（2017）津0112民初3540号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-20
案件名称
黄楠与李伯新房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄楠,李伯新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初3540号原告(反诉被告):黄楠，女,1987年8月28日生,汉族,无业,住天津市和平区。委托诉讼代理人:司宇腾,天津瀚洋律师事务所律师。被告(反诉原告):李伯新，男，1962年1月25日生，汉族，无业,住天津市津南区。委托诉讼代理人:冯建欣,天津世杰律师事务所律师。委托诉讼代理人:李忠安,天津致信律师事务所律师。原告(反诉被告)黄楠与被告(反诉原告)李伯新房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄楠的委托诉讼代理人司宇腾、李伯新的委托诉讼代理人冯建欣、李忠安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄楠向本院提出诉讼请求:1、请求判令李伯新将坐落在天津市××水××镇剧场××里1-2-303房屋交付给黄楠，并将该房屋权利人变更为黄楠（房屋成交价550000元）；2、诉讼费由李伯新承担。后黄楠增加诉讼请求，要求判令李伯新协助黄楠办理房屋过户手续。事实和理由：黄楠与李伯新于2016年12月29日签订天津市房产买卖协议，约定由黄楠购买李伯新所有的天津市××水××镇剧场××里1-2-303房屋，房屋成交价550000元，黄楠首付款165000元，剩余385000元由黄楠向建设银行申请贷款支付（黄楠贷款已审批通过）。2017年2月7日黄楠支付了首付款，合同约定李伯新应当在2017年3月1日前将该房屋交付黄楠。2017年3月27日黄楠与李伯新应当去办理核税业务，但李伯新一直拒绝履行合同，故原告向法院起诉，请求法院依法判决。李伯新辩称，不同意黄楠的诉讼请求。李伯新向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2016年12月29日签订的编号为27301-025707的天津市房产买卖协议;2、判令被反诉人赔偿反诉人违约金69000元；3、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2016年12月16日，反诉人与案外人黄增丽（被反诉人称是其姐）及中介方天津市雅居地产咨询有限公司签订房产交易合同，合同约定黄增丽购买反诉人名下的位于咸水沽镇剧场西里1-2-303的住房，房屋面积68平方米，售价60万元，买方应向卖方交付5万元定金，该定金作为首付款的一部分，在双方到房管部门签订《天津市房产买卖协议》时作为首付款一并存入监管机构。购买方应于支付全部首付款后5个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。同时还约定违约方逾期15天构成根本违约，守约方有权解除合同并可向违约方主张其承担违约责任。2016年12月29日，反诉人与被反诉人（反诉人当时认为是黄增丽）到房管局签订了编号为27301-025707的天津市房产买卖协议，该协议约定签订本协议起5个工作日内乙方即被反诉人应将首付款165000元一次性存入专用账户，且补充协议约定当日交付即12月29日；同时还约定双方应在30日内到房地产权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费。被反诉人直到2017年2月7日才将首付款交付，至今也没办理房屋所有权转移登记手续。反诉人一直以为与反诉人签订居间合同和网签合同的是一个人，在庭审中反诉人才得知，黄增丽与黄楠是姐妹关系（反诉人手中没有网签合同）。根据房屋买卖行为的履行过程，居间合同和网签合同是房屋买卖合同的有效组成部分，在签订这两个合同时，和黄增丽、黄楠都只见过一面，根本没有太深的印象。在与黄增丽签订居间合同后，在房管局签订网签合同时，被反诉人和中介人员并没有告知反诉人购房人已由黄增丽变更为黄楠，这应属于重大误解，反诉人有撤销权。退一步讲，即使反诉人认可与被反诉人签订的网签合同，认可她们变更购房人，因为居间合同与网签合同是房屋买卖合同的共同组成部分，居间合同中黄增丽的权利义务应概括转让给被反诉人，居间合同中约定的权利义务对被反诉人当然有效。被反诉人未按约定履行义务且超过15天已构成根本违约，反诉人有解约权。反诉人认为，无论是基于重大误解，还是被反诉人构成根本性违约，反诉人请求法院判令解除双方签订的网签合同是法律赋予的正当权利，反诉人的反诉请求应得到支持。黄楠对于李伯新的反诉请求辩称，变更购房人已经通知了李伯新，李伯新认可，才去房管局签订了天津市房产买卖协议。协议约定2016年12月29日交付首付款，协议是2016年12月29日签订。购买房屋是按揭贷款，贷款需要时间。2017年2月7日黄楠的贷款通过建设银行审批，将首付款打入李伯新的资金监管账户，黄楠已经履行了基本义务。2017年3月27日下午黄楠和李伯新应进行核税，给李伯新爱人打电话对方明确说房子不卖了，李伯新应当是违约方，请求驳回李伯新的全部反诉请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人黄增丽与本诉原告黄楠系姐妹关系。2016年12月16日，黄增丽作为买受方（乙方）、李伯新作为出售方（甲方）、天津市雅居房地产咨询有限公司作为居间方（丙方）就李伯新名下的位于天津市××水××镇剧场××里1-2-303房屋签订了房产交易合同，约定该房屋成交价格600000元，乙方于2016年12月16日将50000元交付甲方作为定金。……上述定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款……除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项共计人民币550000元，乙方采取贷款方式付款。该合同第八条关于违约责任的约定为“甲乙双方均应按本合同约定相互配合，并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价1‰的迟延履行金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付给房屋售价10%违约金”。合同签订当日，黄增丽将定金50000元交付给被告。2016年12月29日，黄楠与李伯新就涉诉房屋签订了《天津市房产买卖协议》，在“补充协议”中约定2016年12月29日首付165000元，余额按揭贷款下来后付清。2017年2月7日，黄楠将首付款165000元存入天津市房地产交易资金监管中心在中国建设银行天津津岐路支行开设的账户。现黄楠向中国建设银行天津津岐路支行申请办理的购房贷款手续通过审批。因黄楠与李伯新对继续履行《天津市房产买卖协议》发生争议，黄楠向本院起诉，提出如上诉请。诉讼过程中，黄增丽向本院提交书面声明，称黄增丽将其与李伯新签订的关于咸水沽镇剧场西里1-2-303房屋的房产交易合同的所有权利转给黄楠，黄增丽不再就该房屋主张任何权利。庭审中，黄楠认为自己没有违约，李伯新是违约方，故坚持其诉讼请求，不同意李伯新的反诉请求。李伯新认为黄楠违约，其称根据黄增丽与李伯新于2016年12月16日签订的关于涉诉房屋的房产交易合同第八条约定，黄楠超过15个工作日未履行合同，故应每日按房屋售价1‰的标准支付15天的违约金9000元；同时黄楠超过15个工作日未履行合同，应视为黄楠根本性违约，故要求其支付房屋售价10%的违约金60000元，合计69000元；同时李伯新要求解除合同。本院认为，虽然关于涉诉房屋的房产交易合同系由黄增丽作为买受方与李伯新签订，但在签订《天津市房产买卖协议》时买方变更为黄楠，而黄增丽出具了书面声明，将其与李伯新签订的关于涉诉房屋的房产交易合同的所有权利转让给黄楠；李伯新作为出卖人在该协议签字，应视为对买方发生变更的认可，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，因此《天津市房产买卖协议》系依法成立的合同，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按约定全面履行自己的义务。黄楠已经向天津市房地产交易资金监管中心在中国建设银行天津津岐路支行开设的账户存入首付款并办理了银行贷款，履行了自己的义务，故黄楠要求由李伯新协助办理涉诉房屋过户手续、将该房屋权利人变更为黄楠并将该房屋交付给黄楠的主张合法有据，本院应予支持。黄增丽与李伯新签订了关于涉诉房屋的房产交易合同，在该合同中约定了违约责任，现黄增丽将该合同的所有权利转让给黄楠，关于违约责任的约定同样适用于黄楠；因在2016年12月29日签订的编号为27301-025707的天津市房产买卖协议中约定首付款的付款时间为2016年12月29日，黄楠将首付款存入天津市房地产交易资金监管中心在中国建设银行天津津岐路支行开设的账户的时间为2017年2月7日，逾期40天；根据黄增丽与李伯新关于涉诉房屋签订的房产交易合同中“如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价1‰的迟延履行金”的约定，黄楠应给付李伯新违约金24000元。关于李伯新要求解除双方于2016年12月29日签订的编号为27301-025707的天津市房产买卖协议及按房屋售价10%支付60000元违约金的主张，在涉诉房屋的房产交易合同中关于解除合同及违约方支付房屋售价10%的违约金的前提条件是“违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行”，而李伯新并未向黄楠进行催告，黄楠有迟延支付首付款的行为，但并不存在不履行相关义务的情形，故李伯新的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李伯新于本判决生效后10日内协助黄楠办理过户手续，将坐落于天津市××水××镇剧场××里1-2-303房屋的权利人变更为黄楠，并于本判决生效后30日内将坐落于天津市××水××镇剧场××里1-2-303房屋交付给黄楠。二、黄楠于本判决生效后10日内给付李伯新违约金24000元。三、驳回李伯新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4650元，由李伯新承担。反诉费763元，由黄楠承担200元，由李伯新承担563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 张旭东二〇一七年八月四日书记员 刘 璐速录员 翟凤霞 百度搜索“”