（2017）鲁15民终1176号

裁判日期: 2017-08-04

公开日期: 2017-10-13

案件名称

莘县家多好商贸有限公司、莘县农业局租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省聊城市中级人民法院

所属地区

山东省聊城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

莘县家多好商贸有限公司,莘县农业局

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省聊城市中级人民法院民事判决书（2017）鲁15民终1176号上诉人（原审原告、反诉被告）：莘县家多好商贸有限公司，住所地：莘县振兴街与工农路交叉口。法定代表人：刘云通，经理。委托诉讼代理人：王泽文，男，1969年10月2日出生，汉族，该公司办公室主任，住山东省莘县。委托诉讼代理人：邹良勇，山东莘莘律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：莘县农业局，住所地：莘县通运路与政府街交叉口南侧路东。法定代表人：陈东存，局长。委托诉讼代理人：宋培权，山东鲁阳律师事务所律师。上诉人莘县家多好商贸有限公司（简称家多好公司）与上诉人莘县农业局租赁合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2015）莘民一初字第2046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人家多好公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，并依法改判;2、一审、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下:一、2012年12月29日，上诉人通过竞标的形式租赁了被上诉人莘县农业局的莘县农业技术服务中心一至六楼和地下室，合计建筑面积共计2676平方米，上诉人交纳了60万元履约保证金，上诉人用于经营超市、酒店、宾馆使用，并购进了相关设备。在试营业期间，上诉人发现被上诉人出租的房屋未经过相关部分竣工验收、消防验收。根据相关法律规定，未经过竣工、消防验收或者验收不合格的，不得交付使用。被上诉人明知上诉人将租赁物用于经营超市、酒店、宾馆，必须得在竣工验收、消防验收合格后才可办理相关营业手续，但是被上诉人一直欺瞒上诉人说竣工、消防验收合格证很快就可以办理下来，上诉人相信作为政府单位有这样的能力，但是上诉人投入近400余万元，因不能进行正常经营导致亏损严重，后被上诉人迫于压力减免了上诉人部分租赁费，但远不能弥补上诉人的损失。2014年9月9日被上诉人同上诉人签署了补充协议，该协议第一条虽然写明“本协议签订之日起上诉人(家多好公司)对所承租的房屋的现有条件己认可，上诉人不得以所承租房屋存在设计、建设、消防、现有设施等任何方面存在瑕疵或缺陷为由提出减免租金或延期交纳房屋”，但是该条是上诉人迫于进退两难，且被上诉人承诺不久即可办理完毕竣工、消防验收合格证，上诉人是相信政府的公权力，认为可以办理相关手续，这样可以减轻上诉人的损失。一审法院推定上诉人认可并接受补充协议的第一条，显然有失公平。二、一审法院判令解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同，并限期上诉人腾空房屋，认定事实错误。对于上诉人装修装饰物等相关损失，一审法院判令上诉人另行主张，并限令上诉人将租赁房屋恢复原状，那么上诉人的装修装饰物在拆除后的价值如何计算，定然会导致其价值的毁损，不利于上诉人的损失评估。三、上诉人向被上诉人交纳巨额的租赁费，并投入了近400余万元，但是上诉人从没有正常营业，损失非常大。一审法院认定上诉人与被上诉人过错相当，显然有违公平。另外，上诉人之所以没有及时交纳评估费，是因为上诉人因租赁被上诉人房屋投资巨大，并亏损，导致负债累累，实在无力支付评估费，经多方努力仍不能在规定的期限内支付评估费，上诉人也是无奈之至。综上，上诉人认为一审法院认定上诉人与被上诉人过错相当，以及忽略上诉人装修装饰物等附属物拆除后的价值损失，认定事实不清，上诉人为维护自身的合法权益，特上诉至贵院，望贵院在查清事实的基础上做出公正判决。上诉人农业局针对家多好公司的上诉答辩称，1、家多好公司的上诉理由与事实不符，在2012年12月29日签订房屋租赁合同时家多好公司已对房屋现状进行了全面了解，对涉案房屋尚未通过消防验收这一事实明知，租赁合同第9条第2项也明确约定和提示了家多好公司对所租赁房屋的验收义务及异议期间，2014年9月9日签订补充协议时双方再对消防验收达成一致意见，完全不存在农业局对消防验收问题隐瞒或回避的情况，房屋租赁合同的签订和补充协议的签署均是双方当事人真实意思表示，没有任何瑕疵，家多好公司的事实理由没有事实根据。2、家多好公司在对涉案房屋进行了全面了解之后对其经营的项目进行投资，属于商业行为，任何商业行为均存在一定商业风险，家多好公司在涉案房屋经营出现亏损的原因是该公司自身经营不善，与涉案房屋状况没有关联，事实上家多好公司在莘县域内有多家超市门面也在与农业局诉讼之前已亏损歇业告终，也印证家多好公司在涉案房屋商业经营的失败原因是引起自身经营不善。3、家多好公司自主经营的商业行为导致的任何亏损是该公司作为市场经济中商业主体对自身经营行为应当承担的商业风险，无论其经营行为有无亏损、亏损多少均不存在显失公平的概念，农业局也没有法定和约定义务为其分担任何损失。综上，请驳回家多好公司的上诉请求。上诉人农业局上诉请求：一、依法撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付尚欠房租、逾期缴纳房租的滞纳金、违约金合计520912.77元。二、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定部分事实错误，适用法律错误，一审判决部分应当予以纠正。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同有效且应当予以解除，查明事实清楚适用法律正确，上诉人不持异议。但一审法院对于上诉人反诉请求的房屋租金、滞纳金及违约金未予支持于法无据。首先，上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充协议约定明确，对于房屋租赁过程中房租支付的标准、支付方式、违约责任均有详细和确切的约定。法律应当尊重和保护当事人在民事合同中的合法合理的约定。一审法院在审理本案时，错误地认定上诉人存在过错给被上诉人经营造成不利影响，进而对于上诉人主张的租金、滞纳金及违约金不予支持属于认定事实错误和适用法律错误，依法应当予以纠正。其次，一审法院对于上诉人的反诉请求未予支持并未在判决中阐明理由及依据。故该部分判决缺乏事实根据和法律依据，依法应当予以纠正。综上，请二审法院查明事实，对一审判决错误的部分予以纠正。上诉人家多好公司针对莘县农业局的上诉答辩称，农业局的上诉请求不应得到支持。1、农业局和家多好公司订立房屋租赁合同，家多好公司的经营项目为超市和宾馆，而且在合同中第3条第2款明确约定该租赁房屋只作为超市、宾馆、餐饮使用，因该行业属于特殊行业需要经过消防验收才能取得相关营业手续，在租赁合同签订时农业局隐瞒了未取得消防竣工验收合格的事实，致使家多好公司签订合同的目的不能实现。2、因农业局的过错所造成公司一直未能正常营业，家多好公司不应承担租赁费用。家多好公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2012年12月28日及2014年9月9日签订的房屋租赁合同、补充协议无效；2.判令被告返还原告租赁费并赔偿利息损失、装修费用、经营损失等共计3968824元。莘县农业局向一审法院提出反诉请求：1.依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议；2.依法判令反诉被告家多好公司支付尚欠房租至实际搬出之日；3.判令反诉被告支付逾期交纳房租滞纳金至实际搬出之日；4.判令反诉被告支付违约金58100元；5、判令反诉被告立即恢复原状、腾退房屋并将租赁房屋交于反诉原告；6.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定的事实：2012年12月29日，被告莘县农业局（甲方）与原告家多好公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同第一条第2款约定：乙方租赁甲方的农业技术服务中心一至六楼和地下室，面积合计约2676平方米。第三条第1款约定：房屋租赁期限为10年，自签订合同之日起给乙方三个半月装修期不计收租金，计租时间从2013年4月15日起。合同自2013年1月1日起至2023年4月14日止。第三条第2款约定：乙方向甲方承诺，该租赁房屋作为超市、宾馆、餐饮使用。第四条约定：房屋年租金581000元，自2016年4月15日起在上年租金的基础上每年递增5%，合同签订后，一次性缴纳一年的租金，已经缴纳的履约保证金600000元抵做租金，开业后多余部分无息退回。如乙方未履约，扣除履约保证金200000元。每年的4月15日前，缴纳下一年的租金，每逾期一日收取当年租金千分之三的滞纳金。第八条第3款约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计6个月以上。第十一条第1款约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租六个月以上的。该合同签订时，被告出租房屋所在的农业技术综合服务中心整栋楼尚未竣工验收，尚未通过消防验收。合同签订后，原告即开始装修，将所租赁房屋地下室改造成超市开始营业，将一至六层改造成酒店及宾馆开始营业。2014年9月9日，原、被告双方又签订了房屋租赁合同补充协议，内容如下：甲乙双方共同签订了房屋租赁合同，该合同甲乙双方均已实际履行。为更好地保持合作关系，经甲乙双方友好协商，现就该合同补充如下，供双方共同遵守。一、原房屋租赁合同第三条第1款变更为“房屋租赁期为10年，自2013年4月15日起至2023年4月14日止。本补充协议签订之日起乙方所承租房屋的现有条件已认可。乙方不得以所承租房屋存在设计、建设、消防、现有设施等任何方面存在瑕疵或缺陷为由提出减免租金数额或延期交纳房租。”二、原房屋租赁合同第八条第3款第（7）项变更为“拖欠房租累计60日以上”。三、……四、乙方拖欠房租累计超过30日或有其他严重违约行为，甲方有权对乙方采取停电、停水及其他制裁措施以督促乙方进款交纳租金或履约，由此造成的一切损失由乙方承担。五、本协议生效后乙方所租赁房屋的消防设施设备更新及改造、消防条件达标及验收、消防漏洞处罚等费用，在验收之前由甲方负担，验收合格后因此而产生的费用由乙方承担。六、甲方同意乙方在本年度即2014年至2015年度的租金减免193666.6元，减免后的房租乙方应在本协议签订日足额缴纳。七、本协议系原房屋租赁合同之补充协议，与原房屋租赁合同具有同等法律效力，二者如有冲突，以本补充协议为准。八、……。签订补充协议后，原告继续租赁房屋进行经营。2015年4月10日，被告向原告发出书面通知，要求其4月15日前交纳下年度租金，原告并未按时交纳。2015年6月4日，被告致函原告，要求原告交纳2015至2016年度房租581000元并支付滞纳金87150元（计算至2015年6月4日）。如原告不交纳，被告将采取停水、停电等措施，并将单方面解除合同。收函后，原告并未支付房租，被告在2015年7月23日再次通知原告后，对出租房屋采取了停水、停电措施，原告即停止了在承租房屋内的经营。后原告诉至我院，提出前述诉讼请求，被告提起了反诉，本院予以一并审理。案件审理过程中，原告申请对在租赁房屋处经营的酒店、超市、宾馆的装修费用及现存物品价值进行评估，在评估机构多次通知下，拒不交纳评估费用，并表示不再需要评估，故本院委托的此项评估业务被评估机构终止并退回。一审法院认为，该案的争议焦点有以下四个：一是原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议是否为有效合同；二是原告（反诉被告）家多好公司诉求损失（租金、装修、物品等）数额的确定及应否由被告（反诉原告）莘县农业局赔偿；三是被告（反诉原告）莘县农业局要求解除合同及要求原告（反诉被告）家多好公司恢复原状、腾退房屋是否应予支持；四是被告（反诉原告）莘县农业局诉求租金、滞纳金、违约金数额的确定及应否由原告（反诉被告）家多好公司向其支付。关于第一个争议焦点，本案涉及出租房屋是被告经过建设规划审批建设的，原告没有提供能证明双方签订的房屋租赁合同及补充协议无效的证据，虽涉案房屋没有经过竣工、消防验收，违反了相关法律、法规关于房屋使用条件的规定，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议应属可解除的合同，可解除的合同前提是有效合同，故本案涉及房屋租赁合同及补充协议应为有效合同。关于第二个争议焦点，原告要求被告返还租金并赔偿装修、物品、经营等损失，由于原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议为有效合同，且原告在签订合同后的两年内实际占有使用承租房屋进行了经营，且其在明知承租房屋没有办理消防、竣工验收后依然签了补充协议继续承租房屋，其自身对合同解除存在过错，故对其要求返还已付房租的请求不应予支持。原告提交的装修预（结）算书及物品清单等证据不能证明其装修、物品、经营损失，其虽申请了对装修、物品价值进行价格评估，最终因不配合评估机构工作，致使评估业务终止退回，所以本院对原告主张的损失数额不能确定，亦难于支持，原告可待证据充足后另行主张。关于第三个争议焦点，根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，在原告迟延交纳租金超过60日时，被告可以解除合同。且被告出租房屋没有经过竣工、消防验收，违反了法律法规关于房屋使用条件的强制性规定，双方签订的合同无法正常履行，本属可解除的合同。被告诉请解除合同，本院予以支持。被告要求原告恢复原状、腾退房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，在合同解除后，原告应当将房屋恢复原状并交付给被告。关于第四个争议焦点，被告农业局明知原告租赁房屋的用途为宾馆、酒店、超市等人员密集场所，仍将没有进行竣工、消防验收的房屋出租给原告家多好公司，致使原告无法办理正常营业需要的各种证照，被告对合同的解除存在过错。原告将租赁房屋作为人员密集场所使用，对租赁房屋没有尽到应有的消防注意义务，且后来在知悉房屋未经竣工、消防验收后仍然继续租赁，对合同解除也存在过错。原、被告双方对合同的解除过错相当。且在2015年7月份后，原告即停止了在租赁房屋中的营业。综合考虑双方在合同解除中的过错、原告实际经营情况等因素，对被告要求原告继续支付租金、滞纳金至腾退房屋之日及支付违约金的诉讼请求，本院不再予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）莘县家多好商贸有限公司与被告（反诉原告）莘县农业局签订的房屋租赁合同及补充协议（自本判决生效之日起解除）。二、原告（反诉被告）莘县家多好商贸有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋恢复原状后交付给被告（反诉原告）莘县农业局。三、驳回原告（反诉被告）莘县家多好商贸有限公司的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）莘县农业局其他诉讼请求。本诉案件受理费19275元，由原告（反诉被告）莘县家多好商贸有限公司负担。反诉案件受理费4504元，由原告（反诉被告）莘县家多好商贸有限公司负担2252元，被告（反诉原告）莘县农业局负担2252元。本院二审中，双方均未提交新的证据。本院查明的事实同原审。本院认为，本案所涉出租房屋虽未经过消防验收，但系上诉人莘县农业局经过建设规划审批建设的，上诉人家多好公司没有提供双方签订的房屋租赁合同及补充协议无效的证据，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，认定涉案房屋租赁合同及补充协议为有效合同，并无不当。家多好公司虽申请了对装修、物品价值进行价格评估，最终因不配合评估机构工作，致使评估终止退回，目前对家多好公司主张的损失数额不能确定，难于支持，一审告知其可待证据充分后另行主张，并无不当。根据双方签订的房屋租赁合同约定，在家多好公司迟延交纳租金超过60日时，莘县农业局可以解除合同。涉案房屋没有经过消防验收，违反了法律法规关于房屋使用条件的强制性规定，莘县农业局诉请解除合同，应予支持。在合同解除后，家多好公司应将房屋恢复原状并交付给莘县农业局。双方对合同的解除均存在过错，一审结合房屋建设情况及经营现状、双方在其中的主观认知，综合认定双方存在相当过错，对莘县农业局要求家多好公司继续支付租金、滞纳金至腾退房屋之日及支付违约金的诉求，未予支持，亦无不当。综上所述，上诉人家多好公司和上诉人莘县农业局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47558元，分别由上诉人莘县家多好商贸有限公司承担38550元，上诉人莘县农业局承担9008元。本判决为终审判决。审判长　　孔繁奎审判员　　石　鑫审判员　　郭召勇二〇一七年八月四日书记员　　王倩倩关注微信公众号“”