（2017）桂01民终4292号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2017-12-12
案件名称
林桂华、余子光租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林桂华,余子光,罗熊布,韦秀兰,谢汝俭,黄炳廷
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终4292号上诉人（原审被告）：林桂华委托诉讼代理人：周雁中，广西君惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余子光委托诉讼代理人：左玉征，南宁经纬法律事务所法律工作者。原审第三人：罗熊布原审第三人：韦秀兰原审第三人：谢汝俭原审第三人：黄炳廷上诉人林桂华因与被上诉人余子光，原审第三人罗熊布、韦秀兰、谢汝俭、黄炳廷租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院(2016)桂0102民初747号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月27日受理后，依法组成合议庭，并于2017年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人林桂华的委托诉讼代理人周雁中，被上诉人余子光与原审第三人韦秀兰、谢汝俭、黄炳廷共同的委托诉讼代理人左玉征到庭参加诉讼,原审第三人罗熊布未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。上诉人林桂华上诉请求：撤销一审判决，改判双方的租赁合同有效。驳回余子光的诉讼请求。事实和理由：双方是在自由协商一致的情况下自愿签订的租赁合同，合同中并未对租赁土地的用途进行约定，但承租方使用租赁土地不能违反法律的强制性规定，如余子光将租赁土地用于非农业生产则产生的不利后果应当由余子光自行承担。被上诉人余子光辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人韦秀兰、谢汝俭、黄炳廷称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人罗熊布未发表意见。余子光向一审法院起诉请求：1、确认余子光、林桂华及韦秀兰、罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、于2012年11月24日签订的《租赁协议合同书》无效；2、林桂华退还余子光租金120203元；3、判决林桂华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月，余子光、罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰五人与林桂华达成口头约定，由五人以租赁方式长期租用林桂华位于南宁市兴宁区鸡村四组落岭冲的一块荒地（面积约为500平方米），租金单价为1300元/平方米。9月21日，余子光将其与韦秀兰的定金50000元（其中20000元属于韦秀兰）交给林桂华，林桂华向其出具了一张收条，载明：“今收到余子光交来租地定金（伍万元正50000元）总平方149平方，余下现金十月底交清。如果现金不付清，定金作废。”之后，韦秀兰将80000元、余子光将70000元合计150000元交给李秀玉，李秀玉于2012年11月1日通过银行转账的方式将该笔款项交给了林桂华。林桂华收到合同款项后，作为甲方，于2012年11月24日，与余子光签订了一份《租地协议合同书》，第三人罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰亦在合同上签字捺印。合同约定：“经甲、乙双方在平等互利协商一致，甲方自愿将自己位于南宁市兴宁区鸡村四组落岭冲荒地租给乙方使用。一、租地面积为长米，宽米，共79平方米，折合人民币总租金元。二、租地方式：甲方长期性租赁该地给乙方使用经营，在国家未征用前，甲方不得以任何理由收回该地的使用权。三、租金支付方式：乙方一次性全部支付清租地的租金给甲方，以后乙方使用该块地时不用再支付租金给甲方。四、责任：甲方必须保证乙方在租地使用期间无争议纠纷，必须保证该地权属使用权、经营权归乙方所有。……五、水电与排污责任：甲方负责乙方在租地使用期间的水电接通供应使用，接水电所需要的材料和资金由乙方支付。如果乙方租地使用以后，有须甲方出面才能解决处理的事情，甲方必须有责任出面解决。排污问题甲方有责任开通，乙方只负责排污工程建设材料费及人工费用。六、补偿归属：1、如国家征用该地；2、甲、乙双方人员必须参议；3、该地上的附着物和建筑物补偿及房屋安置归乙方所有，土地补偿费及土地安置费归甲方所有。如遇国家征用该地块，甲方不退回租金给乙方，本协议合同书自动终止。”林桂华在该合同甲方处签名，第三人罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰均在合同乙方处签名并捺印。余子光、罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰分别在其各自持有的合同上填写了不同的租地面积。合同签订后，第三人黄炳廷、谢汝俭在该地块上建房，后因房屋为违章建筑被行政执法部门拆除。余子光遂以合同无效为由将林桂华诉至一审法院，诉请如前。黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰三人分别以同一事实理由将林桂华诉至一审法院，一审法院分别立案审理。黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰三人各自提交的《租地协议合同书》合同条款除了租地面积填写的不一致之外，其余内容均与余子光在本案中提交的《租地协议合同书》一致。另查明，涉案土地为农村集体土地，南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村村民委员会于2014年3月11日出具证明，载明：“兹证明我村四队村民林桂华一户（共5人）在我队‘地名：落岭冲’有自留地一块，该户拥有该地的使用权、管理权”。一审法院向鸡村村委及鸡村村委四组调查，村委负责人及四组负责人均证实林桂华对涉案地块有使用权、管理权。现土地为空置状态，涉案地块上无围墙或围栏等阻隔物，无水利设施，可随意进出。东向相邻约30米、西向相邻约10米分别建有住房。诉讼过程中，经一审法院向林桂华本人询问，林桂华自述其向余子光出具的收条中所写的“总平方149平方”指的是余子光和韦秀兰两人向其租地的总面积，“余下现金”指的是150000元。一审法院认为：一、关于合同效力的问题。从合同标的物的性质和合同内容来看，双方签订《租地协议合同书》中没有对合同目的的明确约定。一审庭审中，经法庭询问，余子光主张双方均清楚，双方签订租地协议的目的即为了租地建房；而林桂华则称出租的土地系为了用于农业生产，包括种殖、养殖等，未明确指出租地的具体目的。根据签订的《租地协议合同书》中的以下约定：“该地上的附着物和建筑物补偿及房屋安置归乙方所有，土地补偿费及土地安置费归甲方所有。如遇国家征用该地块，甲方不退回租金给乙方，本协议合同书自动终止。”等内容，以及协议中约定的土地面积仅为70余平方米的事实来看，林桂华称出租土地给余子光的目的系为了进行种殖和养殖等农业生产的说法，不符合常理。且林桂华未能指出双方签订租地协议的具体目的。因此，结合协议的内容来看，故认定余子光与林桂华在签订合同时所达成的合意实际上是余子光通过该协议书的签订及履行，以给付林桂华一定数额的租金为对价，取得该土地的无期限限制的使用权，其用途系用于建房。我国实行土地用途管制制度，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，法律明确禁止农村集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用途，余子光与林桂华双方签订的合同违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，该合同为无效合同。二、关于余子光诉请林桂华返还租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，余子光、林桂华签订的《租地协议合同书》无效，该合同自始不具有法律效力，对双方当事人均无法律约束力，故林桂华应当返还其收取的100000元租金给余子光。余子光诉请判令林桂华支付的租金为120203元，因仅能举证所付金额为100000元，且79平米每平方米单价为1300元，无需支付120203元，故超出100000元部分不予支持。三、关于定金问题。对于定金，因合同无效，与合同相关联的各项约定、各项条款亦无效，林桂华认为所收取的30000元应适用定金罚则的主张与法律规定不符，故不予支持。四、关于林桂华主体资格问题。林桂华答辩其不是本案适格主体。林桂华是合同当事人一方，用其管理、使用的地块作为合同标的物，与余子光签订合同，且收取了余子光按合同约定支付的款项，林桂华的这一答辩意见与事实和法律规定不符，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、余子光和第三人罗熊布、黄炳廷、谢汝俭、韦秀兰与林桂华于2012年11月24日签订的《租地协议合同书》为无效合同；二、林桂华返还余子光租金100000元。案件受理费2705元，由余子光负担405元，林桂华负担2300元。本院查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，双方签订的《租地协议合同书》中没有对承租土地的使用方式进行约定，且双方在诉讼中就此各执一词，不能达成一致。余子光作为完全民事行为能力人，应当知晓自己行为导致的法律后果，既然余子光主张涉案土地系“以租代卖用于建房居住”，那么当时为何不将此内容写入合同？现在双方事后就此发生争执，一审法院本应遵循“谁主张，谁举证”的举证规则依法分配举证责任，由余子光举证反驳双方签订的《租地协议合同书》，并证明涉案土地系“以租代卖用于建房居住”。但一审法院仅以余子光一方的陈述为依据，在没有充分证据的情况下主观臆断，推定租地用途为建房居住，一审法院的认定明显违反法律规定，本院依法予以纠正。双方签订《租地协议合同书》系当事人自愿协商的结果，内容不违反法律的强制性规定是合法有效的，双方当事人应当恪守履行。余子光的诉讼请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南宁市兴宁区人民法院(2016)桂0102民初747号民事判决；二、驳回被上诉人余子光的诉讼请求。一审案件受理费2705元，二审案件受理费2705元，均由被上诉人余子光负担。本判决为终审判决。审判长 黄敏俊审判员 高翔宇审判员 农虹菲二〇一七年八月四日书记员 耿博瀛 来源：