2008年4月5日，原告从被告河源市雅居乐公司处购买位于河源市区××西××区黄沙大道西边、××路北面河源雅居乐花园号××栋1102房屋，被告河源市雅居乐公司于2008年12月31日交房，原告于2009年5月份装修入住，由被告雅居乐物业河源分公司负责小区内的物业管理工作。2015年7月25日，原告发现房屋天花出现渗水，房间、走廊过道、墙壁出现脱落、裂缝等现象。7月26日，原告向被告雅居乐物业河源分公司投诉上述问题。7月28日，被告雅居乐物业河源分公司派员前往原告楼上房屋即××栋1202号房检查发现，该房餐厅水管破裂漏水。被告雅居乐物业河源分公司发现上述问题后多次电话通知房屋业主即被告张惠琴、陈淑仪回来整改、协商处理。2015年8月4日，被告张惠琴回来检查房屋，但未对相关赔偿事宜作出表态。2015年8月底，经装饰装修公司初步预算，原告房屋的维修费用约为111738.1元，原告将房屋《工程（预）结算表》交给被告雅居乐物业河源分公司，由被告雅居乐物业河源分公司出面协调处理无果。原告于2015年11月11日向原审法院提出起诉。原审法院认为，案件的争议焦点是各被告应否赔偿原告因房屋漏水导致的经济损失。根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《住宅质量保证书》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。原告与被告张惠琴、陈淑仪均于2008年12月31日收楼，至2015年7月15日发现房屋漏水，已过保修期限，因此，作为开发商的被告河源市雅居乐公司免除责任。在保修期满后，房屋内设施正常使用造成的漏水造成其他业主损失的，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。案件中，被告张惠琴、陈淑仪因没有及时发现房屋漏水和没有及时采取措施排除妨害，致使自己房屋漏水渗透到原告房屋造成原告房屋受损，应对原告因此造成的经济损失承担赔偿责任。被告雅居乐物业河源分公司作为弱电井的管理人，其对被告张惠琴、陈淑仪房屋漏水渗透到原告房屋造成的经济损失，负有直接责任，故应对原告因此造成的经济损失承担赔偿责任。河源市振丰工程造价咨询有限公司出具的《河源市源城区河源雅居乐花园金櫚名都G2-3栋1102号房屋渗漏水部分工程造价鉴定报告》，该鉴定意见为：原告上述房屋渗漏水部分工程造价为48602.76元，对该鉴定报告予以采信。被告张惠琴、陈淑仪及被告雅居乐物业河源分公司应赔偿原告上述房屋渗漏水部分工程造价为48602.76元。原告主张被告张惠琴、陈淑仪、雅居乐物业河源分公司应承担房屋改造、安装施工期间及原告租房期间的租金20400元（6个月×3400元/月），及主张被告张惠琴、陈淑仪、河源市雅居乐公司、雅居乐物业河源分公司承担原告房屋改造、安装施工期间房屋内物品的搬迁费用5000元（搬出和搬入各一次），由于上述费用未予发生，理据不足，不予支持。原告主张被告提供一套与其被损坏房屋地段相同、面积相同的四房给原告家庭在房屋改造、安装施工期间居住生活、居住至被损害房屋完全改造、安装完毕止，与上述主张租金的请求相重复，理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条及上述法律法规之规定，判决如下：一、被告张慧琴、陈淑仪、雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司应及时停止侵害、排除妨碍；二、被告张慧琴、陈淑仪、雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司应在本判决生效后十日内赔偿原告张佛生因房屋漏水造成的经济损失48602.76元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件诉讼费2534元，鉴定费2000元，合计4534元，由被告张慧琴、陈淑仪、雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司负担。上诉人雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、判令由被上诉人张惠琴、陈淑仪赔偿被上诉人张佛生因房屋漏水造成的经济损失48602.76元。3、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：（一）原审判决认定事实错误，明显故意偏袒被上诉人张佛生。原审判决“本院认为”部分认定：上诉人作为弱电井的管理人，其对被上诉人张惠琴、陈淑仪房屋漏水渗透到被上诉人张佛生房屋造成的经济损失负有直接责任，应对此承担赔偿责任。众所皆知，弱电井内只安装了到本楼层住户的供水阀门，涉案的××栋1202号房屋已于2008年12月31日交房给业主，上诉人作为物业服务企业，在业主正常缴交物业费的情况下，应当有义务保证房屋内的正常供水。被上诉人张佛生于2015年7月26日将房屋渗水问题反映给上诉人后，上诉人就立即派工程人员前往被上诉人张佛生楼上房屋即××栋1202号房进行检查，发现是该房餐厅水管破裂漏水导致楼下房屋天花板渗水。该水管位于被上诉人张惠琴、陈淑仪房屋内的餐厅，依据生活常识和《商品房买卖合同附件三》的约定，供水管道只铺设到每户的大门口，因而该水管系该房屋业主即被上诉人张惠琴、陈淑仪自行装修安装且位于其专有部分，不属于物业管理的公共管道，上诉人对该水管不存在管理维护的义务。原审法院轻描淡写地以上诉人作为弱电井管理人为由，就判令上诉人承担赔偿责任，这其中并没有具体描述作为弱电井管理人是如何不作为或者乱作为，也没有说明上诉人的行为和损害事实的发生有任何直接的因果关系，更没有任何的证据来支撑原审法院“认定的事实”。上诉人对被上诉人张佛生的房屋渗水事故并无过错，也不应当为楼上业主管道维护不当而承担赔偿责任，原审判决上诉人需承担赔偿责任无事实及法律依据，对上诉人来说也是不公平的。再者，上诉人积极配合被上诉人张佛生找出渗水原因，同时为了妥善解决问题一直努力与被上诉人张惠琴、陈淑仪协调赔偿事宜，在多次斡旋无果之下，复函给被上诉人张佛生建议其起诉以维护自身的权益。故上诉人已完全履行物业协议的约定义务与法定义务。基于上述事实，上诉人没有维护被上诉人张惠琴、陈淑仪室内部分专有水管的义务，被上诉人张佛生的房屋渗水与上诉人并无直接的因果关系，上诉人无须赔偿被上诉人张佛生的因房屋渗水所造成的经济损失。（二）原审判决的诉讼费不合理。鉴于上述第一部分的理由，上诉人雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司不应承担本案的诉讼费用，退一万步来说，即便上诉人要承担赔偿责任，因为原审判决只判令上诉人与被上诉人张惠琴、陈淑仪共同赔偿被上诉人张佛生因房屋漏水造成的经济损失48602.76元，被上诉人张佛生自己在一审中曾变更了诉请金额，同时一审法院驳回了被上诉人张佛生起诉书中第二项、第三项诉讼请求。因此，原审判决判令由上诉人与被上诉人张惠琴、陈淑仪共同承担诉讼费2534元并不合理，应改为由被上诉人张佛生承担超出原审判决认定的48602.76元外的那部分比例的诉讼费。综上，上诉人雅居乐物业管理有限公司河源分公司已完全履行约定和法定义务，涉案房屋的漏水问题是由被上诉人张佛生楼上业主自行装修的专有水管破裂导致，因此被上诉人张佛生的经济损失应由被上诉人张惠琴、陈淑仪来承担赔偿责任，恳请二审法院查清事实和案情，支持上诉人的上诉请求，对本案依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人张佛生答辩称：（一）被上诉人张惠琴、陈淑仪是渗漏水房屋权属人，依法应当承担法律责任。答辩人与被上诉人张惠琴、陈淑仪双方是上下层的相邻关系，因被上诉人张惠琴、陈淑仪房屋餐厅水管破裂渗、漏水未能及时采取防范措施，导致住在下层的答辩人房间、走廊、过道、墙壁等出现脱落、裂缝，造成答辩人房屋严重损害，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”规定，被上诉人张惠琴、陈淑仪应当向答辩人承担停止侵害、排除妨碍、修理、赔偿损失等民事责任。（二）上诉人未能按照合同约定履行物业管理义务，导致答辩人房屋遭受损害，依法应当承担赔偿责任。众所周知，上诉人是河源雅居乐花园的物业管理公司，应当对小区内的房屋共用设施、设备进行有效地维修、养护、运行和管理，因其未能严格履行管理义务，导致被上诉人张惠琴、陈淑仪房屋渗、漏水造成答辩人房屋损害，根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”规定，上诉人应当向答辩人承担赔偿责任。（三）本案诉讼费用依法应当由上诉人和被上诉人承担。本案系由上诉人、被上诉人侵权行为引发的纠纷，答辩人系受害者，一审法院判令上诉人、被上诉人承担案件诉讼费、鉴定费没有违反我国法律的禁止性规定，故一审法院的做法并无不妥。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人张惠琴、陈淑仪既未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。原审被告河源市雅居乐房地产开发有限公司既未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：1、上诉人是否应对张佛生的损失承担赔偿责任；2、原审判决的诉讼费负担情况是否合理合法。关于上诉人是否应对张佛生的损失承担赔偿责任的问题。上诉人作为物业管理者，应在职责范围内为业主提供物业服务。在本案中，被上诉人张佛生既未能明确主张上诉人违反了物业管理服务的哪一条约定，也未能举证证明本案的渗水与上诉人具有因果关系或上诉人存在过错，上诉人作为弱电井的管理人，但供水管道只铺设到每户业主的门口，房屋内的水管属于业主的专有部分由业主自行安装，上诉人对于该专有部分的水管没有管理的义务。另外，上诉人积极配合被上诉人张佛生寻找渗水原因，并从中努力协调赔偿事宜，已尽到物业管理人的法定义务。因此，对于被上诉人张佛生请求上诉人对张惠琴、陈淑仪房屋漏水渗透到被上诉人张佛生房屋造成的经济损失承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原审判决的诉讼费负担情况是否合理合法的问题。因上诉人无须承担被上诉人张佛生房屋的损害赔偿责任，故上诉人无须负担原审判决的诉讼费。综上所述，原审判决存在不妥之处，本院予以纠正。上诉人雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司的上诉请求理由充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省河源市源城区人民法院（2015）河城法民一初字第1835号民事判决；二、张惠琴、陈淑仪应及时停止侵害、排除妨碍；三、张惠琴、陈淑仪应在本判决生效后十日内赔偿张佛生因房屋漏水造成的经济损失48602.76元；四、驳回张佛生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2534元，鉴定费2000元，合计4534元，由张惠琴、陈淑仪负担；二审案件受理费人民币1015元，由张佛生负担。本判决为终审判决。审判长　　谢健生审判员　　高晓鸣审判员　　高　宇二〇一七年八月四日书记员　　黄秋君 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