（2017）新28民终1174号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-09-27
案件名称
杨丰鞠与新疆华誉房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨丰鞠,新疆华誉房地产开发集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新28民终1174号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨丰鞠，女，1972年10月24日出生，汉族，新疆轮台县人，个体，现住库尔勒市。委托代理人：李庆红、马忠义，系新疆西昭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆华誉房地产开发集团有限公司。住所地：库尔勒市。法定代表人：张俊选，系公司董事长。委托代理人：刘晓怡，系公司办公室主任。委托代理人：窦艳华，系新疆君和信律师事务所律师。上诉人杨丰鞠与被上诉人新疆华誉房地产开发集团有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2017）新2801民初946号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月29日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人委托代理人李庆红，被上诉人委托代理人刘晓怡、窦艳华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨丰鞠上诉称：请求撤销库尔勒市人民法院（2017）新2801民初946号民事判决，依法支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：原审认为与审查认定事实中所认定的部分（定金）相互矛盾。原审没有依据《担保法》第八十九条的规定支持双倍返还上诉人的诉讼请求是错误的。综上，原审认定部分（定金）基本事实和适用法律错误。新疆华誉房地产开发集团有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人李兴纯向被上诉人支付的50%购房款不是定金而是预付款，不应适用定金罚则。二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。杨丰鞠向一审法院的起诉请求：1、判令解除原、被告于2011年6月13日签订的《认购书》；2、判令被告返还购房预付款147904元；3、判令被告双倍返还定金款193952元；4、判令被告支付定金和预付款利息99327.35元；5、判令被告承担本案受理费、送达费等实际支出的费用。事实与理由：2011年6月13日，原、被告签订《认购书》，明确约定原告在2011年10月15日前交付50%的购房款的同时签订商品房预售合同，原告按约定于2011年6月12日交付了50%的购房款，但时至今日，被告以种种借口拒绝与原告签订商品房预售合同，并拒绝协调解决问题，无奈原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告新疆华誉房地产开发集团有限公司辩称，原告诉请的房屋早已达到入住条件，华誉多次通知杨丰鞠前来办理入住手续，但杨丰鞠却因房价下跌而至今不愿收房及交纳剩余房款。华誉要求杨丰鞠立即前来办理入住手续并赔偿损失。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告同时提出反诉：1、判令反诉被告立即来反诉原告处办理认购房屋的入住手续并交纳剩余房款24万元。2、判令反诉被告支付自反诉原告通知其办理入住之日至反诉之日的应付款利息损失18373元。3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。具体事实及理由如下：一、华誉已多次通知杨丰鞠前来办理入住手续及交纳剩余房款，但杨丰鞠却迟迟不来，其行为已经给华誉造成损失。本案中涉及的华誉紫御苑房屋，位于人民东路州建筑公司后，是原州公安局家属院的旧房改建新房项目，楼房总面积4万多平米，共1栋两个单元31层310户。华誉公司于2011年9月开工，因一原住户不愿搬迁且拒不交回原房产证和土地证，严重影响工期，致使州党委、州政府、州公安局多次出面协调才使得原旧房于2014年7月才拆迁完毕。但由于原房产证和土地证未交还，该楼至今仍无法办理整体土地使用证，也就无法办理商品房预售许可证。（以上事实均可在州党委、州政府、州公安局处查询到，华誉随后提交的证据民事判决书也可证实。）华誉已经提起诉讼，要尽快解决以上问题。该房屋已于2015年5月竣工并办理入住手续，目前入住率已达到84%。华誉一直为杨丰鞠保留该套房屋，并多次通知杨丰鞠前来办理入住手续并交付剩余50%的房款，杨丰鞠却迟迟不来，导致该房屋至今空置，华誉也因此遭受了损失。因此华誉要求杨丰鞠尽快来办理入住及交款手续。二、原告签订认购书的目的是为了购买房屋，而不是为了签订商品房预售合同，合同目的已能实现，原告却故意不实现，导致损失扩大，其无权要求解除合同及退还房款，而应当履行收房及交款义务并承担故意不履行期间给华誉造成损失的赔偿责任。华誉与杨丰鞠签订认购书的目的，分别是卖房和买房，而不是签订商品房预售合同。虽然紫御苑房屋因为第三方原因导致无法办理商品房预售许可证，但2015年5月已经竣工并能办理入住。杨丰鞠却因为房价下跌而迟迟不来履行收房及交纳剩余房款的义务，导致房屋空置，华誉不能及时回笼资金。现在房价更低迷，杨丰鞠却要求解除合同退房款，还提出双倍返还定金和赔偿利息损失等不合理要求，这显然违背了双方签订认购书的目的，也不符合公平原则。三、原告所诉请的返还双倍定金及利息无事实和法律依据，其支付的24万余元实质上是房屋预付款而不是定金，而且是由于不可归责于双方的原因造成未能签订商品房预售合同，因此，不适用定金罚则。法律规定，定金数额不超过总合同价款的20%，如有违约，给付方无权要求退回，收受方需双倍返还。本案中杨丰鞠交付的24万余元是50%的房款，是一个整体，不能随意拆分出部分作为定金。同时认购书中关于该款项返还条件的约定，不具备定金的违约惩罚性，因此原告杨丰鞠交付的24万余元并不是定金而是预付款，不应适用定金罚则。华誉紫御苑至今无法办理商品房预售许可证的原因已经明确，是由于不可归责于双方的因素。因此原告也无权要求双倍返还定金及利息。综上，被告华誉公司认为原告杨丰鞠的诉讼请求违背了民事法律关系中的公平原则，无事实和法律依据，被告杨丰鞠的行为已经给华誉公司造成了损失，请法院查明事实后予以公正判决。原告杨丰鞠针对被告新疆华誉房地产开发集团有限公司的反诉辩称，被告提出的第一项诉讼请求没有事实及法律依据，无权要求缴纳剩余的房款，被告没有办理房屋预售许可证，导致原告的订立合同的目的无法实现，因此被告无权要求原告缴纳剩余的房款，不存在入住的利息损失；能够办理入住及能够办理房产证是两个概念，因被告至今未能保证原告实现合同目的，故请求依法驳回被告的反诉请求。一审法院认定事实：2011年6月12日，原告向被告交纳华誉紫御苑1-1-2201室定金244880元。2011年6月13日，原、被告签订《认购书》，原告认购被告开发的华誉紫御苑1-1-2201室住房一套，折后购房款为484880元。余款24万元在房屋封顶时支付。订购协议的内容为1、认购方为取得本认购房屋的优先购买权，在填写本认购书时自愿交付定金244880元；2、认购方签订本认购书，应在2011年10月15日前交付此房屋折后总价50%的房款，即244880元；并同时与本公司签订商品房预售合同；3、认购方签订本认购书后，本公司有义务在约定认购方签订商品房预售合同和交款日期内为认购方保留本认购房屋；4、认购方在与本公司约定的时间签订商品房预售合同之前，可无理由退房，其已付定金将全额退还；5、双方签订商品房预售合同后，本认购书自行失效，已付定金将全数转为商品房预售合同的购房款；6、如认购方未能按照约定时间与本公司签订商品房预售合同并支付房款，则视为认购方自动放弃本房屋的认购权，本认购书自行失效，其已付定给予退还，本公司有权将此房屋另行销售。涉案楼盘被告于2011年9月开工，因一原住户（宁凌）不愿搬迁且拒不交回原房产证和土地证，严重影响工期，致使州党委、州政府、州公安局多次出面协调才使得原旧房于2014年7月才拆迁完毕。但由于原房产证和土地证未交还，被告2016年11月25日诉至本院，本院于2017年3月21日依法作出（2016）新2801民初6326号民事判决书，判决被告宁凌、赵华于本判决生效后三日内将库尔勒市人民东路原巴州公安局家属院8号楼2单元602室的房产证及土地使用证交付新疆华誉房地产开发集团有限公司报相关部门做拆迁备案。宁凌、赵华不服该判决，在法定期限内向巴州中级人民法院提起上诉。现案件正在二审审理中。该涉案房屋已于2015年5月竣工，被告已通知原告办理入住手续。一审法院认为，原、被告签订的认购书合法有效。当事人可以约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不得超过主合同标的额的20%。从本案中双方签订的认购书的内容看，原告已支付的50%的购房款244880元，无论从性质上还是数额上分析，均不宜认定为定金。被告该部分辩解意见成立，本院予以采信。原告与被告于2011年6月12日签订认购书，因客观原因被告目前尚未取得商品房预售许可证，致使原、被告双方至今未能签订商品房预售或买卖合同。2015年5月，被告才通知原告办理入住手续。原告认为，其当初购买涉案房屋是为了孩子在就近的学区上学，因时过境迁，原告购买该涉案房屋的目的已无法实现，故要求解除与被告之间的认购书。本院经综合考量，对原告的该项请求予以支持。被告应当按照年利率6%向原告支付资金占用期间的利息，故对原告主张要求被告支付利息的请求，酌情予以支持。综上，被告的反诉请求不能成立，故对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、解除原告杨丰鞠与被告新疆华誉房地产开发集团有限公司于2011年6月13日签订的《认购书》。二、被告新疆华誉房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨丰鞠购房款244880元。三、被告新疆华誉房地产开发集团有限公司支付原告杨丰鞠购房款利息88156.80元。（244880元×6%×6年）。四、驳回原告杨丰鞠的其它本诉请求。五、驳回被告新疆华誉房地产开发集团有限公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审相同。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案当中，上诉人与被上诉人签订的《认购书》是双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，应确认合法有效。现上诉人请求依照定金罚则要求被上诉人双倍返还定金。定金的条件是必须有违约行为。违约行为的存在是适用定金罚则的前提。上诉人与被上诉人签订的《认购书》约定内容看，双方没有约定如不按约履行，认购方将无权请求返还。对认购方不存在制裁违约行为的约定。而约定认购方不履行时全额返还。虽双方签订的认购书及收据中使用了定金字样，但双方签订的认购书的约定不符合定金罚则。上诉人给被上诉人交付的房款并不是定金。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2463元，由上诉人杨丰鞠负担。本判决为终审判决。审判长 马 建 忠审判员 阿勒腾格日力审判员 刘 燕二〇一七年八月三十一日书记员 王 永 波 来自：