（2017）云2601民初1388号

裁判日期: 2017-08-04

公开日期: 2018-07-18

案件名称

文山州恒泰物业服务有限公司与陈明爱物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

文山市人民法院

所属地区

文山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

文山州恒泰物业服务有限公司,陈明爱

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2601民初1388号原告：文山州恒泰物业服务有限公司，统一社会信用代码：915326215600520794，住所地：文山市卧龙街道中天世纪御进园C区3栋物业办公楼。法定代表人：郑林强，总经理。委托诉讼代理人：赵亮明，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：陆万福，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：陈明爱，男，1983年10月26日生，汉族，云南省麻栗坡县人，住麻栗坡县，现住文山市中天世纪御景园Ｂ区。原告文山州恒泰物业服务有限公司（以下简称恒泰物业公司）与被告陈明爱物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰物业公司及委托诉讼代理人赵亮明、陆万福、被告陈明爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决陈明爱支付原告B-2-03号房屋物业服务费2374元（247.31㎡×0.8元×12个月），滞纳金2886.15元，合计5260.15元；2、本案的诉讼费由陈明爱承担。事实和理由：恒泰物业公司、陈明爱于2011年5月24日签订了中天世纪御景园《前期物业管理服务协议》，约定由恒泰物业公司对陈明爱位于文山市中天世纪御景园B区B2-03号房屋（面积为247.31平方米）进行物业管理服务，服务内容包括：对房屋共用部位、设施设备的运行、维护和管理；档案资料管理；环境卫生管理；安防管理。物业管理费用定为0.8元/㎡/月,该费用按季度为一周期收费，于每个计算周期的前5日交纳，逾期按日3‰收缴滞纳金。合同签订后，原告依约提供了物业管理，履行了合同义务。但是，从2016年1月1日开始至今，被告拒不交纳物业管理服务费。2016年12月26日，恒泰物业公司发出《催费通知书》，要求陈明爱交纳物业管理服务费，但陈明爱仍然拒不交纳物业管理服务费。综上所述，恒泰物业公司已经提供了物业管理费，陈明爱亦应按照合同约定支付原告物业管理服务费。现恒泰物业公司多次向陈明爱催缴无果，特向人民法院提起诉讼，望法院判如所请，以维权益。陈明爱辩称，《前期物业管理服务协议》不是在平等自愿的基础上签订的，而是恒泰物业公司拟定的格式合同和格式条款，并且有胁迫的行为。因为如果我们不签订这个协议，那么恒泰物业公司就不把房屋钥匙交给我们。该协议的条款违反了合同法的规定，协议第一条关于双方的权利义务约定不对等，作为甲方的恒泰物业公司只有权利没有义务，作为乙方的陈明爱只有义务而没有权利。即使约定陈明爱乙方有选举权、被选举权和监督权，也是宪法规定的法定权利，法定权利是每个公民都有的。恒泰物业公司甲方在行使物业服务过程中行为霸道，其有些违法行为损害了陈明爱乙方的合法权益。恒泰物业公司的行为违法是因为原告在没有通知我们的情况下将我们堆放在门口靠花台的货架用三轮车拉走，我们发现后找物管理论，但是物管的保安人员脱了衣服还想打人，后来我们就报了警，物管才把货架拉回来放着。2014年5月份，因为恒泰物业公司要拆除我家建盖在房子上的遮雨棚，我们发生了争执，陈明爱遭到了物管的威胁和暴力对待。恒泰物业公司的行为霸道，其在未通知的情况下用我们的装修押金折抵了2015年的物业管理费。陈明爱家隔壁的2-02号的业主说是陈明爱家漏水，实际上是2-02号的业主家漏水，水流到我家这边。原告承诺会帮我们解决好，但从2012年至今仍未处理。我家门面发生过被抢的事情，恒泰物业公司的保安没有尽到安保的义务。陈明爱家与隔壁2-02号业主发生争执、打架，小区保安在明知的情况下没有出来制止，没有履行制止的义务。陈明爱家隔壁的2-02业主在楼上砌砖搭雨棚，占用了我家的5公分，后来我家也想在楼上搭雨棚，但是2-02号业主不给搭，物管来解决的时候偏向2-02业主。我第一次在楼顶上做雨棚的时候遭到了物管的强拆，给我们造成了经济损失。物业管理费0.8元/㎡及滞纳金3‰的计算没有法律依据。我认为《前期物业管理服务协议》不符合合同法的规定，不予认可，我也不会按该协议约定交纳物业管理费。恒泰物业公司针对其主张，向本院提出如下证据：一、《前期服务管理协议》，证明2011年5月24日，恒泰物业公司与陈明爱签订《前期物业管理服务协议》，约定由恒泰物业公司对陈明爱位于文山市中天世纪御景园B区B2-03号房屋（面积为247.31平方米）进行物业管理服务，服务内容为包括：对房屋共有部分、设施设备的运行、维护和管理；档案资料管理；环境卫生管理；安防管理。物业管理费用定为0.8元/㎡/月，该费用按季度为一周期收费，于每个计算周期的前5日交纳，逾期按日3‰收缴滞纳金的事实；二、《催费通知书》，证明2016年12月26日，恒泰物业公司发出《催费通知书》，要求陈明爱交纳物业管理服务费，但陈明爱至今拒不交纳物业管理费的事实；三、《御景园B区2016年物业费收费明细表》，证明①御景园B区业务的物业费收费记录情况；②陈明爱没有支付物业费；四、《御景园B区照片》12张，证明御景园B区公共路面干净清洁，绿化及氧化管理到位，环境优美，人见人爱，大门有保安防护，道路两旁设有摄像头，能监视记录可疑情况，具有安全感、舒适感，服务到位。经质证，陈明爱对恒泰物业公司提供的证据一、二、三无异议。对证据四《御进园B区照片12张》的真实性无异议，但对恒泰物业公司的证明观点不予认可，该组证据不能证明卫生是原告方的工作人员打扫。因为陈明爱家门口的卫生都是陈明爱家自己打扫，而不是恒泰物业公司的工作人员打扫。本院认为，恒泰物业公司提交的证据一、二、三客观、真实，且陈明爱无异议，本院予以采信。证据四客观、真实，能够证明恒泰物业公司的主张，本院予以采信。陈明爱针对其主张，向本院提交以下证据：一、《关于我户装修期间造成损失索赔清单》复印件一份、《违章整改通知书》复印件一份，证明恒泰物业公司侵犯了我们的权益，给我们造成经济损失；二、《收据》复印件一份，证明陈明爱已经向恒泰物业公司交纳了20元的办理装修许可证和进出许可证的费用，但是恒泰物业公司一直未办理装修许可证和进出许可证，原告没有尽到服务的义务。三、尚明和庭审证言，证明证人在这个小区买了一个门面，专门做水站，专门卖玉儿贝矿泉水。2012年或2013年这段时间的一天，具体时间记不清楚了，证人看见恒泰物业公司的工作人员在打陈明爱的父亲老陈。证人当时说了保安几句，你们是我们请来保护生命安全的，应当好好解决，但是物管的保安人员脱了衣服要打三回，因为我们这边人多，所以就被制止了，发生打架的原因是物管的工作人员把陈明爱的货架拉走了，但是没有告诉陈明爱。经质证，恒泰物业公司对陈明爱提交的证据一中的《违章整改通知书》复印件一份的真实性、合法性予以认可，但对其证明观点不予认可，该证据恰好证明陈明爱方在顶楼上加盖加层的行为属于严重的违章行为。恒泰物业公司对其进行协商劝阻，要求按照相关规定进行装修，系尽管理义务的表现；对《关于我户装修期间造成损失索赔清单》复印件一份的三性均不予认可，因为没有相关证据予以佐证，且是被告单方出具的清单，与恒泰物业公司没有关系。对证据二《收据》复印件一份的真实性、合法性无异议，但对其证明观点有意见。因为陈明爱没有提供装饰装修的图纸，按照合同约定，陈明爱应当提供装饰装修的图纸给恒泰物业公司，因为陈明爱没有提供给恒泰物业公司，所以恒泰物业公司没有为陈明爱办理装修许可证。进出入许可证是否办理，因为陈明爱今天才提出来，作为代理人不清楚，因对出入许可证的三性无法进行核实，恒泰物业公司不予认可；对证据三的三性不予认可，因为证人对发生打架当日的日期和情况都不清楚，且没有其他证据予以证实，不能证明其证明内容。本院认为，陈明爱提交的证据一中的《关于我户装修期间造成损失索赔清单》系单方制作，没有其他证据予以佐证，本院不予采信，《违章整改通知书》客观、真实，但与本案无关联性，本院不予采信；对能够证明陈明爱在顶楼加盖加层，恒泰物业公司向其送达《违章整改通知书》的事实部分，本院予以采纳；证据三因没有其他证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2011年5月24日，恒泰物业公司与陈明爱签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由恒泰物业公司对陈明爱位于文山市中天世纪御景园B区B2-03号房屋（实测面积为247.31平方米）进行物业管理服务，服务内容为包括：对房屋共有部分、设施设备的运行、维护和管理；档案资料管理；环境卫生管理；安防管理。物业管理费用定为0.8元/㎡/月，该费用按季度为一周期收费，于每个计算周期的前5日交纳，逾期按日3‰收缴滞纳金的事实。2016年12月26日，恒泰物业公司向陈明爱送达《催款通知书》，要求陈明爱交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业费。本院认为，物业服务合同是指业主或者业务委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑及其附属设施的服务合同。本案恒泰物业公司与陈明爱签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。签订合同后，双方当事人应按照约定履行各自的义务。恒泰物业公司已经按照约定向位于文山市中天世纪御景园的业主提供了物业服务，陈明爱作为业主也接受了原告提供的物业服务，其未向原告交纳物业费的行为已经违反合同约定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。服务业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告要求被告支持物业费2374元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。恒泰物业公司主张陈明爱应支付逾期按日3‰的滞纳金的诉讼请求，系双方当事人的约定，且本院认为该滞纳金属违约金的性质，物业公司提供物业系为保障整个小区环境及安保等有序、有效、安全的运转，业主不交纳物业费的行为，给物业公司管理小区造成了不便，也给小区的环境和安保带来了隐患，恒泰物业公司要求陈明爱交纳违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，根据第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，本院对违约金仅支持712元（2374元×30%，已经过四舍五入）。陈明爱主张双方签订的《前期物业管理服务协议》是在不平等自愿的基础上签订的，且内容违反合同法的规定，因陈明爱未向本院提交证据证明签订合同时陈明爱受到欺诈、胁迫，且经本院审查，双方签订的《前期物业管理服务协议书》的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，陈明爱辩解双方合同不符合法律规定的主张，本院不予支持。陈明爱如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能以此作为不交物业费的抗辩理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>第二十九条第二款、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈明爱于本判决生效之日起十五日内支付原告文山州恒泰物业服务有限公司物业服务费2374元及违约金712元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈明爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员　　周宏浴二〇一七年八月四日书记员　　杜美慧 关注微信公众号“”