（2016）沪0104民初30857号
裁判日期: 2017-08-04
公开日期: 2018-07-16
案件名称
上海汇阳广场资产管理有限公司与上海发融资产管理有限公司、范志明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海汇阳广场资产管理有限公司,上海发融资产管理有限公司,范志明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初30857号原告：上海汇阳广场资产管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杨春，总经理。委托诉讼代理人：黄子燕，女。委托诉讼代理人：王宏辉，男。被告：上海发融资产管理有限公司，住所地上海市崇明县港沿镇港沿公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：范志明。被告：范志明，男，1989年9月27日出生，满族，户籍地辽宁省铁岭市。原告上海汇阳广场资产管理有限公司与被告上海发融资产管理有限公司(以下简称发融公司)、范志明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄子燕到庭参加诉讼。被告发融公司、范志明经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海汇阳广场资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《汇阳广场写字楼租赁合同》；2.判令被告补交装修免租期租金93513元；3.判令被告支付物业费8848元(自2016年7月1日起至2016年8月9日止)；4.判令被告支付拖欠的能耗费2277.6元；5.判令被告支付空调管道清洗费120元；6.判令被告支付违约金62342元。诉讼过程中，原告将第3项诉请的金额调整为8815元，并撤回第5项诉请。事实和理由：2014年7月7日，原告与被告范志明签订《汇阳广场写字楼租赁合同》，约定原告将位于上海市徐汇区田林东路XXX号XXX、XXX室(以下简称系争房屋)房屋出租给被告范志明，租期2年。该合同对租金、物业管理费、装修免租期、租赁保证金、合同解除、违约责任等条款作出约定。2014年8月15日，原告与被告范志明、发融公司签订《主体变更协议》，约定自2014年8月15日起承租方由被告范志明变更为被告发融公司，被告范志明对被告发融公司的违约责任承担连带赔偿责任。自2016年7月1日开始，被告发融公司开始拖欠物业管理费等款项。虽经原告催讨，被告仍不缴付，原告为此发出《解约通知书》。鉴于被告范志明在合同中作出承诺，故要求其承担连带责任。发融公司、范志明未做答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋是原告向系争房屋的产权人即案外人上海漕溪绿地综合开发有限公司承租。上海漕溪绿地综合开发有限公司向原告出具《授权书》，同意原告将系争房屋进行转租，授权期限为2014年7月1日至2019年6月30日。2014年7月11日，原告(出租��、甲方)与被告范志明(承租方、乙方)签订《汇阳广场写字楼租赁合同》一份，约定：乙方承租系争房屋作办公使用，租赁期限自2014年10月15日起至2016年10月14日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.2元，月租金为31171元，租金先付后用，乙方通过银行转账方式支付租金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即62342元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、车位使用费、空调加时费、乙方在经营过程中产生的一切费用由乙方承担；甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金或物业管理等相关费用累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该合同《补充条款》约定：乙方的装修期免租期为3个月(自2014年7月15日起至2014年10月14日止)，在此期间内乙方无需支付给甲方租金，但乙方必须承担使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理、车位使用费、空调加时费及乙方在经营过程中产生的一切费用；若乙方原因，致使本合同提前解除或终止，乙方自始不享有装修免租期，装修免租期内的租金仍由乙方承担；该房屋租金支付方式为押二付二，租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵房屋租金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁场地的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方办理房屋返还手续后20个工作日内无息归还乙方；物业管理费为每月每平方米建筑面积28元，月物业管理费为6832元，乙方按时向甲方委托的物业管理有限公司支付；物业管理费为押三付一，乙方应在签订��租赁合同后的2个工作日内向甲方委托的物业管理公司支付物业管理保证金20496元；租赁期间，乙方不得将物业管理保证金冲抵租赁场地物业管理费，租赁关系终止时，甲方委托的物业管理公司收取的租赁场地的物业管理保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方办理房屋返还手续后20个工作日内无息归还乙方。2014年7月15日，原告与被告范志明办理系争房屋的交接手续。2014年8月15日，原告(甲方)与被告范志明(乙方)、发融公司(丙方)签订《主体变更协议》一份，约定：自本协议生效之日起，租赁合同的承租方由乙方变更为丙方；乙方同意其根据租赁合同交纳的租赁保证金和物业保证金直接转为丙方应支付的租赁保证金和物业管理保证金；丙方按租赁合同约定按期支付租金、物业管��费及其他费用；自本协议生效之日起由丙方承担租赁合同约定的所有权利义务；租赁合同的权利和义务的转移是建立在乙、丙双方自愿的基础上，由此产生的纠纷由乙丙双方自行处理，与甲方无关；对于丙方违反租赁合同的行为造成的违约责任，乙方同意承担连带赔偿责任；除本协议约定情形外，租赁合同其他内容不变，丙方保证严格履行租赁合同。2016年6月8日，原告向被告发融公司送达《缴款通知书》，要求被告发融公司于2016年6月30日前支付2016年7月的物业管理费6832元及2016年5月的电费712.80元，并告知“若贵司逾期支付以上款项，则需按租赁合同约定承担相应违约责任”。2016年7月20日，原告向被告发融公司发出《汇阳广场费用催缴函》，要求被告发融公司在2016年7月26日前支付所欠的2016年7月1日至2016年7月31日物业管理费6832元、2016年5月1日至2016年5月31日电费712.80元，并称如再逾期，原告将停止水、电供应并依据租赁合同的约定解除租赁合同等。2016年8月9日，原告向被告发融公司邮寄《解约通知书》，以被告发融公司至今未支付物业管理费已超过40天以上，违反合同约定为由，通知于即日起解除与被告发融公司的租赁合同，并要求被告发融公司付清物业管理费、电费、违约金、免租期的租金等共计167362.6元。该函件于2016年8月24日被退回。又查明：被告发融公司欠付2016年7月1日至2016年8月9日的物业管理费8815元、2016年5月至2016年7月的电费2277.60元。审理中，原告表示，物业管理费8815元已由原告予以垫付并提供相应凭证。对于租赁保证金62342元、物业保证金20496元同意返还被告，并用于抵扣被告所欠的费用。审理中，原告确认，被告范志明、发融公司已于2016���8月初从系争房屋中搬出，双方未办理移交手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《汇阳广场写字楼租赁合同》、《主体变更协议》系当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。鉴于《主体变更协议》中约定被告发融公司承担租赁合同中原由被告范志明承担的所有权利义务，故被告发融公司应全面按照《汇阳广场写字楼租赁合同》享有权利，并履行相应的义务。然根据本院查明的事实，被告发融公司在收到2016年6月的《缴款通知书》后，并没有于2016年6月30日前支付2016年7月的物业管理费6832元及2016年5月的电费712.80元，且又欠付之后的物业管理费和电费，被告发��公司的行为已经构成违约，且被告逾期不支付物业管理费、电费超过1个月，已经符合合同约定的解除合同条件。鉴于原告已于2016年8月9日向被告发融公司发出《解约通知书》，且被告发融公司已搬离系争房屋，故原告要求解除租赁合同的诉请于法有据，本院予以支持。根据我国的法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于被告发融公司欠付2016年7月1日至2016年8月9日的物业管理费8815元、2016年5月至2016年7月的电费2277.60元，故原告此诉请本院予以支持。至于违约金62342元的诉请，鉴于合同中约定按照月租金的2倍支付，月租金为31171元，故原告此诉请于法有据，本院予以支持。根据合同约定，装修期免租期为3个月，若承租人原因，致使租赁合同提前解除或终止，装修免租期内的租金仍由承租人承担，鉴于此，原告要求被告发融公司支付��修免租期租金93513元符合合同的约定，于法无悖，本院对该诉请应予支持。至于空调管道清洗费120元的诉请，鉴于原告已撤回，且原告有权在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，故本院对原告撤回该诉请予以准许。关于租赁保证金和物业保证金，鉴于《主体变更协议》中约定转为被告发融公司应支付的租赁保证金和物业保证金，且原告与被告发融公司之间的租赁合同已经解除，原告同意返还该费用，故原告应将这些费用返还被告发融公司，并用于冲抵被告发融公司所欠之费用。根据《主体变更协议》的约定，对于被告发融公司违反租赁合同的行为造成的违约责任，被告范志明同意承担连带赔偿责任，鉴于此，被告范志明应对被告发融公司因违约所应承担的上述责任承担连带责任。被告发融公司、范志明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除上海汇阳广场资产管理有限公司与上海发融资产管理有限公司之间关于上海市徐汇区田林东路XXX号XXX、XXX室房屋的租赁合同关系；二、上海发融资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海汇阳广场资产管理有限公司装修免租期租金93513元、物业管理费8815元(自2016年7月1日起至2016年8月9日止)、电费2277.60元(2016年5月至2016年7月)、违约金62342元；三、范志明对上海发融资产管理有限公司上述应付款项承担连带赔偿责任；四、上海汇阳广场资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海发融资产管理有限公司租赁保证金62342元、物业保证金20496元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3722元，公告费560元，合计4282元，由上海发融资产管理有限公司、范志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 汪俭蓉审 判 员 王兆根人民陪审员 赵倩玲二〇一七年八月四日书 记 员 徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付��钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：