（2017）渝0113民初9025号

裁判日期: 2017-08-04

公开日期: 2017-12-13

案件名称

朱华兰与张朝惠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市巴南区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱华兰,张朝惠

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十七条

全文

重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初9025号原告：朱华兰，女，1986年10月10日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：张裕柯（系原告朱华兰丈夫），男，1983年8月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张建川（系原告朱华兰公公），男，1953年2月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：张朝惠，女，1959年11月28日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：肖烽（系被告张朝惠儿子），男，1984年2月28日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：周良凤（系被告张朝惠儿媳），女，1985年9月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告朱华兰与被告张朝惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员霍袁平独任审判。本院于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告朱华兰委托诉讼代理人张建川、被告张朝惠委托诉讼代理人肖烽、周良凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱华兰诉称，2017年1月17日，原告经重庆宇尚房地产经纪有限公司（以下简称宇尚公司）与被告达成关于重庆市巴南区龙洲大道99号8幢2单元1-1号房屋（以下简称1号房屋）的房地产买卖居间协议，该协议约定原告于签署协议时向被告支付定金2万元。2017年3月6日，原告进行住房公积金贷款未果。后原告要求进行商业贷款，被告拒绝配合。2017年3月16日，原告先后两次催促被告履行房地产买卖居间协议，被告明确表示不出售1号房屋且该房存在产权争议。原告在购房过程中无过错，并积极筹措购房资金，首付款在银行首签贷款时也已到位。原告现已按照被告提供的房间尺寸购置了家具，且被告的违约行为导致原告不能以住房公积金贷款购房，另房屋涨价影响原告另购同质房源的购房成本，现诉请解除原、被告之间于2017年1月17日签订的房地产买卖居间协议中的房屋买卖合同，被告赔偿原告住房公积金贷款和商业贷款20年差额7万元、购房定金双倍赔偿4万元、同质房源涨价因素15万元、定制家具损失4万元，共计30万元。被告张朝惠辩称，同意解除原告与被告之间于2017年1月17日签订的房地产买卖居间协议。原告未按合同约定时间支付首付款，存在违约行为，被告不应赔偿原告任何损失。原告购置家具是其自身行为，被告不应承担赔偿责任。另被告已配合原告于2017年2月9日到中国建设银行重庆巴南支行办理贷款相关手续，由于原告自身原因，在该行办理按揭贷款未果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年1月17日，原告与被告签订房地产买卖居间协议约定，原告购买被告的1号房屋，房屋总成交金额592000元。该房屋已设定抵押权，抵押权人为农业银行巴南支行，被告应于2017年3月28日前办理抵押注销手续。原告于签署协议时向被告支付定金2万元，于银行通知支付首付时向被告支付首付款170000元。原告向银行申请个人二手房商业按揭贷款400000元，用于支付被告第三部分房款，如银行实际贷款金额低于此金额，不足部分由原告自筹资金支付。房屋尾款2000元于接房当日由原告向被告支付。原告未按付款约定时间付款的，逾期在30日之内，自约定应付房价款期限届满次日起至实际支付之日止，原告按日向被告支付未付部分房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过上款约定时间的，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应自解除合同通知送达之日起30内累计逾期未付部分房价款金额的5%向被告支付违约金，被告退还原告全部已付房价款。被告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的未付房价款期限次日起至实际支付未付部分房价款之日止，原告按日向被告支付逾期未付房价款万分之五的违约金。后原、被告在补充条款约定：原告为公积金贷款，具体金额以银行实际审批为准。原告承诺名下公积金有足够余额，中途未中断。原告名下只有唯一一套住房。原告首付款时间为2017年3月30日前。原告共计支付经纪方28000元。被告承诺此房为唯一住房，在办理过户前不得再次购房。原、被告于2017年2月15日前备齐贷款相关资料到经纪方指定的银行面签按揭。被告为净收192000元。2017年1月17日，被告收取原告房款20000元。2017年2月9日，被告配合原告至中国建设银行重庆巴南支行办理按揭贷款相关手续。原告与被告协商由原告支付被告6万元作为1号房屋解除在中国农业银行巴南支行的抵押资金。2017年3月16日，原告向被告寄发履行合同催告函，该函载明“本人已按合同约定，于2017年1月17日向你方交纳购房定金2万元，按照合同约定，双方于2017年2月9日到巴南区龙洲湾建设银行办理个人住房公积金贷款，在审核过程中，由于银行政策调整，现在需要更换贷款银行，合同中约定，甲、乙方应积极配合经纪方办理按揭相关手续，但是在更换银行面签按揭的过程中，甲方以各种理由拒绝配合到银行办理，导致该合同不能正常履行，已经构成拒不履行合同。至此，本人已全面履行自己的合同义务。鉴于该房屋不能正常办理按揭手续，导致房屋手续迟迟未予完成，按照双方所签订的《房地产买卖合同》规定，你方已构成违约，应承担相应的违约责任。本人曾催促你方履行合同义务，但你方均未有任何回应，现本人再次通知你方，请于接函后立即敦促你方到经纪方指定的银行办理按揭面签。若你方在接函后三日内仍未履行自己的合同义务，本人将视为你方不再履行双方所签订的《房地产买卖合同》，本人将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除该《房地产买卖合同》，并依法追究你方的违约责任，包括但不限于要求你方双倍返还我所交纳的定金，并支付本人在购房期间购买家具的实际损失，以及经纪方所需支付的一切费用和近期房价上涨后对本人购房带来的损失”。2017年3月19日，被告收到该催告函。2017年3月20日，被告就前述催告函作出复函，复函载明“《履行合同催告函》我已收到，关于函中所提到的相关内容我方认为存在一定异议，我方并没有不积极配合办理相关手续，而是配合办理之后无果，过错责任不在我方。而后续事项应当在遵循自愿、平等的前提下进行处理，而非强制我方无条件的且非自愿的情况下进行办理。对于函中最后所提到的追究违约责任的问题，我方也认为存在异议”。2017年4月5日，原告向本院起诉要求被告履行房地产买卖居间协议，后于2017年6月20日向本院撤回起诉。2017年7月3日，原告诉请如上。以上事实，有双方当事人陈述及原告朱华兰提供的房地产买卖居间协议、收条、履行合同催告函及复函，被告张朝惠提供的房地产买卖居间协议、传票、民事裁定书等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效……”，原告与被告签订的房地产买卖居间协议中的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故原告与被告于2017年1月17日签订的房地产买卖居间协议中的房屋买卖合同有效。按照该合同约定，原告应于2017年3月30日前向被告支付首付款，原告认为被告未配合其办理更换按揭银行的相关手续而未在2017年3月30日前支付首付款，但合同并未约定原告支付首付款以被告配合其办理更换按揭银行的相关手续为前提，且合同也未对原告如未能办理公积金贷款而更换按揭银行进行约定，就原告在本案中举示的证据来看，本院认为在该案中被告未有违约行为，原告存在违约情形。现原告诉请解除原、被告之间于2017年1月17日签订的房地产买卖居间协议中的房屋买卖合同，被告亦同意解除该合同，本院视为原、被告已对解除该合同达成一致，故对原告的该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因原、被告之间的房屋买卖合同已解除，被告应将其收取的购房款20000元返还原告。因原告举示的证据不足以证明被告存在违约行为，故对原告诉请被告赔偿住房公积金贷款和商业贷款20年差额7万元、购房定金双倍赔偿4万元、同质房源涨价因素15万元、定制家具损失4万元，本院不予以支持。原、被告举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱华兰与被告张朝惠于2017年1月17日签订的房地产买卖居间协议中的房屋买卖合同于本判决生效之日起解除；二、被告张朝惠返还原告朱华兰购房款20000元；三、驳回原告朱华兰的其他诉讼请求。上述第二项，限被告张朝惠于本判决生效之日起10日内履行，若被告张朝惠未按本判决指定的期限履行第二项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告朱华兰负担2750元，由被告张朝惠负担150元，此款已由原告朱华兰垫付，限被告张朝惠于本判决生效之日起10日内迳付原告朱华兰150元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　霍袁平二〇一七年八月四日书记员　　田　晶 关注公众号“”