（2017）京03民终7974号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-13
案件名称
郭伟与北京丽兹行房地产投资顾问有限公司、于晓帆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭伟,于晓帆,北京丽兹行房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7974号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭伟，男，1971年8月28日出生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：丁丽萍，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于晓帆，女，1978年2月23日出生，住山东省。委托诉讼代理人：薛乃川（于晓帆之夫），1973年8月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：朱谊瑾，北京市银奥律师事务所律师。原审第三人：北京丽兹行房地产投资顾问有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街38号。法定代表人：曲疏通，常务副总兼行政总监。委托诉讼代理人：那新，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王丽红，女，该公司职员。上诉人郭伟因与被上诉人于晓帆、原审第三人北京丽兹行房地产投资顾问有限公司（以下简称丽兹行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初33328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人郭伟的委托诉讼代理人丁丽萍，被上诉人于晓帆的委托诉讼代理人薛乃川、朱谊瑾，原审第三人丽兹行公司的委托诉讼代理人那新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭伟上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2.判令支持郭伟原审的全部诉讼请求，并驳回于晓帆原审全部诉讼请求；3.本案的一、二审诉讼费用由于晓帆承担。事实和理由：一、一审判决认定郭伟在履行合同中存在过错，属于明显事实认定错误。一审法院认为郭伟因于晓帆提供的委托书存在瑕疵，故拒绝办理网签手续，导致合同不能正常履行的责任在郭伟，属于明显事实认定错误。2016年5月31日，在于晓帆本人未到场的情形下，仅有自称是薛乃川来办理手续，但该人既未提供于晓帆经过公证的授权委托书，也没有提供于晓帆授权哪个公司法人购买的具体资料，而是由公司法人出具的授权委托书。于晓帆从未告知郭伟具体公司名称，亦未按照《北京市存量房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定在2016年5月11日前将购房资格人的相关资料向郭伟提供。在于晓帆未出具经公证的授权委托书且未告知具体公司名称等事项下，郭伟无法与不符合购房资格的人员办理网签手续。因此，未办理网签手续的责任应由于晓帆承担，郭伟就此不存在过错。二、一审判决在认定双方均存在过错前提下，认为合同继续履行为宜缺乏事实及法律依据。（一）郭伟在履行合同中不存在过错，合同未能履行的责任应由于晓帆承担。（二）郭伟向于晓帆告知过解除合同的意思表示，一审法院认为郭伟有继续履行合同的意思属于事实认定错误。一审法院已确认丽兹行公司认可郭伟向其表示过解除合同，同时，丽兹行公司也将解除合同的意思告知了于晓帆。（三）郭伟不存在违约行为且多次表达解除合同的意思表示，在于晓帆严重违约的情形下，郭伟请求解除合同有事实及合法依据，一审法院认为双方均存在过错的前提下合同应继续履行为宜，缺乏事实及法律依据。三、一审判决在郭伟不存在过错且于晓帆未进行举证的情形下，酌定后违约金数额较低，缺乏公平公正，很难让人信服。一审法院已经认定于晓帆违约，故于晓帆应按照合同约定承担违约责任，向郭伟支付违约金。在郭伟不存在过错且于晓帆严重违约的情形下，合同不能履行的责任应由于晓帆承担。法院应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量作出裁决。于晓帆的违约行为已经给郭伟造成巨大损失，其应就降低违约金数额的理由进行举证。于晓帆辩称，服从一审判决。不同意郭伟的全部诉讼请求，本案是由于当时市场房价上涨，郭伟想提高房价，故意违约拒绝办理网签签字手续，才导致了双方房屋买卖合同不能顺利履行的结果。一、郭伟拒绝办理网签签字手续是本案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）不能继续履行的根本原因，已经构成根本违约，应当承担法律责任。按照北京市建委的规定以及北京市存量房买卖交易商业流程的惯例，买卖双方必须办理网签手续之后房屋贷款、资金监管其他手续才能够办理。二、郭伟以于晓帆的委托书没有公证为由拒绝办理网签签字手续，完全是无理取闹。首先，郭伟错误引用一审法院作出的判决书21页倒数第二行的内容，故意歪曲一审法院对事实的认定。其次，双方在签订《房屋买卖合同》的同时签订了《网签授权委托书》，因此，于晓帆的义务仅仅是按丽兹行公司的要求配合其完成网签手续。再次，于晓帆履行了“在正式网签上签字”的义务，而郭伟拒绝履行“正式网签上签字”的义务，公然违约。并且，根据《朝阳区芳园南里9号楼院1号楼13层3单元××房屋履约提示书》的内容，仅要求出卖人不能出面时，需要出具公证委托书的义务，而未对买受人提出出具公证委托书的要求。郭伟与丽兹行公司工作人员贺丽荣的微信记录中，丽兹行公司工作人员明确告知郭伟，其履行网签义务，不需要于晓帆到现场。因此，郭伟拒绝办理网签的主观故意明显。三、一审法院判决《房屋买卖合同》继续履行有事实根据和法律依据。首先，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十一条的规定：“房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权”。因此，郭伟无权要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。其次，本案中于晓帆在2016年5月16日已经具备了用现金支付全款的能力，且为了购买本案所涉房屋，已经出卖了自己名下的两套房产，于2016年5月25日具备了购房资格，因此，于晓帆完全具有继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》的条件。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行”。因此，于晓帆要求郭伟继续履行房屋买卖合同，为其办理房屋所有权转移登记手续，具有法律依据。四、郭伟故意拒绝办理网签手续是导致房屋买卖合同不能正常履行的主要原因。由于郭伟拒绝配合办理网签手续，致使其他手续均无法办理，因此，客观上无法确定办理权属转移登记的日期。丽兹行公司述称，服从一审判决。于晓帆向一审法院起诉请求：要求继续履行合同，郭伟协助于晓帆办理位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼3单元××室房屋的转移登记手续。郭伟向一审法院反诉请求：1.要求解除郭伟与于晓帆签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》；2.于晓帆支付郭伟2016年3月1日至3月31日期间未履行向银行申办抵押贷款的违约金92535元；3.于晓帆支付郭伟逾期付款违约金137万元。一审法院经审理查明：2016年1月19日，于晓帆作为买受人与郭伟作为出卖人在居间人丽兹行公司的居间下签订了《房屋买卖三方协议书》，约定，买受人通过居间人的居间服务对出卖人位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼3单元××室物业已经充分了解，现买受人自愿以下列条件购买出卖人名下的上述房屋；如果本条所述房屋状况与《房屋所有权证》内容的记载不符，三方同意以《房屋所有权证》内的记载为准，并不再另行签订补充协议予以变更或确认；一、房屋的基本情况：1.房屋坐落：北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼3单元××室；2.房屋建筑面积约196.54平方米；3.出卖人已取得上述房屋的《房屋所有权证》；4.上述房屋无未偿清的银行贷款，不需要买受人代为偿还；二、买受人所提出的购买条件：1.总成交款人民币9000000元，此款中包括房屋价款及买受人支付给出卖人的综合补偿款；2.交易税费承担方式：买受人承担本次房产交易中的全部税费；3.付款方式：贷款；4.其他：（1）买受人资格未审核，……；（2）买受人同意于2016年4月30日办理完毕权属登记手续；……。2016年1月23日，于晓帆作为买受人与郭伟作为出卖人签订了《房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼3单元××号（室）；建筑面积共196.54平方米；……；该房屋的租赁情况为出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；……；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为597万元；经买卖双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为303万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》；买受人支付定金的方式为直接支付给出卖人；……；买受人申请办理抵押贷款，拟贷款金额为人民币200万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；……；出卖人应当在办理完毕权属转移登记并收到全部房款将该房屋交付给买受人；……；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付给买受人，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，1.逾期在十五日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十五日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十五日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理，1.逾期在十五日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日结算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；……；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；……；当事人双方同意，于2016年5月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年1月23日，郭伟作为甲方（出卖人）、于晓帆作为乙方（买受人）与丽兹行公司作为丙方（居间人）签署了《房屋买卖居间服务合同》，约定：甲、乙双方现就甲方名下位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼3单元××号房屋委托丙方提供居间服务，现甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上订立本合同；甲乙双方同意，共同委托丙方作为本次交易居间人，……；经各方同意，应向丙方支付的居间服务费为人民币18万元，并应于本合同签订当日由乙方向丙方支付上述服务费；……。2016年1月23日，郭伟作为出卖人与于晓帆作为买受人签订了《补充协议》，约定：出卖人与买受人就出卖人名下位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼3单元××房屋于2016年1月23日在居间方丽兹行公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》；为了更好的履行合同，双方在友好协商的基础上达成以下补充协议：出卖人承诺对该房屋现有共有权的人（包括房屋共有权证持证人、配偶等）已同意出售此房屋。如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的，出卖人应向买受人支付《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款总和20%的赔偿金；该房已出租，出卖人于办理权属转移登记手续前与现该房屋承租人解除房屋租赁合同，并自行承担原租赁协议约定的相应责任；买受人在已签订的《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款总和共计为人民币900万元，具体支付日期为：1.买受人应于签订《房屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币10万元；2.买卖双方同意于办理该房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币685万元，在浦发银行东三环支行进行资金监管，于取得新房屋所有权证后当日解冻给出卖人；3.剩余购房款人民币200万元，买受人于办理完毕该房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给出卖人；支付期限为：银行取得买受人名下该房屋的他项权利证后三到五个工作日（具体时间以贷款银行实际办理情况为准）；4.剩余购房款人民币5万元，买受人于办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给出卖人；买受人贷款应于2016年3月1日前向银行申办抵押贷款，出卖人有义务积极配合，提供相关资料及签署有关文件材料等。如果出卖人或买受人未按以上期限履行各自义务，则违约方应按日向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金；在本合同第四条第（五）款第（2）项约定的基础上，买受人最迟应于2016年3月31日前取得银行开具的批贷承诺函或其他同类文件，否则按以下方式解决；在办理该房屋权属转移登记手续前，买受人可继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；如果买受人获批贷款不能或不足上述约定的数额，则买受人应于该房屋权属转移登记当日将差额以现金一次性补足；出卖人不承担本次交易过程中的任何税款；买受人承担本次交易过程中的全部税款；自《房屋买卖合同》签订之日起至该房屋交付给买受人之日止，因出卖人故意或重大过失将列入合同附件一中该房屋的装修装饰、附属设施设备及家具家电等损坏的，应按被损坏物品在合同签订当日所对应的实际价值向买受人补偿；出卖人不得拆除房屋内不可移动的设施设备或拆除后影响正常生活使用的物品，否则应向买受人赔偿实际损失；在办理完毕权属转移登记手续后，因买受人的自身原因造成买受人未能按《房屋买卖合同》第十条第（二）款的约定取得房屋所有权的，买受人无权退房，因此造成的损失由买受人自行承担；违反本协议第三条相关约定的，依照《房屋买卖合同》第七条的相关约定处理；依《房屋买卖合同》第七条的相关约定，如违约方逾期超过十五日的，守约方享有单方解除《房屋买卖合同》及本协议的权利，解除通知以守约方书面送达违约方当日生效；违约方应按照《房屋买卖合同》第七条的相关约定向守约方承担违约责任；……；买卖双方经居间方告知已知晓北京市限购政策，出卖人同意买受人将该房屋过户到其指定的其他人名下（含法人），出卖人应积极配合买受人指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续，买受人应于办理权属转移登记前十五个工作日提供符合购房资格人的相关资料。丽兹行公司曾向于晓帆及郭伟发送了落款日期为2016年5月14日的《告知函》1份，其中显示：合同约定的办理权属转移登记手续的时间为2016年5月31日，加上合同中约定违约超过15日守约方可以单方解除合同，因此最晚应于2016年6月15日前办理完毕过户手续；因房屋主管部门调整过户预约方式和增加房源核验环节导致不能在上述约定期限内办理完毕，属不可抗力因素，因此双方应积极协商解决，遵守契约精神，积极促进交易尽快履行完毕，为保证买卖合同顺利履行，我司为本交易双方制作了交易履约提示，请务必按照履约提示中约定的时间出面配合办理相关手续。如本人或配偶时间不便，可以公证委托代理人办理，如因乙方未能按时办理相关手续导致未能在约定的期限内办理完毕权属转移登记手续，守约方有权依据《房屋买卖合同》及《补充协议》追究违约责任，请交易双方知悉，确有不便之处，不能在期限内配合办理相关手续，请交易双方自收到协议后2日内文字告知居间方，居间方协助甲乙双方签订延期协议，避免出现违约。于晓帆在收到丽兹行公司的《告知函》后，向郭伟和丽兹行公司发送了落款日期为2016年5月16日的《告知函》1份，其中显示：依据合同约定，也为更好地履行合同义务，保障交易顺利进行，按时办理完毕过户手续。本人决定改为以公司名义购买，一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房产交易手续，如期让郭伟先生拿到全部购房款，特告知郭伟先生及居间方。望郭伟先生、北京丽兹行房地产投资顾问有限公司，于2016年5月23日至5月31日安排好时间，配合本人办理：网签、资金监管、交税过户等手续，以保证共同遵守合同约定，使上述房产顺利交易过户。一审庭审中，丽兹行公司称郭伟曾向其公司表示过解除合同，其公司也向于晓帆反馈了郭伟要解除合同的意思，但是于晓帆不同意，2016年5月初郭伟提出退还10万元定金，合同和平解除，但是于晓帆没有同意。于晓帆对此未予认可，并表示从未收到过郭伟书面的解除合同的通知。另，于晓帆明确表示其主张郭伟违约的依据是，由于房价上涨，郭伟拒绝配合网签，导致合同不能继续履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，要求郭伟继续履行合同，包括协助办理网签、转移登记手续，于晓帆同意一次性支付全部购房款。郭伟对此不予认可，并主张于晓帆未按照合同约定的时间办理银行贷款、资金监管，其第一项反诉请求的依据是双方所签订的《房屋买卖合同》第7条第2项，第二项反诉请求违约金的依据是双方签订的《补充协议》第3条第2款的约定，第三项反诉请求违约金的依据是《补充协议》第3条第1款第2项的约定，并称签订合同之后，于晓帆未按照合同约定履行全部义务，按照《补充协议》第3条第2项的约定，于晓帆应在2016年3月1日前办理贷款手续，否则按照房屋成交的5%支付违约金。补充协议第3条第1款第2项，于晓帆应该在2016年5月31日前三个工作日，即5月25日将685万元支付至浦发银行东三环支行进行资金监管，但是于晓帆并未履行该义务，在补充协议第5条第9款约定，郭伟同意于晓帆将房屋过户至其指定的人员（包含法人）名下，但是需要于晓帆提供相关符合条件的人员相关资料，2016年5月11日前提交相关材料，并向郭伟告知，于晓帆违反了合同约定，截止至2016年5月19日时于晓帆才给郭伟和丽兹行公司发出告知函，时间晚于合同约定属于违约，告知函中未提供公司名称，公司股东或董事会出具的同意购房决议，以及公司给具体购房人员的委托信息，导致买受人主体不明确，无法办理网签等一系列后续买卖事宜，郭伟坚持要于晓帆出具合法公证的委托书，于晓帆于2016年5月30日在丽兹行公司处向郭伟出具了一份无效的委托书，是于晓帆写给薛乃川的委托书，但是未办理公证，签订合同之后于晓帆从未在丽兹行公司处出现过，导致合同无法履行，郭伟认为是于晓帆存在违约行为，导致合同无法履行，故郭伟要求解除合同，由于晓帆承担违约责任。一审庭审中，于晓帆主张在其交纳定金后，按照合同约定，银行贷款、资金监管均是要在办理网签的前提下进行，但是郭伟拒不配合进行网签。郭伟当庭表示其并没有不配合办理网签。丽兹行公司则称郭伟不配合的是将房屋过户至案外人的网签，丽兹行公司还称其公司在2016年5月16日接到于晓帆的告知函后，知晓于晓帆要将房屋过户至案外公司名下，但当时并未明确告知公司的名称，其公司遂通过电话方式告知郭伟该情况。丽兹行公司还称在合同中没有约定具体办理网签的时间，只是在约定的办理过户期限之前办理即可，在2016年5月16日于晓帆告知办理到某公司名下，根据实际情况至少要到2016年6月16日才能办理过户手续。关于购房资格问题，于晓帆称在签订合同时其认为自己具备购房资格，但是由于工作居留证办理户口等原因，其就不具备购房资格了，但此后其告知郭伟和丽兹行公司将房屋过户给案外公司的情况，且现在其已经具备购房资格，不存在不能办理房屋过户的情况。经该院依法释明，于晓帆坚持要求郭伟继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。郭伟则坚持反诉要求解除合同。一审庭审期间，于晓帆还称贷款、资金监管的办理均需以郭伟配合网签为前提，郭伟所述不属实，于晓帆已经办理完成了网签的相关手续，只是等郭伟签字，当时是买受人公司盖章，于晓帆当时提交了案外公司的营业执照、委托书等。丽兹行公司则称其公司将网签合同发给了郭伟，但是没有给郭伟发送案外公司的营业执照、委托书等，先进行草拟版网签，须经双方签字确认后才能生成正式的网签版，2016年5月16日之后至5月20日之前，于晓帆提供了委托薛乃川和指定案外公司的委托书，但丽兹行公司没有出示给郭伟。于晓帆、郭伟以及丽兹行公司均确认本案所涉房屋的买卖合同签订后，于晓帆仅向郭伟支付了定金10万元，未支付其他款项，本案所涉房屋的买卖合同尚未办理网签手续。在本案一审审理期间，经该院释明，于晓帆明确表示不同意向郭伟支付违约金，并称即便法院确认需要向对方支付违约金，对方所主张的违约金数额也过高，要求降低。此外，经该院询问及释明，于晓帆表示其坚持不同意解除合同，郭伟则坚持要求解除合同，于晓帆与郭伟无法就是否解除《房屋买卖合同》达成一致意见。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，于晓帆与郭伟签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实性意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。根据双方签订的合同显示，于晓帆应当最迟于2016年3月1日前向银行申请办理抵押贷款；于晓帆与郭伟应当在2016年5月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，于晓帆应当在办理房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币685万元，在浦发银行东三环支行进行资金监管，并于取得新房屋所有权证后当日解冻给郭伟，剩余购房款200万元，于晓帆于办理完毕房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给郭伟，支付期限是银行取得于晓帆名下涉诉房屋的他项权利证后三到五个工作日（具体时间以贷款银行实际办理情况为准），剩余购房款5万元，于晓帆于办理完毕涉诉房屋物业交接手续当日支付给郭伟。于晓帆和郭伟并未在合同中约定办理网签的具体时间，丽兹行公司亦未组织双方就办理网签的时间以书面的方式进行约定。另，在于晓帆与郭伟签订《房屋买卖合同》、《补充协议》时于晓帆尚不具备北京市的购房资格，因此在《补充协议》中约定，郭伟同意于晓帆将该房屋过户到于晓帆指定的其他人名下（含法人），郭伟应积极配合于晓帆指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续，于晓帆应于办理权属转移登记前十五个工作日提供符合购房资格人的相关资料。经查，于晓帆并未在办理权属转移登记前十五个工作日（即2016年5月10日前）向郭伟提供符合购房资格人的相关资料，而是在2016年5月16日向郭伟发送了告知函，在告知函中告知郭伟，于晓帆决定改由公司名义购买，并一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房产交易手续，以及望郭伟在2016年5月23日至5月31日配合其办理网签、资金监管、交税过户等手续，但于晓帆并未在告知函中将公司名称及相关信息告知郭伟。按照常理，于晓帆作为购房人其办理贷款申请应当是以其与郭伟就涉诉房屋办理网签手续为前提，虽然双方未约定具体办理网签的时间，但根据双方约定的于晓帆办理贷款申请的时间可以推定出于晓帆与郭伟应当在2016年3月1日前就涉诉房屋办理网签手续。而在该日期前于晓帆与郭伟并未办理网签手续，丽兹行公司亦未组织、协助双方办理网签手续。因为网签未能办理，由此导致本案中所涉及的部分合同内容无法正常履行。于晓帆的行为在客观上已经构成了违约，郭伟可以依据合同的约定行使解除权，然，郭伟并未依照合同的约定向于晓帆发送书面的解除合同通知，并在2016年5月31日到丽兹行公司处欲配合办理相关的手续，由此可见，郭伟有继续履行该合同的意思表示，但郭伟认为于晓帆所提供的委托书存在瑕疵，故拒绝办理网签手续，由此导致之后的网签手续无法办理，故此后合同未能正常履行的责任应在郭伟。于晓帆与郭伟对《房屋买卖合同》、《补充协议》不能正常履行均存在过错，因此，于晓帆与郭伟均应承担相应的责任。该院认为，在双方对履行合同均存在过错的情况下，应当本着维护和促成合同正常履行为原则，综合考虑双方的责任，应当以支持《房屋买卖合同》、《补充协议》继续履行为宜。故该院对于晓帆要求继续履行合同，郭伟协助于晓帆办理位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼3单元××室房屋的转移登记手续的诉讼请求予以支持。关于郭伟要求解除与于晓帆签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》的反诉请求，因依据不足，故该院不予支持。关于郭伟要求于晓帆支付逾期付款违约金的诉讼请求，因于晓帆与郭伟在履行合同过程中均存在过错，故双方均应当承担相应的违约责任。在本案审理期间，经该院释明，于晓帆明确表示不同意向郭伟支付违约金，并称郭伟所主张的违约金数额过高。经审查，该院认为，涉案房屋的现价格虽与签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时有了大幅度的上涨，但根据合同约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给郭伟造成的实际损失之情形，且郭伟在合同履行过程中亦存在违约的情况，故该院根据涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》的签订、履行等情况，并结合诚实信用原则，在公平原则的基础上综合考虑，认为郭伟所主张的违约金确实过高，故该院将根据上述考量因素，对于晓帆向郭伟支付的违约金具体金额予以酌定。关于郭伟要求于晓帆支付未履行向银行申请办理抵押贷款的违约金的反诉请求，因于法有据，故该院亦予以支持，具体数额该院将根据现有证据以及案件的实际情况予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、于晓帆于判决生效后10日内给付郭伟剩余房款人民币890万元，郭伟于收到上述房款后的第2日协助于晓帆办理位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼13层3单元××号房屋的产权过户登记手续，郭伟于房屋产权过户登记手续完成后10日内将位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼13层3单元××号的房屋交付给于晓帆；二、于晓帆于判决生效后10日内给付郭伟未履行向银行申办贷款的违约金6万元；三、于晓帆于判决生效后10日内给付郭伟逾期付款违约金100万元；四、驳回郭伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，于晓帆与郭伟签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》等合同系双方当事人的真实性意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应履行相应的合同义务。双方在合同履行中产生争议，郭伟认为于晓帆存在逾期付款超过十五天的情况，要求依据合同约定解除合同并要求于晓帆承担违约责任，于晓帆对此不予认可，主张继续履行。根据本案查明的事实，合同约定的支付后续房款的时间系以房屋转移登记手续以及物业交接手续的办理作为参考节点来确定，虽然合同约定了于晓帆与郭伟应当在2016年5月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但是由于作为前置程序的网签手续双方未办理，故房屋权属转移登记必然无法进行，进而房款支付的条件不能成就。对于网签未能办理的原因，于晓帆表示系郭伟拒绝办理网签，郭伟主张于晓帆未能向其提供具有购房资格公司的信息以及未向到场代办人员出具符合约定的公证授权委托书，以致其无法核实网签主体，故其拒绝办理网签系属合理。对此本院认为，关于网签主体问题，双方均认可涉案房屋应当过户于案外公司，现于晓帆主张其已向丽兹行公司提供了购房公司具体信息，丽兹行公司亦予以认可并表示已向郭伟转告了该信息，结合丽兹行公司已向郭伟发送了网签合同草拟版、各方已确定了网签时间并在约定日期准备实施网签行为的情况，郭伟现主张不清楚网签主体具体信息与常理不符，且该理由不能成为其拒绝网签的合理事由。关于授权委托书的问题，于晓帆未依约提供经过公证的授权委托书，其履约行为确实存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以导致合同目的不达，亦不足以成为郭伟拒绝网签以及拒绝继续履行合同的合理、合法事由。因此，双方之间就网签产生的上述争议不足以导致合同无法履行，根据诚实信用的履约精神，双方应当积极磋商，有效配合，继续履行。然而，由于于晓帆与郭伟对于网签未能办理以及合同未能正常履行均负有一定责任，基于上述情况，于晓帆未办理银行贷款，郭伟亦至今未获得全部房款，郭伟要求于晓帆承担支付违约金的责任，系属合理，一审法院结合合同约定以及双方责任情况，认定于晓帆向郭伟支付未履行向银行申办贷款违约金6万元以及逾期付款违约金100万元，并无明显不当，本院依法予以确认；郭伟主张违约金过低的上诉理由，本院不予支持。关于郭伟是否依据合同的约定获得并可以行使解除权，本院认为，一方面，因网签未完成，以致合同约定的房款支付条件不能成就，故郭伟主张于晓帆逾期付款十五日缺乏依据；另一方面，双方对于网签未能完成均负有责任，郭伟并非守约方，其不能依据合同约定获得解除权。因此，郭伟要求解除合同，依据不足，本院不予支持；一审法院对于于晓帆要求继续履行的主张予以支持，并判令于晓帆向郭伟支付全部剩余房款且郭伟应当配合于晓帆办理房屋过户及交房手续，并无不当，本院予以维持。综上所述，郭伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84575元，由郭伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 薛 源代理审判员 王天水二〇一七年八月三十一日法官 助理 朱宏哲书 记 员 刘怡然 搜索“”