（2017）黔27民终1460号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-11-23
案件名称
荔波嘉和物业服务有限公司、陈永莉物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
荔波嘉和物业服务有限公司,陈永莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1460号上诉人（原审原告）：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省荔波县。法定代表人：黄永梅，公司经理。委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈永莉，女，1978年10月7日出生，壮族，贵州省荔波县人，住荔波县。委托诉讼代理人：覃毅嘉，男，1976年10月4日出生，布依族，贵州省荔波县人，住荔波县。（系上诉人陈永莉丈夫）上诉人荔波嘉和物业服务有限公司（以下简称：荔波嘉和物业）与上诉人陈永莉物业服务合同纠纷一案，双方均不服荔波县人民法院（2017）黔2722民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荔波嘉和物业上诉请求：撤销原判，改判支持荔波嘉和物业的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由陈永莉承担。主要事实与理由：1、一审法院认定事实不清，认为荔波嘉和物业收费过高，物业服务不到位并无相关证据证明，即使荔波嘉和物业服务存在瑕疵，也不是陈永莉拒缴物管费的合法理由。关于物管费过高的问题，陈永莉与房开商所签《商品房买卖合同》对物管费的约定标准未超出相关部门规定；关于服务不到位的问题，物业服务瑕疵是因多方面原因造成的，并非物业公司单方因素，故陈永莉不缴纳物管费缺乏证据和法律支持。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以拒绝缴纳物管费对抗。一审认为荔波嘉和物业应提高自己的物业服务水平后，经业主委员会督促陈永莉仍不缴纳物管费的，荔波嘉和物业才能起诉要求陈永莉支付物业费，系事实认定错误。2、业主委员会是否督促业主缴纳物管费并非物业公司请求业主支付物管费的前提和必要程序，一审关于“原告未能提供在涉案小区业主委员会成立之后，被告拒交物业费的经业主委员会督促后仍不缴纳的相关证据，故此阶段的物业费原告可按相关规定完善程序后另行主张”的认定系适用法律错误，因一审的上述认定依据为《贵州省物业管理条例》第六十七条第二款，但此条款的适用前提是荔波嘉和物业是业主委员会选聘的物业服务企业，但荔波嘉和物业是建设单位选聘的前期物业服务企业，业主委员会不是签订前期物业合同的相对人，物业公司没有相关权利要求业主委员会督促业主缴纳物业费；同时，业主委员会督促业主缴纳物管费是业主委员会的权利，而非义务，在业主委员会不履行其权利时，物业服务企业无权要求业主委员会履行权利，如荔波嘉和物业请求业主委员会履行督促的权利，而业主委员会不作为，则荔波嘉和物业将无法有效维权；此外，此条款并未规定业主委员会的督促作为前置程序，故应当改判支持荔波嘉和物业的诉请。陈永莉上诉请求：1、撤销荔波县人民法院（2017）黔2722民初549号民事判决，驳回荔波嘉和物业提出的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由荔波嘉和物业承担。主要事实与理由：一、原审法院对“物业服务费应从2015年3月1日起计算”的认定是错误的。原审庭审时，陈永莉已向原审法院提交“物业费、垃圾费收据；收房留存表；(2016)黔2722民初296号民事判决书。”该组证据主要用来证明陈永莉已经交了一年的物业管理费，物业管理费已经交到2015年8月17日。(2016)黔2722民初296号民事判决书是陈永莉起诉房开商，一审法院查明，房开商应向陈永莉赔偿逾期交房违约至2014年8月18日止，房开商也认可了该判决，并向陈永莉支付了违约金。依照《贵州省物业管理条例》第五十四条之规定，拖欠的物业管理费应从2015年8月18日起计算。二、原审法院认为“购房合同约定选聘的物业服务企业已退出该物业区域，房开商另行选聘物业公司（被上诉人），并与其签订的前期物业服务合同的效力及于全体业主，对全体业主有约束力。”的认定是错误的。首先，房开商另行选聘的荔波嘉和物业并未向业主明示。而另选聘的荔波嘉和物业的资质低于购房合同约定的物业公司的资质，因此服务水平和管理能力当然不能同等，收取的物业管理费也不应该一样。其次，房开商另行选聘荔波嘉和物业时没有依照《物业管理条例》第二十四条之规定选聘前期物业，导致该荔波嘉和物业并非真正为业主服务。房开商另行选聘的物业公司（被上诉人）属违规操作，并与其签订的前期物业服务合同没有法律效力，对全体业主不应该有约束力。三、原审法院认为“上诉人应该按约定每月每平方米1元支付物业服务费”的认定是错误的。首先，房开商没有按规定选聘物业公司（被上诉人），该物业公司（被上诉人）没有全面认真履行购房合同约定的前期物业的服务项目。导致小区经常停水停电；电递出现下滑等安全隐患；被上诉人还无故妨碍和阻挠业主停车；管理疏散导致业主财物经常被盗；还允许他人在小区内违规建筑等等，给业主造成极大的损失。其次，该物业公司（被上诉人）从2014年12月20日开始接管中央城小区的服务管理工作，然而到2016年6月3日才取得三级资质，一个没有三级资质的物业公司，在贵州黔南范围内物业管理费最多每月也就达到0.6元／平方米。荔波嘉和物业对陈永莉提起的上诉未作答辩。陈永莉对荔波嘉和物业提起的上诉未作答辩。荔波嘉和物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业管理费2498元；2、判令被告承担原告的律师代理费500元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告系被告购买的位于荔波县时来新区江滨路“荔波中央城”7栋3单元23楼1号房（建筑面积为118.94平方米）的物业服务公司，根据原、被告双方的约定被告应当按照每月每平方米1元的标准向物业公司缴纳物业管理费。被告收房后，原告一直对被告所购买房屋进行物业管理工作，被告从2015年3月1日起至今未向原告交纳物业管理费。被告陈永莉认可原告在本案中主张的事实，但认为被告与房开商签订的购房合同，约定选聘的物管企业系都匀嘉和物业服务有限公司而不是原告，被告对房开商与原告签订的前期物业服务合同不予认可，原告与被告无合同关系，故原告的诉讼主体不适格，物业费不应当交给原告。一审法院另查明，荔波中央城小区于2016年3月26日成立了业主委员会。一审法院认为，虽然被告未与原告签订书面物业服务合同，且与房开商签订的购房合同约定选聘的物管企业不是原告，但是“荔波·中央城”小区在业主委员会成立之前，购房合同约定选聘的物业服务企业已退出该物业区域，房开商另行选聘原告，并与其签订的前期物业服务合同的效力及于全体业主，对全体业主有约束力。原告作为物业管理企业为包括被告在内的全体业主提供服务管理，被告接受原告提供的物业管理服务后，理应支付相应对价。业主委员会系涉案小区业主的自治组织代表全体业主的利益，涉案小区成立了业主委员会后，被告认为原告收费过高、物业服务不到位拒不交纳物业服务费的，应先行由业主委员会出面协调、交涉、处理，原告切实已为构建有序、安全、和谐的小区生活环境提高自己的物业服务水平后，业主委员会应当督促被告限期交纳物业服务费，经督促仍不交纳的，原告可以向人民法院起诉。本案在庭审过程中，原告未能提供在涉案小区业主委员会成立之后，被告拒交物业服务费的经业主委员会督促后仍不交纳的相关证据，故此阶段的物业服务费原告可按相关规定完善程序后另行主张。结合本案情况原告要求从2015年3月起算并无不当。因此，被告应按约定每月每平方米1元支付2015年3月1日起至2016年3月的物业服务费为1546元（1元×118.94平方米×13个月=1546元）给原告。另外原告以被告存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成原告直接损失为由，要求被告承担的律师费500元的诉讼主张，证据不足、理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第六十六条、《贵州省物业管理条例》第五十四条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决：一、被告陈永莉在本判决生效之日起七日内支付原告荔波嘉和物业服务有限公司2015年3月至2016年3月的物业管理费1546元；二、驳回原告荔波嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，原告荔波嘉和物业服务有限公司承担5元，被告陈永莉承担20元。二审期间，荔波嘉和物业与陈永莉均未向本院提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，陈永莉已向荔波嘉和物业交纳2014年3月1日至2015年3月1日的物业管理费。本院认为，房屋出卖人与购房者所签《商品房买卖合同》依法成立有效，虽然此合同约定都匀嘉和物业服务公司为物业服务企业，但在此合同的履行过程中，出现在房屋交付前，贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业签订《（前期）物业管理服务合同》的情况，这表明建设单位与荔波嘉和物业实际签订是前期物业合同，故根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，同时结合荔波嘉和物业在此合同签订后也进行了实际的管理服务，故荔波嘉和物业依法为此前期物业管理服务合同的当事人，陈永莉所提《（前期）物业管理服务合同》对全体业主不应该有约束力的理由不能成立。对于陈永莉所提收费过高的理由，因合同约定住宅物管费按每月每平方米1元的收费标准未超出物价部门审核的收费标准，且此约定当前有效，故一审法院按此计算涉案业主所欠物管费，并无不当，陈永莉的此项上诉理由不能成立。根据《（前期）物业管理服务合同》关于每月10日上交上月物管费的约定，以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，因荔波嘉和物业已履行相应管理服务与催收物管费的义务，其有权要求陈永莉等业主支付所欠物管费。陈永莉向一审法院提供的物业费、垃圾费收据，该证据予以证明其已向荔波嘉和物业交纳2014年3月1日至2015年3月1日的物业管理费。在陈永莉诉贵州省嘉和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，荔波县人民法院虽作出(2016)黔2722民初296号民事判决，由于贵州省嘉和房地产开发有限公司不服向本院提起上诉，在二审审理期间经组织双方调解，最终以调解的方式结案，故陈永莉认为拖欠的物业管理费应从2015年8月18日起计算的理由不充分，不予支持。现荔波嘉和物业提出要求陈永莉支付2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业管理费2498元有事实依据，且符合约定，此请求应予以支持。陈永莉认为荔波嘉和物业的管理服务有瑕疵的上诉理由，因本案为物业服务合同纠纷，故此上诉理由不在本案审理范围，不予理处。因《贵州省物业管理条例》第六十七条的规定意在督促业主交纳物业管理费，进而赋予业主委员会享有督促业主交纳物业管理费的权利，但其并非法律上的诉讼前置程序，不能影响当事人行使诉权，故一审关于业主委员会督促业主缴纳物管费是物业公司请求业主支付物管费的前提和必要程序的认定，无明确的法律规定，且与《（前期）物业管理服务合同》的有效约定不符，此认定属法律适用错误，应予纠正。综上所述，上诉人陈永莉的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；上诉人荔波嘉和物业的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持荔波县人民法院（2017）黔2722民初549号民事判决第二项；二、变更荔波县人民法院（2017）黔2722民初549号民事判决第一项为：上诉人陈永莉在本判决生效之日起七日内支付上诉人荔波嘉和物业服务有限公司2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业管理费2498元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，按一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人陈永莉承担。本判决为终审判决。审判长 陆育义审判员 田一铭审判员 王 军二〇一七年八月三十一日书记员 李 震 更多数据：