（2017）粤15民终209号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-10-10

案件名称

叶济权、汕尾大参林药店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省汕尾市中级人民法院

所属地区

广东省汕尾市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶济权,汕尾大参林药店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省汕尾市中级人民法院民事判决书（2017）粤15民终209号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶济权，男，1982年11月25日生，汉族，住汕尾市城区。委托诉讼代理人：陈海猛，广东洋洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汕尾大参林药店有限公司，住所地：汕尾市区城南路439号二楼。法定代表人：陈银娃,经理。委托诉讼代理人：李文平，女，该公司法务。委托诉讼代理人：麦虾妹，女，该公司职员。上诉人叶济权因与被上诉人汕尾大参林药店有限公司（下称汕尾大参林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服汕尾市城区人民法院(2016)粤1502民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶济权及其委托诉讼代理人陈海猛、被上诉人汕尾大参林公司的委托诉讼代理人李文平、麦虾妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶济权上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人2016年7月1日至11月29日租金损失248333元，并按银行同期短期贷款基准利率计息至本案履行完毕止；2、撤销一审判决第四项，改判被上诉人按合同约定恢复店铺原状；3、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人交付店铺钥匙给上诉人员工的时间，可视为被上诉人将租赁房屋交还上诉人管理使用的时间，是错误的。租赁合同期满终止，店铺的交还，应经租赁双方当场当面对店铺状况、是否损坏等进行验收确认交接。钥匙只不过是工具，钥匙是否交付不等于店铺是否交接。被上诉人不敢与上诉人当场当面交还店铺，其目的就是不履行合同约定恢复原状。上诉人不是法人，一审法院认定被上诉人将钥匙交付上诉人员工错误。退一步，即使上诉人有“员工”，被上诉人店铺钥匙交付上诉人员工，也不等于已交给上诉人，即使上诉人员工将钥匙交给上诉人，也不能视为被上诉人将店铺交还上诉人管理使用。同时，被上诉人在快递邮寄店铺钥匙给上诉人遭拒收或者将店铺钥匙交付上诉人员工时，没有适时向法院起诉主张权利。二、一审法院对上诉人请求被上诉人支付2016年7月至11月按每月50000元计息的租金损失250000元没有作出认定。三、2016年11月29日，一审法院召集双方到现场处理交接手续，这一时间视为被上诉人将租赁房屋交还上诉人管理使用时间。四、一审法院认定上诉人请求恢复原状理由不充分、证据不足，是错误的。双方签订的《租赁合同》对装修使用店铺造成的损坏，以及拆除隔离墙等在租赁期满后均由被上诉人负责修复作了约定，被上诉人不与上诉人交接店铺，就是不履行合同恢复原状的约定恢复店铺原状（包括砌墙抹灰、拆迁地砖、拆迁门前天花、修理大门电闸等）。综上，一审法院认定事实错误，请求依法改判，并支持上诉人的诉讼请求。汕尾大参林公司辩称，一、上诉人要求被上诉人支付自2016年7月至11月29日的租金损失248333元没有法律依据。1、被上诉人已举证证明于2016年7月13日交还店铺，自2016年7月13日起租房屋处于上诉人的控制之下。租赁房屋交还给上诉人管理使用之后，涉案房屋如何使用属于上诉人的自身权利，与被上诉人无关，故2016年7月13日之后的租金损失应由上诉人自行承担。2、被上诉人已举证证明履行了房屋交还义务，上诉人应对拒收房屋钥匙的合理性、没有收到房屋钥匙承担举证责任，否则，应承担举证不能的不利后果。3、即使2016年7月13日之后的租金损失存在，也是上诉人放任态度，未采取任何补救措施及房屋无人承租的市场风险所造成，上诉人对此存在过错，根据《合同法》第一百一十九条的规定，该损失应由上诉人自行承担。理由是上诉人多次拒收钥匙，足以证明其主观恶意明显，且没有证据证明拒收钥匙具有合理性，即使店铺遭到损坏，上诉人也可以发函要求被上诉人修复或赔偿，而不是一味拒收钥匙，放任损失的扩大。4、上诉人的上诉理由不成立。因上诉人多次无理拒绝当面办理交接手续，被上诉人不得不通过快递邮寄钥匙，在上诉人再次拒收后，被上诉人将店铺钥匙交给上诉人的员工，上诉人在一审庭审时也当庭承认钥匙签收人陈瑞韬是其员工，被上诉人搬离全部物品且修复隔离墙后，于2016年7月13日将钥匙交还上诉人，故这一天应视为交还店铺时间。二、被上诉人已于2016年6月25日修复墙体，且被上诉人没有义务将店铺恢复原状，上诉人反诉要求被上诉人恢复原状没有事实和法律依据。1、被上诉人已于2016年6月25日合同期满前委托他人修复店铺隔离墙，并非上诉人所说的没有修复。2、被上诉人没有义务将店铺恢复原状，上诉人要求被上诉人恢复原状没有事实和法律依据。3、上诉人没有提供店铺租赁给被上诉人的现状证据，应承担举证不能的不利后果。上诉人承认被上诉人并非租赁店铺的第一承租人，在双方签订的《租赁合同》中，被上诉人已依约支付了5000元承租转让费，上诉人房地产权证中的房屋平面图不能证明租赁房屋的原状。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。汕尾大参林公司向一审法院起诉请求：1、被告双倍退还原告押金138000元。2、返还原告2016年3月至6月四个月的租金共200000元及利息580元（从2016年3月1日暂时计算至同年11月1日，按中国人民银行同期短期贷款基准利率计算）。叶济权向一审法院提起反诉请求：1、原告交还反诉人位于汕尾××××马路原酒厂综合楼6、7、8、9、10号首层商铺。2、原告按合同约定恢复商铺原状，或者赔偿因恢复商铺原状造成的经济损失人民币94530元（以委托评估为准）。3、原告支付租金损失自2016年7月1日起按月租金50000元计算至交还商铺之日止（暂计至同年11月30日共5个月250000元），并按银行同期短期贷款基准利率计息。4，本案诉讼费由原告承担。一审法院庭审中叶济权放弃第一点诉讼请求。一审法院认定事实：2007年7月27日，汕尾大参林公司以其母公司广东大参林连锁有限公司与叶济权签订《租赁合同》，并约定汕尾大参林公司成立后需与汕尾大参林公司签订新的租赁合同，2007年8月2日，广东大参林连锁药店有限公司向叶济权支付的押金69000元。汕尾大参林公司成立后于2009年7月23日与叶济权重新签订了《租赁合同》，合同约定：叶济权将位于汕尾××××马路原酒厂综合楼6、7、8、9、10号首层商铺租赁给汕尾大参林公司作为商业经营，租期：2009年9月1日至2015年8月31日），2015年3月20日，汕尾大参林公司与叶济权签订《补充协议》，将租赁期限延长至2016年6月30日，2015年9月1日至2016年6月30日月租金50000元，汕尾大参林公司依约定一次性预付全部租金共500000元给叶济权，合同期满之日起五天内，叶济权应向汕尾大参林公司一次性无息退还押金69000元，每逾期一日，叶济权按押金金额的1%向汕尾大参林公司支付违约金，若汕尾大参林公司中途违约，则叶济权不退回，约定如汕尾大参林公司需要拆除隔离墙，到合同期满时汕尾大参林公司必须免费修复。2016年3月汕尾大参林公司以叶济权对租赁房屋二楼进行装修影响其正常经营为由搬离租赁物，2016年7月7日汕尾大参林公司以快递方式邮寄店铺钥匙给叶济权，叶济权拒收，同月13日汕尾大参林公司将店铺钥匙交付给叶济权的员工，汕尾大参林公司要求叶济权退回押金未果，向汕尾市城区人民法院起诉，并提出如上诉求。叶济权提出汕尾大参林公司没有按合同约定恢复商铺原状，叶济权没有提供出租物租赁给汕尾大参林公司时的现状证据，提出汕尾大参林公司至现商铺没有交接，经多次追促未果，为此，提起反诉，提出如上反诉请求。一审法院认为，汕尾大参林公司、叶济权所签订的《租赁合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该《租赁合同》及《补充协议》合法有效。本案的争议焦点是汕尾大参林公司的诉讼请求及叶济权的反诉请求是否合理合法问题。关于汕尾大参林公司的诉讼请求是否合理合法问题。汕尾大参林公司请求判令叶济权双倍退还该公司押金共138000元及返还2016年3月至6月四个月的租金共200000元及利息580元，根据汕尾大参林公司与叶济权签订的《租赁合同》和《补充协议》，合同明确约定了租赁期限至2016年6月30日止，合同期满自然终止，汕尾大参林公司虽然提前搬离上述租赁房屋，但是没有提出解除租赁合同或者在租赁期满时及时将租赁房屋交叶济权管理使用，租赁期间租赁物仍然在汕尾大参林公司控制支配之下，因此，汕尾大参林公司要求叶济权双倍退还汕尾大参林公司押金共138000元及返还汕尾大参林公司2016年3月至6月四个月的租金共200000元及利息580元，没有事实和法律依据，依法不予支持；根据双方合同约定，合同期满之日起五天内，叶济权应向汕尾大参林公司一次性无息退还押金69000元，因叶济权至现没有按约定退还押金69000元，叶济权依法应当承担退还汕尾大参林公司押金69000元的民事法律责任。关于叶济权的反诉请求是否合理合法问题。叶济权反诉要求汕尾大参林公司按合同约定恢复商铺原状，或者赔偿因恢复商铺原状造成的经济损失人民币94530元及由汕尾大参林公司支付租金损失自2016年7月1日起按月租金50000元计算至交还商铺之日止（暂计至同年11月30日共5个月250000元），并按银行同期短期贷款基准利率计息，叶济权没有提供出租物租赁给汕尾大参林公司时的现状证据，且叶济权在租赁上述租赁物给汕尾大参林公司之前将涉案租赁物出租过给其他人，汕尾大参林公司也因此支付叶济权转让费5000元，因此，请求恢复商铺原状，或者赔偿因恢复商铺原状造成的经济损失理由不充分，证据不足，依法不予支持；叶济权要求汕尾大参林公司支付租金损失自2016年7月1日起按月租金50000元计算至交还商铺之日止（暂计至同年11月30日共5个月250000元），并按银行同期短期贷款基准利率计息，2016年6月30日合同期满自然终止，汕尾大参林公司应于将涉案楼房交还汕尾大参林公司管理使用，但是汕尾大参林公司在2016年7月7日才以快递方式邮寄店铺钥匙给叶济权，叶济权拒收，同月13日汕尾大参林公司将店铺钥匙交付给叶济权的员工，汕尾大参林公司交付店铺钥匙给叶济权员工的时间，可视为汕尾大参林公司将租赁房屋交还叶济权管理使用的时间，合同期满至汕尾大参林公司将租赁房屋交还叶济权管理使用的期间，汕尾大参林公司负有按原合同约定月租金50000元交付租金的义务，汕尾大参林公司共需要交付叶济权租金50000元÷30天×13天＝21666.67元。租赁房屋交还叶济权管理使用之后，涉案房屋如何使用属于叶济权自身权利，叶济权要求汕尾大参林公司再交纳租金没有事实和法律依据，依法不予支持。为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零七条、第一百二十二条的规定，一审法院于2017年4月12日作出判决：一、被告叶济权（反诉原告）应于本判决生效之日起10日内退还原告汕尾大参林药店有限公司（反诉被告）押金69000元；二、原告汕尾大参林药店有限公司（反诉被告）应于本判决生效之日起10日内，支付被告叶济权（反诉原告）2016年7月1日至同年同月13日租金21666.67元；三、驳回原告汕尾大参林药店有限公司（反诉被告）其他诉讼请求；四、驳回被告叶济权（反诉原告）其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6378.7元，反诉费3233元，合计9611.7元，由原告汕尾大参林药店有限公司（反诉被告）负担3018.7元，被告叶济权（反诉原告）负担6593元。本院二审期间，叶济权提交了一份以其担任法定代表人的汕尾市城区任点餐饮管理有限公司的《营业执照》复印件，以证明陈瑞韬不是其本人的员工，充其量是公司的员工。汕尾大参林公司对该《营业执照》复印件真实性没有异议，但对叶济权所证明的目的有异议，认为该证据恰恰可以证实陈瑞韬就是叶济权聘请的员工。对于叶济权提交的《营业执照》复印件,因汕尾大参林公司没有异议，其真实性可予以认可。一审查明事实基本清楚，本院予以确认。另据本院查明，在双方签订的《租赁合同》第五条中约定“乙方在装修及使用该铺位过程中，不得擅自更改楼宇主体结构（如横梁、支柱），不得改变水侧管道，进行装修或使用该铺时造成的损坏由乙方负责修复并赔偿；如乙方需要拆除隔离墙，到合同期满时乙方必须免费修复”而第十条中还约定“租赁期满退场时，对于该铺位的装修，除家电用品、家具及可移动货架等物品外，其他固定装修（如天花、墙身、门、电线路、插座等）不能破坏”双方签订的合同中，并没有约定被上诉人未恢复原状时，上诉人有权拒绝收回租赁店铺的条款。2016年11月29日，在一审法院所作的《勘查笔录》中，汕尾大参林公司表示“租赁期届满后将租赁物钥匙交还被告叶济权，被告叶济权不同意接受”而叶济权则表示“租赁期满后原告有将钥匙交给我，但我要求看现场及租赁物恢复原状，双方有意见分歧，我没有接受锁匙”2016年7月13日，汕尾大参林公司将租赁店铺的钥匙交给叶济权任法定代表人的汕尾市城区任点餐饮管理有限公司的员工陈瑞韬。一审庭审时，双方表示承租房屋没有到现场确认。二审庭审时，汕尾大参林公司提出陈瑞韬是任点餐饮公司的餐厅经理，叶济权作为法定代表人也在药店上面二楼的餐厅经常出现，因此，汕尾大参林公司有理由认定陈瑞韬是有权代理的。而叶济权则表示虽是法定代表人，但餐厅实际经营者是合伙人，对经营情况及员工不清楚，其也没有委托他人办理交接手续。同时，叶济权承认出租给汕尾大参林公司的5间店铺属第二任，第一任时出租4间，自用1间。另叶济权主张汕尾大参林公司应按合同的约定恢复店铺原状（包括砌墙抹灰、拆迁地砖、拆迁门前天花、修理大门电闸等），除在一审提交一份《房地产权证》复印件外，没有提供其他证据。上述事实有双方当事人一审时提交的证据，二审时叶济权提交的《营业执照》复印件，以及一、二审庭审笔录在卷为据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。叶济权与汕尾大参林公司所签订的《租赁合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，且已履行期满，一审法院确认合同合法有效正确。叶济权上诉对一审判决其退还汕尾大参林公司押金69000元没有异议，本院予以确认。本案综合双方二审时诉辩及请求，双方争议主要的焦点：一是汕尾大参林公司是否应承担叶济权租赁店铺租金损失248333元的责任问题；二是汕尾大参林公司是否已按租赁合同约定恢复租赁时店铺原状问题。一、关于汕尾大参林公司是否应承担叶济权租赁店铺租金损失248333元的责任问题。首先，由于叶济权与汕尾大参林公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2016年6月30日履行期满，因此，叶济权所主张的2016年7月1日至11月29日店铺租金损失248333元应属可得利益损失。对于可得利益损失赔偿，根据法律的规定,请求对方赔偿损失的前提是有客观损失存在,且该损失是因对方的行为所造成。本案中，汕尾大参林公司在2016年3月已搬离所租赁的店铺，没有在租赁店铺继续经营，并在2016年6月30日合同履行期满后，将店铺钥匙交还叶济权，但叶济权却以要求看现场及租赁物恢复原状为由拒绝接受。对于租赁合同而言，交付房屋和给付租金属于合同之主义务，而恢复原状及保证附属配套设施正常运作等属从义务。租赁合同期满后，对于出租人而言，承租人向出租人返还租赁房屋，既属于出租人的权利，同时出租人亦有接受之义务。本案中，叶济权以汕尾大参林公司没有恢复原状等为由，拒绝接受汕尾大参林公司交还的钥匙并收回店铺缺乏法律依据。况且，即使汕尾大森林公司没有按租赁时店铺原状恢复属实，叶济权也可在收回租赁店铺后，向汕尾大参林公司主张恢复原状或修复原状所造成的损失，而不是在租赁合同没有明确约定的情况下，以汕尾大参林公司没有恢复原状为由，拒绝收回租赁店铺，显然，叶济权的行为缺乏事实和合同依据。其次，汕尾大参林公司在合同期满前已搬离，并在合同期满后，将店铺钥匙交还叶济权，叶济权虽然拒绝接受，但汕尾大参林公司的行为可视为已将租赁店铺交还叶济权。叶济权作为租赁店铺的业主，在汕尾大参林公司租赁期满并已搬离的情况下，其有权随时进入店铺或将店铺予以出租，客观上也不可能存在有他人阻止的事情发生，但是叶济权却放任及怠于行使自己的权利，造成租赁店铺的空置，其责任在于叶济权，汕尾大参林公司对此并没有存在违约或过错行为。再者，店铺能否出租、租金多少，客观上受到市场需求所影响，叶济权仅以双方签订的《补充协议》的约定租金数额每月50000元，作为计算其租金损失的依据，显然，也缺乏事实和法律依据。至于一审判决认定汕尾大参林公司于2016年7月13日将店铺钥匙交给陈瑞韬的时间，作为汕尾大参林公司将租赁店铺交还叶济权的时间，并按约定租金标准计算后，由汕尾大参林公司交付租金21666.67元给叶济权，因汕尾大参林公司表示认可，应予以维持。综上，叶济权请求汕尾大参林公司支付2016年7月1日至11月29日租金损失248333元，理据不足，本院对叶济权的这一上诉请求不予支持。二、关于汕尾大参林公司是否已按租赁合同约定恢复租赁时店铺原状问题。首先，根据双方《租赁合同》第五条的约定，叶济权并没有提供证据证实汕尾大参林公司在装修或使用该铺时对店铺造成损坏；而根据《租赁合同》第十条的约定，汕尾大参林公司在租赁期满退场时，对于该铺位其他固定装修（如天花、墙身、门、电线路、插座等）也是不能破坏。显然，叶济权上诉要求汕尾大参林公司按合同约定恢复店铺原状（包括砌墙抹灰、拆迁地砖、拆迁门前天花、修理大门电闸等）既证据不足，也缺乏合同依据。其次，汕尾大参林公司提出在租赁店铺时仅拆除一面隔离墙，该隔离墙在店铺租赁期满时已按合同约定恢复。对此，叶济权作为出租人，如果认为汕尾大参林公司没有按租赁时的原状恢复的话，理应提供证据予以证实。在叶济权承认5间店铺一并出租给汕尾大参林公司之前，已将5间店铺中的4间出租给他人（自用1间），以及汕尾大参林公司承租时双方没有到现场确认的情况下，仅凭叶济权提供的《房地产权证》所记载的平面图，并不足以证实就是5间店铺出租给汕尾大参林公司时的原状，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，叶济权在本案中提供的证据不足以支持其主张，理应承担举证不能的不利后果，故本院对叶济权提出由汕尾大参林公司按合同约定恢复店铺原状的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，叶济权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5024元，由上诉人叶济权负担。本判决为终审判决。审判长　许少棠审判员　彭晓春审判员　施伟强二〇一七年八月三十一日法官助理　曾晓辉书记员　杨清隆关注微信公众号“”