（2017）粤03民终8598号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-07-20
案件名称
何宝玉与林桂树房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何宝玉,林桂树
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤03民终8598号上诉人（原审原告）：何宝玉，女，1935年6月28日出生。委托诉讼代理人：葛翠寒，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明平，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林桂树，男，1960年6月10日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市**区。委托诉讼代理人：王琰，广东国欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：何振杰，广东国欣律师事务所实习律师。上诉人何宝玉因与被上诉人林桂树房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市**区人民法院（2017）粤0303民初875号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。何宝玉上诉请求：一、撤销深圳市**区人民法院作出的(2017)粤0303民初875号民事裁定，指令深圳市**区人民法院重新组成合议庭对本案进行审理；二、本案一、二审全部诉讼费由林桂树承担。事实与理由：位于深圳市××××宅基地及房屋的所有者为何宝玉和陈某，该房产由其两人共同所有。2002年12月31日，何宝玉作为甲方，林桂树作为乙方，双方签订《关于投资建设深圳市**新村私楼协议》，约定：由甲方出地（面积约147㎡），乙方出资，双方合作建设1幢8层住宅楼，8层建筑面积约1350㎡。建成的房屋产权由双方共有，居住时间为70年。乙方有权将所属房屋出售或出租给任何人（甲方优先），甲方不得因而追究乙方责任或要求赔偿。如市政府对房地产有新规定时另行协议。如政府征用该楼或迁移时，双方各承担责、权、利的50%。建成后，该楼均分为南、北两座，何宝玉实际分得北座，林桂树实际分得南座。2014年5月1日，何宝玉作为甲方，林桂树作为乙方，双方签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将位于深圳市**区**路**新村74号北座中的半座房屋租赁给乙方使用，租赁期限为三年，从2015年5月1日起至2017年4月30日止。租金每年120000元。2015年9月9日，何宝玉作为甲方，林桂树作为乙方，双方签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将位于深圳市**区**路**新村74号的半座房屋的宅基地使用权及房屋所有权一同转让给乙方，转让价格为450万元。乙方需于2015年9月12日预先支付定金100万元，其余款项350万元于2016年6月28日全部付清。甲方收到全款后本协议书才正式生效，产权由乙方所有。如乙方付清款项后，甲方不愿意卖房屋，乙方可解除合同并要求甲方支付订金和违约金300万元，以示合同解除，房屋买卖协议书的所有条款失效。林桂树于2015年9月10日支付完所有款项，何宝玉向其出具《收条》。房屋出售不久后，何宝玉即表示后悔，多次与林桂树协商不出售该房屋，退回所有款项，并同意按《房屋买卖协议书》约定承担违约责任。2016年10月24日，何宝玉、林桂树及林桂树的儿子在村干部何泽光、何玉卿的主持下，对何宝玉和林桂树之间买卖房屋的事宜进行调解，《关于何宝玉与林桂树房屋买卖纠纷的调解会议》记录了整个调解过程。林桂树同意双方继续协商，但最终双方也未就此事达成任何调解协议。在双方协商未果的情况下，2017年1月11日何宝玉委托律师对林桂树提起诉讼，请求：一、确认何宝玉与林桂树签订的《房屋买卖协议书》无效；二、将位于深圳市**区**路**新村74号的半座房屋交回何宝玉使用或管理；三、林桂树向何宝玉支付房屋租金187500元；���、本案诉讼费由林桂树承担。2017年4月24日，**区人民法院对作出(2017)粤0303民初875号裁定书，裁定认为：本案争议房产没有取得《建设工程规划许可证》建设，在有关行政管理部门对违法建筑作出处理之前，人民法院无法对涉案房产的归属及合同效力作出认定，故本案诉讼不属于人民法院民事诉讼受理案件范围，何宝玉的起诉应予以驳回。上述事实表明，何宝玉与林桂树因合同发生纠纷，在寻求多方途径解决未果的情况下，诉讼至人民法院，但法院却以不是受案范围不予审理。何宝玉认为法院所作的裁定认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。理由如下：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定：“80年代初，深圳市**实业股份有限公司（**村委）分配一块基地给村民何宝玉使用，位于深圳市××××号。”而何宝玉提供的证据《土地使用费登记证》及土地使用费专用收款收据等证据证明，位于深圳市××××号的土地的合法使用者为何宝玉及陈某。该土地的合法使用权人有两位，而且是共同共有。一审法院不对本案争议的法律问题及焦点进行处理，但却对事实进行了认定。但由于不进行实体处理，导致对事实认定的漫不经心，对何宝玉进一步维权造成实质性的障碍。而且也会对案外人陈某的权利造成实质影响，变相的审理裁判剥夺了案外人陈某对该宅基地的共有使用权。二、一审法院不对本案房屋买卖合同纠纷进行实体审理，没有法律依据。房屋买卖合同纠纷是最高人民法院颁布的《民事案件案由》里面规定一种常规的民事诉讼案由。《最高人民院的理解与适用》中明确，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转让给买受人，买受人支付价款的合同。此处的房屋，包���了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。本案争议的房屋属于法院审理的范围，法院应予以审理。三、何宝玉在提起一审诉讼中的请求事项，并不是请求对房屋的所有权及合法性进行确认，而是请求确认何宝玉与林桂树签订的《房屋买卖协议书》的效力，请求确认的是合同效力问题。而《房屋买卖协议书》的效力如何，不会产生房屋权属的确认及房屋合法与否的判定。何宝玉主张的是合同效力的确认之诉，而不是房屋权属的变更之诉，一审法院混淆合同效力的确认之诉与房屋权属的变更之诉，裁定驳回何宝玉起诉，没有法律依据。四、法院不对何宝玉的合同纠纷进行处理，何宝玉合法权益将无法再通过其他途径救济。何宝玉的宅基地使用权及宅基地房屋是何宝玉作为其村集体组织成员的安身立命之本，是国家对于村集体���员的一种基本社会保障。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与何宝玉的特定身份相联系，这些都是国家法律赋予何宝玉的合法权利。所以，我国现行的国家政策不允许在非同一集体经济组织成员之间买卖宅基地使用权及宅基地房屋，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。林桂树依据《房屋买卖协议》所侵占使用的土地系宅基地，违反现行国家法律政策，故《房屋买卖协议》系无效合同，对何宝玉主张的合同无效，法院应予以支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法对本案予以合法处理！林桂树辩称，一、一审判决查明事实清楚，何宝玉无理诉求依法应当予以驳回。二、涉案房屋大部分已出售，在目前情势下，确认合同无效将会产生一系列的法律纠纷。何宝玉��一审法院起诉请求：1、确认何宝玉、林桂树签订的《房屋买卖协议》无效；2、终止何宝玉、林桂树签订的《房屋租赁协议》履行，林桂树将坐落于深圳市**区**路**新村74号北座一至八楼房屋全部交回何宝玉使用或者管理；3、林桂树向何宝玉支付租金人民币187500元；4、本案诉讼费由林桂树负担。一审法院认定事实：一、80年代初，深圳市**实业股份有限公司（**村委）分配一块基地给村玉何宝玉使用，位于深圳市××××号。二、2002年12月31日，何宝玉、林桂树签订一份《关于投资建设深圳市**新村私楼协议》，主要内容约定：由何宝玉提供上述涉案土地，林桂树全资投资，双方合作建房，何宝玉的办证费和购地款项全部由何宝玉支付，作为何宝玉与林桂树的合作基础，林桂树先付17万元，作为何宝玉补偿搬迁费，林桂树负责建造，总造价人民币125万元左右，��成南北两座，建成后抽签分配等内容。深圳市**实业股份有限公司签字盖章见证上述协议。三、2014年5月1日，何宝玉、林桂树签订一份《租赁协议书》，主要内容约定：何宝玉将坐落于深圳市**区**新村74楼北座中的半座房屋租赁给林桂树使用，租期共三年，即从2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金第一年为人民币12万元，从第二年起每年125000元。四、2015年9月9日，何宝玉、林桂树签订一份《房屋买卖协议书》，主要内容约定：何宝玉将上述宅基地北座房产全部转让给林桂树，林桂树需在2015年9月12日预先支付定金人民币100万元，其余款项人民币350万元林桂树需在2016年6月28日全部付清。2016年6月28日，何宝玉收到全款人民币450万元后，该房屋买卖协议才正式生效，协议生效后有关74栋北边半栋房屋一切权利，产权由林桂树所有。如果林桂树未按照期限履行义务，何宝玉��解除合同。如果林桂树在2016年6月28日付齐款项450万元后，何宝玉不愿意卖上述房产，林桂树可解除合同并要求何宝玉支付已收订金和违约合计款项300万元，以示合同解除，房屋买卖协议书的所有条款失效，林桂树需将款项打入何宝玉指定账号：62×××32（中国工商银行），户主：何宝玉。2015年9月10日，何宝玉向林桂树出具《收条》：今收到林桂树交来**村74栋北边整栋购房款订金三次合计100万元。注：第一次收款2015年8月31日收到人民币20万元；第二次收款2015年9月10日人民币55万元，用于抵深圳市**F区**村74栋北边第四层钟明、刘秀兰的购房款；第三次收款将在2015年9月11日，林桂树转账人民币25万元到何宝玉本人账户。2016年7月5日，林桂树向何宝玉转账支付剩余尾款人民币350万元，何宝玉向林桂树出具《收条》：今收到林桂树交来**村74栋北边整栋购房款合计收数人民币450万元，所有款项全部付清，以前所有欠条及单据全部作废。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。林桂树向何宝玉购买的涉案深圳市**区**村房产，是在村集体建设用地上建设的房屋，该房产未取得建设工程规划许可证建设，在有关行政主管部门对该违法建筑作出相应处理之前，人民法院无法对涉案房产的归属及合同效力作出认定，故本案诉讼不属于人民法院民事诉讼受案范围，何宝玉的起诉应当予以驳回。一审法院裁定：驳回何宝玉的起诉。本院二审期间，当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案的《租赁协议书》及《房屋买卖协议书》所约定交易之建筑物未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，上述合同效力及相关财产权益关系依法应由行政主管部门对涉案建筑物的���法性进行审查处理后再予确定，故何宝玉的诉请不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审裁定驳回何宝玉的起诉处理正确，本院予以维持。何宝玉的上诉请求不成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 俞 红审 判 员 吴 思 罕代理审判员 邓 媛二〇一七年八月四日书 记 员 林翘(兼)相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确��，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 来自：