（2017）内06民终936号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-07-20
案件名称
鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司与赵云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司,赵云,招商银行股份有限公司鄂尔多斯支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内06民终936号上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司，住所地：鄂尔多斯市康巴什新区。法定代表人：赵候兰，系公司董事长。诉讼委托代理人：苏小梅，内蒙古赫扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵云，男，汉族,1980年11月6日出生人，现住鄂尔多斯市。第三人（原审第三人）：招商银行股份有限公司鄂尔多斯支行，住所地：鄂尔多斯市东胜区天骄路鑫通中央大厦A座。负责人：邢邵峰。上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司（以下简称筠泰房地产公司）因与被上诉人赵云、第三人招商银行股份有限公司鄂尔多斯支行（以下简称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭审理。上诉人筠泰房地产公司委托诉讼代理人苏小梅到庭参加诉讼，被上诉人赵云到庭参加诉讼，第三人招商银行经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。筠泰房地产公司上诉请求：撤销原判，驳回赵云一审诉讼请求。上诉理由：筠泰房地产公司提交的证据可以形成证据链条，赵云因无力偿还银行贷款，进而向筠泰房地产公司发出了解除通知，赵云不具有合同解除权，该解除合同的行为应属无效，双方应当继续履行合同。赵云答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。招商银行未出庭答辩。赵云向原审法院提出诉讼请求：1、筠泰房地产公司向赵云返还全部购房款人民币1147695.44元；2、筠泰房地产公司给付赵云从2011年10月10日起至2012年10月9日，已向第三人支付的利息35775.05元；3、筠泰房地产公司给付赵云支付违约人民币1147元，并适当增加违约金数额（自赵云付款之日起至裁判文书确定的义务承担终止之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；4、筠泰房地产公司承担赵云因履行《商品房买卖合同》已付的公证费、手续费等共计人民币2300元；本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。原审法院经审理查明，2011年5月21日赵云与筠泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2010-0009935）。合同约定：赵云购买筠泰房地产公司位于君泰华府二期第12号楼2单元805号房屋，房屋总价款1147695.44元，其中首付款697695元，银行按揭贷款450000元，并约定筠泰房地产公司应于2011年12月31日前向赵云交付涉诉房屋。同时《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，赵云于2011年5月22日支付定金人民币100000元，2011年5月25日支付剩余首付款人民币597695元。又查明，2012年2月21日施工单位出具建设工程竣工报告一份，君泰华府小区12号楼已竣工，具备竣工验收条件。施工单位并向筠泰房地产公司出具建筑工程保修书一份。君泰华府小区12号楼由鄂尔多斯市公安消防支队防火监督处进行了消防审核，结果为合格。筠泰房地产公司开发的涉诉房屋至今没有建设行政主管部门出具的验收合格的相关手续。2012年2月29日，筠泰房地产公司在报纸发布收楼公告，公告称”筠泰房地产公司开发的君泰华府小区12、13号楼现在已具备交房条件，已经开始交付使用。”另查明，2012年7月9日赵云通过鄂尔多斯市公证处向筠泰房地产公司送达了《解除合同通知书》。再查明，经现场勘验，君泰华府二期第12号楼主体已完工，部分房屋已有住户。原审法院认为，本案争议焦点一是诉争房屋的交付条件。赵云认为诉争房屋至今不具备交付条件，筠泰房地产公司认为已具备交付房屋条件的抗辩理由，在司法实践中，关于商品房交付条件的判断标准如何界定的问题，有三种观点，第一种为”竣工验收说”，第二种为备案登记说，第三种为综合验收说，内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》中第四条明确商品房买卖格式合同约定以”该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以综合验收为标准，即组织工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位进行验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，由完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条均明确规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定”建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程施工质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定”单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。由此可见，商品房验收合格唯一有效法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。虽然筠泰房地产公司辩称在赵云、筠泰房地产公司签订的关于《商品房买卖合同》的第八条约定了房屋交付的标准为该房屋经验收合格，故筠泰房地产公司方已经具备了交付房屋的条件。但该条款是筠泰房地产公司提供的格式条款，提供方即筠泰房地产公司提供的该条款违反法律、行政法规的强制性规定，该条款无效。筠泰房地产公司在法庭辩论终结前尚未提交《建筑工程竣工验收备案证》，故诉争房屋未达到交付使用的标准。本案的第二个争议焦点为合同是否具备解除条件。赵云、筠泰房地产公司双方在合同中约定了如果筠泰房地产公司逾期超过60日未交付房屋，买受人可以解除合同，系双方约定了解除合同的条件，该约定符合法律规定。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，筠泰房地产公司应当在2011年12月31日前向赵云交付经验收合格的房屋，而涉诉房屋至今没有建设行政主管部门出具的验收合格的相关手续，故本院认定涉诉房屋至今未达到交付使用条件，筠泰房地产公司已构成违约。依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第二款中约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.01%向买受人支付违约金。故赵云有权解除本案《商品房买卖合同》。2012年7月9日赵云通过鄂尔多斯市公证处向筠泰房地产公司送达了《解除合同通知书》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，本院确认赵云筠泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》已解除。筠泰房地产公司主张称其于2012年8月6日针对赵云的《解除合同通知书》，在《新闻周刊》上刊登《回复函》，向赵云提出异议，所以双方产签订的《商品房买卖合同》尚未解除，但筠泰房地产公司未按法律规定向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，对筠泰房地产公司的上述主张不予支持。关于返还房款及违约责任，由于赵云与筠泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》已解除，筠泰房地产公司应返还赵云向其支付的首付款697695元。剩余房款450000元，由赵云向银行按揭贷款支付，由于赵云与银行之间签订的按揭贷款合同未解除，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：”以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”规定第三人也未提出解除银行按揭贷款合同的请求，故本院不支持赵云返还银行按揭贷款450000元及其利息的诉讼请求。关于违约金，《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第二款中约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。赵云主张筠泰房地产公司承担违约金1147元（房屋总价1147695元×0.01%）并主张适当增加违约金（即自赵云付款之日起至裁判文书确定的义务承担终止之日止，按人民银行同期贷款利率计算）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，酌情认定筠泰房地产公司以房屋首付款697695元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算向赵云支付违约金。违约金的起止时间为：自2012年8月9日（赵云的解除合同通知到达之日加上30日的第二天）起至付清697695元之日止。由于赵云的公证行为不是履行或者解除合同中必需的行为，故本院不支持赵云的公证费500元的诉讼请求。赵云对请求的手续费1800元（2300元-500元）未能提交证据予以证明，故对赵云的1800元手续费的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条规定，判决如下：一、赵云与鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2010-0009935）已于2012年7月9日解除；二、鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付赵云房屋首付款697695元及其违约金（违约金以697695元为基数，自2012年8月9日至付清697695元之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回赵云其他诉讼请求；四、第三人招商银行股份有限公司鄂尔多斯支行不承担责任。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人二审事实上的争议焦点是筠泰房地产公司的案涉房地产项目是否取得竣工验收备案表，筠泰房地产公司是否存在迟延交房的情形。首先，关于筠泰房地产公司的案涉房地产项目是否取得《竣工验收备案证》的问题。经查，筠泰房地产公司尚未结清工程款，施工单位因此拒绝提供施工资料，导致筠泰房地产公司至今未取得涉案工程《竣工验收备案证》。其次，关于筠泰房地产公司是否存在迟延交房情形的问题。虽然2012年2月21日施工单位出具案涉房产建设工程竣工报告，后又出具建筑工程保修书，并经公安消防部门消防审核，但建设工程竣工验收备案制是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段，也是房地产交付的最低标准。因此，案涉房产至今未达到法定交付条件，筠泰房地产公司存在延迟交付情形。本案法律适用上的争议焦点是赵云通过送达解除通知的行为行使解除权，该解除权的行使是否符合法律规定和合同约定，双方签订的商品房买卖合同能否继续履行。首先，关于赵云通过送达解除通知的行为行使解除权，该解除权的行使是否符合法律规定和合同约定的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，筠泰房地产公司应当在2011年12月31日前向赵云交付经验收合格的房屋，《商品房买卖合同》第九条约定：”逾期超过30日后，买受人有权解除合同”。依据上述约定，赵云有权解除本案《商品房买卖合同》。2012年7月9日赵云通过鄂尔多斯市公证处向筠泰房地产公司送达了《解除合同通知书》，筠泰房地产公司在收到解除通知后，未按法律规定向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故赵云通过送达解除通知的方式行使约定解除权，该解除权的行使方式既符合合同约定，亦符合法律规定。双方合同自该解除通知送达之日起解除，并溯及既往。其次，关于双方签订的商品房买卖合同能否继续履行的问题。因赵云通过送达解除通知的行为行使解除权，该解除权的行使符合法律规定和合同约定，双方签订的商品房买卖合同已经依法解除；此外，筠泰房地产公司在庭后亦未提出新的合同履行方案或者调解方案，故双方合同已解除，且无继续履行的可能或必要。关于赵云与招商银行贷款合同的问题，赵云或招商银行可就此问题另行处理。综上所述，筠泰房地产公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15482元，由上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 贞审判员 倪志强审判员 王学军二〇一七年八月四日书记员 邱 婧 来自：