（2017）鄂0691民初874号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-09-12
案件名称
襄阳高新外国语学校与章露房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
襄阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
襄阳高新外国语学校,章露
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十二条
全文
襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0691民初874号原告：襄阳高新外国语学校，住所地：襄阳高新技术产业开发区中原路48号。法定代表人：刘玉飞，该校校长。委托诉讼代理人：李栋伟，湖北巨天律师事务所律师。被告：章露，男，汉族，1988年12月24日出生，住枣阳市，暂住襄阳市，原告襄阳高新外国语学校诉被告章露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案，依法适用简易程序，由审判员张艳独任审判，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告襄阳高新外国语学校的委托诉讼代理人李栋伟、被告章露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳高新外国语学校向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾退房屋；二、判令被告按每月1200元支付拖欠的从2016年7月至2016年12月的租金；三、判令被告从2017年1月1日起至返还房屋止，按每月1500元赔偿占有房屋的损失；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月1日，被告与襄阳市中小企业发展服务中心签订《房屋租赁合同书》，约定襄阳市中小企业发展服务中心将其房屋出租给被告使用，双方约定：租期为2015年1月1日至2016年12月31日止，月租金为1200元；合同期满后，双方如愿意延长租赁期，被告在同等条件下有优先租赁权，若被告无意续租，应当将装修建筑物拆除，恢复房屋原貌。被告若不按时交纳房屋租金（逾期十五日及以上）或未征得襄阳市中小企业发展服务中心同意擅自转租，则向其偿付违约金，其有权收回房屋及资产设施并终止合同。襄阳市中小企业发展服务中心如要收回房屋应当提前三个月告知被告。2015年12月29日，襄阳市中小企业发展服务中心与原告签订《转让协议书》，约定襄阳市中小企业发展服务中心与其他个人签署的租赁协议由其转让给原告，租赁协议所约定的权利和义务从该协议生效后由原告继承。原告于2016年9月28日通知被告，要求交纳所欠房租，且通知其将于租赁合同到期时收回房屋。被告既未交纳租金，也未返还房屋。被告辩称，原告并非本案系争《房屋租赁合同书》的一方当事人，被告也并未收到过任何通知证明襄阳市中小企业发展服务中心曾将租赁协议转让给原告；其次，在租赁期限内原告擅自停水停电对被告造成的损失应当予以赔偿；本人属于次承租人，曾向原承租人支付了转让费且对房屋进行了装修，该费用应当由原告予以赔偿。原告向本院提交以下四组证据：1、襄阳高新技术产业开发区民政局颁发的《民办非企业单位登记证书》及襄阳高新技术产业开发区社会事务办公室颁发的《襄阳高新技术产业开发区民办学校办学许可证》，原告的土地使用证以及2015年12月29日襄阳市中小企业发展服务中心与原告签订的《转让协议书》一份，以证明原告的主体身份且原告成为原襄阳市中小企业发展服务中心所签订的租赁协议中债权的受让方。被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信；2、2016年8月15日被告向原告支付4800元房租的刷卡凭证及收据一份，收据载明：“记载事由：2016年3月-6月，1200元/月×4=4800元”。以证明被告知晓襄阳市中小企业发展服务中心将其债权转让给原告的事实，且被告已经实际支付了4个月的租金。被告对该组证据有异议，异议认为该收据没有原告的公司公章，不能证明被告明知债权转让的事实。本院认为虽然收据上没有加盖原告公司公章，但是其日期、金额与刷卡凭证相印证，而刷卡凭证上证明收款方名称为原告襄阳高新外国语学校，故本院对该组证据的真实性予以采信；3、襄阳同心绿源餐饮管理有限公司与刘敬华、陈香玉签订的《临时用房和搬迁协议》各一份及向二人出具的收据各一份，证明原告成立的襄阳同心绿源餐饮管理有限公司统一管理门面房屋并与其他人签订了《临时用房和搬迁协议》，每间房屋的房租均按每月1500元计算。被告对该组证据有异议，异议认为与被告本人无关。本院对该组证据的真实性予以采信；4、原告于2016年9月28日向各租户出具的《解除房屋租赁合同通知书》及2016年11月5日在《襄阳晚报》上发布的公告，证明其已经提前三个月向被告发出通知要求收回房屋，符合《房屋租赁合同书》第14条规定。本院对该组证据的真实性予以采信。本院经审理认定如下事实：2015年12月29日，襄阳市中小企业发展服务中心与原告签订《转让协议书》，约定襄阳市中小企业发展服务中心与其他个人签署的租赁协议由其转让给原告，租赁协议所约定的权利和义务从该协议生效后由原告承继。与襄阳市中小企业发展服务中心签订租赁协议的原承租人转租房屋给被告，被告于2016年6月向原告支付了4个月的房租共计4800元，其后未再缴纳房租，租赁协议到期后亦未腾退房屋。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”原告主张其2016年3月由单位负责人向被告进行了口头告知。被告主张其不知晓该债权转让的事实，但是将每月房租直接交付给被告账户，故应当认定原告已将该债权转让通知到被告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”；第二百一十五条规定“租赁期间六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。被告没有举证证明其从原承租人处转租房屋时签订了书面转租协议，应当视为不定期租赁。原《房屋租赁协议书》于2016年12月31日履行期限到期，原告于2016年9月28日向各租户出具了《解除房屋租赁合同通知书》及2016年11月5日在《襄阳晚报》上发布了公告，即原告已经履行其通知义务。因此，对于原告要求被告腾退房屋并支付租赁期内的租金的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告主张被告按照其与第三人的租金标准支付自2017年1月1日起逾期腾退房屋的占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本院认为，原告自2017年1月1日起开始对被告所租房屋停水停电，被告已经无法实际经营其租赁店铺。且原告与其他第三人所签临时租赁协议并不能表明同时间同地段的房租的平均标准，每间店铺的占地面积、经营事项及所获利益均存在差异，不宜按照其与第三人的租金标准计算系争房屋的占有使用费。本院认为，参照原《房屋租赁合同书》双方约定的租金标准支付房屋占有使用费为宜。针对被告认为原告应当支付其房屋装修费用的抗辩理由，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。此外，本案所争的《房屋租赁合同书》约定：“租赁期间，租户装修房屋时不得破坏原房屋的结构”，“合同期满后，若租户无意续租，应将装修建筑物拆除，恢复房屋原貌”。因此，本案中《房屋租赁合同书》于2016年12月31日期间届满后被告主张原告应当补偿其房屋内装饰装修费用于法无据，本院不予支持。针对被告主张原告应当补偿其转租房屋时支付的转让费的抗辩理由，由于其转让费是向原承租人支付，不属于本案应处理的法律关系，被告可以另行向原承租人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：一、被告章露于本判决生效之日起十日内腾退房屋；二、被告章露于本判决生效之日起三日内向原告支付拖欠的6个月的房屋租金7200元；三、被告章露从2017年1月1日起至腾退房屋之日止，按每月1200元向原告支付逾期腾房占有使用费；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由被告章露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄阳市万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；帐号：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一七年八月四日书记员 余晶晶 百度搜索“”