（2016）琼0107民初4678号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-11-16

案件名称

海口雅泉钢结构有限公司与林锋华租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海口市琼山区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

海口雅泉钢结构有限公司,林锋华

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0107民初4678号原告：海口雅泉钢结构有限公司，住所地海口市琼山区新大洲大道海南农行广场内。统一社会信用代码：×××。法定代表人：许大荣，该司总经理。委托诉讼代理人：王惠，海南新概念律师事务所律师。被告：林锋华，男，1978年7月13日出生，汉族，住福建省建瓯市东游镇张墩村后门坑*号。委托诉讼代理人：胡必磊，广东深天成（文昌）律师事务所律师。原告海口雅泉钢结构有限公司（以下简称雅泉钢构公司）与被告林锋华租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月3日立案受理后，依法由审判员郭煊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人许大荣及其委托诉讼代理人王惠，被告的委托代理人胡必磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》无效；2、被告向原告返还租金120000元；3、被告向原告支付自2017年3月8日起至返还租金之日止的利息损失（以中国人民银行同期一年期贷款利率为基础上浮50%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月8日，原告雅泉钢构公司与被告林锋华签订了《厂房租赁合同书》，合同约定被告将其位于海口市××区旁的1200平米厂房租给原告使用，租赁期限自2017年3月8日至2023年3月7日止，零押金，月租金为10000元，原告向被告一次性支付一年押金120000元。2017年5月16日原告正式搬入厂房进行经营活动，2017年5月18日一群城管人员称该厂房系违章建筑，然后进行了全面、破坏性的拆除，厂房破坏导致原被告双方的租赁合同无法继续履行。综上所述，被告应当返还原告租金120000元并支付相应的利息损失。被告辩称：一、原告起诉所述内容与事实不符。2017年原告与被告签订《厂房租赁合同书》，原告对该房屋的具体情况已经明确知晓，知道该房屋为违法建筑，所以在合同第五条第4点约定：“在租赁期内，如政府行为拆迁，甲乙双方无条件服从”，即双方已经对拆迁有了较为明确的约定，即认可拆迁的行为，也服从拆迁的结果，不作其他要求，原告也是基于厂房租金低廉才与被告签订的合同，正常被告出租该厂房的租金为15000元一个月左右，而原告正是基于被告的低廉价格所以将房屋的基本情况忽略在外与被告签订《厂房租赁合同书》。合同签订后，被告收到原告通过转账支付的一年租金120000元整，同日，被告将房屋交付给原告使用，原告从2017年3月8日起即开始进场使用场地及厂房，原告所述的2017年5月16日搬入厂房进行经营活动不符合实际情况。被告自与原告签订合同后就到福建未在海南，原告称2017年5月18日城管拆除房屋不属实，事实是2017年7月6日，海口市琼山区城市管理行政执法局以涉案厂房涉嫌违法建筑为由强制拆除（拆号F10），拆除厂房相关事实被告均不知晓，原告没有告知被告，原告也没有在拆除后同被告协商后续事宜就直接起诉至法院。被告收到起诉状后经去现场了解，涉案的厂房内堆放原告的材料基本没有动，空调仍在运行，虽然厂房被拆，但原告仍在实际使用该场地及板房，后经去海口市琼山区城市管理行政执法局调查被口头告知确切的拆除时间为2017年7月6日，因出具情况说明的时间较久且是否确定可以出具还未知，被告已经申请法院调查取证，以确定涉案厂房被拆除的时间。二、本案被告所收取的费用不构成不当得利，不应当予以返还。被告于合同签订后收取原告交来的厂房租金120000元。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。该条是关于不当得利的规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。所以被告收取的原告的“租金”不应当认定为不当得利，不应当予以返还。约定的租金标准为120000元每年，即按照原《厂房租赁合同书》约定的租金标准每日为328.76元，自被告交付厂房之日2017年3月8日至2017年7月6日，共计120天应当计算的厂房使用费用39452.05元，该部分费用不应当被认定为不当得利，不应返还。关于其余期间的费用，被告基于自助行为不能向原告支付，也不构成不当得利，由于房屋拆除后，虽然本案所涉及的《厂房租赁合同书》无效，但是被告基于与原出租人的土地租赁合同书，依然对涉案地块享有合法的使用权，因双方已经对政府的拆迁无异议，故原告应当在拆除后立即将场地内原告的物品设备搬离，腾空场地给被告，但是经过现场勘查，原告的所有设备仍在被告场地，严重影响了被告的后续使用。原告应当在2017年7月6日后的合理期间内腾空场地，但是原告至今所有的设备仍在被告的场地上，原告应当承担逾期腾出场地期间的场地占用费直至原告腾退场地之日止，费用标准应当按照厂房租赁合同约定的标准计算，即120000元每年，对于原告可能确实因为厂房拆迁影响到经营，具体的数额可由法官根据具体情况自行确定，但是被告认为最低不应该低于该标准的一半。因为原告至今未能腾出场地，被告无法确定具体的腾出场地时间，所以被告也无法确定相应的数额，基于此，被告不能确定返还原告相关费用。基于以上事实，被告认可合同无效以及厂房被拆迁的事实，但是被告依据《厂房租赁合同书》收取的租金120000元不构成不当得利，被告收取费用均有相应的法律依据，不应当予以返还，当然，如果原告可以及时腾退场地给被告，那么被告将依据相关的事实以及法律返还应当返还的部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据《厂房租赁合同书》、《土地租赁合同书》、《农村土地承包经营权证》、三张《收据》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、2015年5月18日拍摄的照片9张、《海口市城市管理行政执法责令限期改正通知书》海南电网通过短信告知欠费情况的短信、中国南方电网缴费凭条、中国南方电网海南电网公司清单凭条等证据，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，上述证据经本院审查，对其真实性予以确认并在卷佐证。对证人肖某、吴某的证言，因其证言有原告提供的照片及限期改正通知书等证据相佐证，故本院对证人证言的真实性、合法性及关联性均予以确认。根据本院采信的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2017年3月8日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，合同约定：一、被告将其自建的位于海口市××区旁厂房出租给原告；二、租赁期限为2017年3月8日至2023年3月7日；三、租金为每月10000元，租金按年支付，共计120000元；四、在租赁期内，如政府行为拆迁，双方无条件服从。合同签订当天，原告向被告支付一年的租金120000元，被告同时将厂房交付原告使用。2017年5月18日，海口市琼山区城市管理行政执法局以涉案厂房未取得规划许可擅自建设房屋为由对厂房进行强制拆除。2017年7月3日，海口市琼山区城市管理行政执法局下发《责令限期改正通知书》，限建房业主于7月3日前清理场地垃圾并恢复原状。2017年7月6日，海口市琼山区城市管理行政执法局再次到现场进行强制拆除，厂房被完全拆除。原告以未开始正常经营为由要求被告返还已付租金，被告认为原告已实际使用涉案房屋，且现仍未搬离，拒绝全部退还款项，双方由此发生争议，原告遂向本院提起本案诉讼。本院认为：一、关于合同效力性问题。涉案厂房系未取得建设工程规划许可证临时搭建的铁皮房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本院认定原、被告签订《厂房租赁合同书》无效。故原告主张确认《厂房租赁合同书》无效于法有据，本院予以支持。二、关于被告是否应返还原告已付的租金及数额问题。被告自2017年3月8日起将涉案厂房交付原告使用，原告亦开始存放材料，原告是否开展生产加工经营不能否定其已实际占有使用厂房的事实，因此，原告理应向被告支付相应的占有使用费。基于厂房是分两次拆除完毕，第一次强制拆除是在2017年5月18日，第二次拆除时间是7月6日，因此，原告在2017年3月8日至5月17日期间是正常使用涉案厂房的，原告应参照合同约定的租金标准向被告支付该期间的占用费23342元（120000元/年÷365天×71天），因2017年5月18日厂房开始被拆除，7月6日已拆除完毕，因此在2017年5月18日至7月5日期间，涉案厂房已不具备使用功能，导致原告无法使用厂房，因此原告不存在占有使用涉案的厂房的事实，故原告无需向被告支付该期间的占用费。被告认为原告至今未搬离现场，应向其支付2017年7月6日之后的占用费，但2017年7月6日，涉案厂房被拆除完毕，租赁物已不复存在，故原告无需向被告支付2017年7月6日之后的占有费，被告可以物权保护另案主张原告搬离场地及赔偿损失。综上，被告收取了原告支付的120000元租金，扣除被告应得的占用费23342元，余下的96658元应退还给原告，原告主张超出的部分，本院不予支持。三、关于被告是否应承担原告利息损失问题。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，基于双方对临时搭建的铁皮厂房会存在被拆除的风险是知道或应当知道的，因此双方对租赁合同无效均存在过错，故原告主张被告承担利息损失，没有依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告海口雅泉钢结构有限公司与被告林锋华于2017年3月8日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、限被告林锋华于本判决生效之日起十日内退还原告海口雅泉钢结构有限公司租金96658元；三、驳回原告海口雅泉钢结构有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1108元，由原告海口雅泉钢结构有限公司负担211元，被告林锋华负担897元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员　郭　煊二〇一七年八月三十一日书记员　蔡慧文速录员　陈文燕 关注公众号“”