（2017）冀11民终1152号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-10
案件名称
衡水兴益房地产开发有限公司、赵亮商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省衡水市中级人民法院
所属地区
河北省衡水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
衡水兴益房地产开发有限公司,赵亮,孙宁宁,衡水广泰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀11民终1152号上诉人（原审被告）：衡水兴益房地产开发有限公司，住所地衡水市和平西路206号。统一社会信用代码：91131102673242100J。法定代表人：蒋世俊，总经理。委托诉讼代理人：张树可，公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：赵亮，男，1983年1月20日出生，汉族，现住衡水市阜城县。被上诉人（原审原告）孙宁宁，女，1984年10月7日出生，汉族，现住衡水市阜城县，二被上诉人系夫妻关系。原审被告：衡水广泰房地产开发有限公司，住所地：衡水宝云别墅西侧C型1-3层5号。法定代表人：黄焕锡，董事长。上诉人衡水兴益房地产开发有限公司（以下简称兴益公司）因与被上诉人赵亮、孙宁宁，原审被告衡水广泰房地产开发有限公司（以下简称广泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初4106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴益公司的委托诉讼代理人张树可、被上诉人赵亮、孙宁宁到庭参加诉讼。原审被告广泰公司经合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。衡水兴益房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原判决第四项，驳回被上诉人对上诉人的起诉。事实和理由：一、原审判决程序错误。根据合同相对性原则，上诉人兴益公司不是本案适格被告，被上诉人不能向上诉人主张权利。二、原判认定事实错误。上诉人兴益公司从未作出过建设剩余工程的承诺，也未作出过关于广泰公司商品楼工程进度、工程项目、交房期限的承诺。三、《关于广泰瑞景城一期业主意见的答复》和《广泰瑞景城6、7、8、9#楼剩余工程进度表》不构成上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系，应当认定对上诉人不具有法律约束力。原判决将《关于广泰瑞景城一期业主意见的答复》（以下简称答复）内容的主体，错误认定为是上诉人，将答复内容错误认定为构成上诉人要约承诺；将建筑工程施工行为建筑工程施工进度表内容，错误认定为构成商品房买卖合同内容，将以上两文件错误认定为构成上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第二条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称建筑施工司法解释）第一条的规定，虽然答复和工程进度表上加盖有上诉人的印章，但这都是法定无效的民事行为，自始就不发生法律约束力。根据《合同法》第八条和第五十二条规定，只有依法成立的合同，才对当事人具有法律约束力，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。另补充两点：一是被上诉人一审诉求的地源热泵供应系统工程，已经由广泰公司准许的衡水伟恒物业服务有限公司早在2015年8月，就与衡水永泰暖通安装工程有限公司签订《地源热泵合同》，且已安装施工完毕，并完成了试运行。该项工程正是广泰瑞景城小区一期业主供暖系统。该项工程已经由衡水伟恒物业服务有限公司作出郑重说明，该公司已经承担了应由广泰公司履行的该项相关义务，无需广泰公司或者兴益公司再履行。二是被上诉人一审诉求的天然气管道工程，早在2012年就由广泰公司与衡水华润天然气有限公司签订了《管道燃气配套建设合同》，10#楼并已履行完毕，剩余的5#6#7#8#9#楼共计481户天然气管道配套费，已经由广泰公司全部一次性支付给了衡水华润燃气有限公司。华润燃气公司已经安排进场完成开通事项。华润公司与广泰公司所签合同至今没有解除或终止作废，华润公司就案涉小区天然气管道而言，只认可所签订的合同，不与其他任何公司另行签订合同，也不允许其他公司进场施工。赵亮、孙宁宁辩称，一、兴益公司是本案适格被告，应当承担相应的权利和义务。广泰公司与兴益公司2015年4月2日签订了《国有土地使用权转让合同》，约定了衡开国用（2011）第009号部分土地使用权转让事宜，并在国土资源部门履行登记备案手续。在公告期间，一期业主提出异议，后协商达成部分共识。衡水市国土资源局开发区分局就相关事项给予答复。广泰公司已经将交付房屋的义务转让给兴益公司，答辩人与兴益公司就交付房屋事项构成债权债务关系，兴益公司应依据相关合同履行交付房屋义务，兴益公司的工程进度表，也是该情况的补充证明。由此可见，广泰公司与兴益公司就交付房屋事宜的约定，本质是债务转移行为，而非好意施惠行为。二、地源热泵、天然气为房屋的必要交付条件，应属于交付房屋的从属义务，兴益公司在承担交付房屋义务的同时，应该完成从属工程，以便双方顺利交接房屋。赵亮、孙宁宁向一审法院起诉请求：一、二被告立即交付符合规划设计图纸、商品房买卖合同确定的9号楼2单元1102室合格房屋；二、被告广泰公司支付约定交房日至实际达到交房条件之日的逾期交房违约金17.6902万元，2015年6月30日以后的违约金应由兴益公司负担；三、二被告交付使用地源热泵、天然气、太阳能、楼宇门、纱窗、电、楼道瓷砖、两部电梯等配套设施、24小时热水、纯净水入户、新风系统；四、二被告立即拆除占用公共绿地的违建及停车位，对已收取的违建停车位款划归全体业主所有，按原设计（广告宣传）恢复绿化地面；五、二被告开具正式发票；六、二被告立即给原告办理房产证并按已交房款的1%承担违约金2.6320万元；七、二被告立即停止二期工程的建设和销售，违约金由兴益公司负担；八、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月26日，原告购买被告广泰公司开发的广泰瑞景城9号楼2单元1102室住房一套，合同约定交房日期为2014年3月17日。被告广泰公司应于2014年3月17日将综合验收合格的楼房交付原告使用，但经原告多次催告，至今未达到交付条件，应属严重违约。经原告投诉，2016年4月8日衡水市国土资源局开发区分局回复：被告广泰公司开发的广泰瑞景城用地未经业主同意，违法转让给被告兴益公司开发，第一期工程由被告兴益公司完成。二被告置原告的利益于不顾。合同中还明确约定：被告逾期交房，在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房款万分之一的违约金。原告购买的房屋早已逾期，至今未交付，二被告已严重违约。另外，合同中明确约定地源热泵、天然气、太阳能等配套设施、24小时热水、纯净水入户、新风系统早应安装完毕，但至今没有安装，严重侵害了原告的合法权益。一审法院认定事实：2013年2月26日，原告赵亮、孙宁宁与被告广泰公司签订商品房买卖合同，双方约定：原告购买被告广泰公司开发的广泰瑞景城9号楼2单元1102室住房一套，面积135.36平方米，每平方米0.413712万元，购房金额为56万元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，多退少补；被告广泰公司应于2014年3月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、房款及相关费用全部结清的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金；地源热泵于交房后6个月投入使用，天燃气管道于2014年3月17日前安装完毕；被告广泰公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款退还给买受人，并按已付购房款的0.5%赔偿买受人损失；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。双方就其他事宜亦进行了约定。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务，被告广泰公司未能按期交房。2014年12月25日被告广泰公司向一期业主承诺：广泰瑞景城一期项目房屋保证于2015年6月30日前向业主交付使用，违约金按购房合同约定进行赔偿，如2015年6月30日前不能交房，自2015年7月1日始，按总房款的日万分之三支付。2015年8月3日，被告兴益公司向广泰瑞景城一期业主做出答复：2015年11月1日之前开始交付8号楼，2015年12月31日之前开始交付6、9号楼；6、7、8、9、10号楼的部分业主尚拖欠购房款900余万元，此款在交房前务必缴清；7号楼的内部工程于2015年12月31日之前完工；违约金无力支付，希望业主从实际出发，违约金问题不要影响交房；如在上述期限不能履行，愿以5、6号楼之间的20个车位的销售款作为担保，届时将出售上述车位，所得款项用于一期工程。被告兴益公司对6、7、8、9号楼的单元电气施工、单元供水自管安装、电器试电、供水系统试压、零星修补施工、地面硬化、天然气管道施工（天燃气管道安装为特种作业，天燃气公司指定专业公司施工，具体施工日期天燃气公司确定）、地面硬化等剩余工程进度做出了计划。被告广泰公司至今未向原告交付房屋，合同约定的地源热泵、天燃气管道以及其在商品房的销售广告和宣传资料中承诺的太阳能等配套设施、24小时热水、纯净水入户、新风系统尚未安装，被告广泰公司明确表示已无法履行其承诺的太阳能等配套设施、24小时热水、纯净水入户、新风系统安装义务。小区内天燃气主管道已安装完毕，但尚未接通入户。上述事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷为据。一审法院认为：原告与被告广泰公司签订的商品房买卖合同，对房屋的面积、价款、交房期限、违约责任进行了约定，内容合法，为有效合同。合同签订后，原告履行了付款义务，被告广泰公司至今未交付房屋，其行为已属违约，被告广泰公司应支付原告自2014年3月18日至房屋验收合格期间的逾期交房违约金并交付房屋。因逾期交房系被告广泰公司造成，被告兴益公司只对工程进度、工程项目、交房期限作出承诺，未就被告广泰公司开发的商品房做出承担违约责任的承诺，故原告要求被告兴益公司承担逾期交房违约金的诉讼请求无事实依据，故予以驳回。合同约定地源热泵于交房后6个月投入使用，天燃气管道于2014年3月17日前安装完毕，但被告广泰公司至今未予安装，其行为已属违约，理应承担相应民事责任，被告兴益公司承诺建设剩余工程，故被告广泰公司、兴益公司应在本判决生效后三个月内共同将地源热泵、天燃气管道安装完毕并交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告广泰公司在商品房的销售广告和宣传资料中承诺的太阳能等配套设施、24小时热水、纯净水入户、新风系统应视为合同内容，被告广泰公司尚未安装，已属违约，因其明确表示已无法履行上述义务，故原告的该项请求已不能实现，对该项诉讼请求不予支持，原告可另行主张相关违约损失。被告收取原告的购房款后应当开具发票，未开具发票违反了发票管理法规，开具发票属于行政法律规范的行为，故原告要求被告开具购房发票不属于人民法院民事诉讼调整的范围，原告应另行解决。原告要求被告立即拆除占用公共绿地的违建及停车位，对已收取的违建停车位款划归全体业主所有，按原设计（广告宣传）恢复绿化地面，原告对上述主张未提供证据予以证实，且其不能代表全体业主，故对原告该项诉讼请求予以驳回。原告要求被告交付楼宇门、纱窗、电、楼道瓷砖、两部电梯，因未提供证据证实被告未按合同履行义务，不予采信。合同约定被告广泰公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款退还给买受人，并按已付购房款的0.5%赔偿买受人损失。被告广泰公司未能提交证据证明其在交房后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告要求被告广泰公司办理房产证之诉讼请求合理合法，应予支持，被告广泰公司于房屋验收合格后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告要求二被告按已交房款的1%承担违约金2.6320万元及停止二期工程的建设和销售无事实及法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告衡水广泰房地产开发有限公司于广泰瑞景城9号楼2单元1102室房屋验收合格后三日内交付原告赵亮、孙宁宁。二、被告衡水广泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告赵亮、孙宁宁自2014年3月18日至2015年6月30日的逾期交房违约金2.6320万元，之后违约金以56万元为基数按日万分之三计算至房屋交付之日止。三、被告衡水广泰房地产开发有限公司于广泰瑞景城9号楼2单元1102室房屋验收合格后30日内将原告赵亮、孙宁宁办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。四、被告衡水广泰房地产开发有限公司、衡水兴益房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内将地源热泵、天燃气管道安装完毕并交付使用。五、驳回原告赵亮、孙宁宁其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2748元,由被告衡水广泰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人二审出示了下列证据：一、衡水伟恒物业服务有限公司出具的《情况说明》《地源热泵合同》《报价单》及地源热泵系统现场照片，用以证明广泰瑞景城小区一期地源热泵系统已经安装运行。二、广泰公司与衡水华润燃气有限公司签订的《管道燃气设施配套建设合同》复印件一份及缴款凭证，用以证明广泰公司已经履行了一审判决第四项确定的义务，兴益公司不应再予履行。经质证，被上诉人对上述证据持有异议。本院认证意见是：鉴于上诉人提供的上述证据内容与本案具有关联性，故对该证据效力予以确认。本院查明事实除一审查明事实外，另查明：广泰瑞景城小区一期地源热泵系统已经安装，燃气管道系统已经签订合同并交付费用。本院认为，关于兴益公司在本案中是否属于一审适格被告问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的原告起诉条件中，对被告主体资格的要求是有明确的被告，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零九条规定：“原告提供被告的姓名或者名称、住所等信息具体明确，足以使被告与他人相区别的，可以认定为有明确的被告。”被上诉人明确将兴益公司列为本案一审被告，兴益公司具备一审被告的主体资格。关于兴益公司在本案中是否应与广泰公司共同承担安装地源热泵和天然气管道的民事责任问题。根据查明的事实，兴益公司从广泰公司受让衡开国用（2011）第009号土地使用权中的6755平方米，也即广泰瑞景城二期工程土地使用权，在公示期间，广泰瑞景城一期业主提出异议，在衡水市住房和城乡建设局协调下，兴益公司以与广泰公司共同完成完成剩余工程，并在规定期限内交房为条件，从而顺利取得受让的土地使用权。兴益公司做出的承诺虽然未载入其与广泰公司签订的“国有土地使用权转让合同”，但其出具的“广泰瑞景城6、7、8、9#楼剩余工程进度表”和与广泰公司共同出具的“关于广泰瑞景城一期业主意见的答复”足以说明其已经承诺履行前述义务。故兴益公司完成广泰瑞景城一期公司和按照承诺期限向业主交付房屋是其应承担的民事责任，而不是所谓的“施惠”行为。关于兴益公司二审中主张的有关地源热泵、燃气管道系统的安装使用义务均已经履行完毕问题，经查，兴益公司没有提交证据上述两项义务已经完全履行完毕，即已经交付业主使用。虽然地源热泵系统已经安装、燃气管道施工合同已经签订并交付费用，但就两项工程的施工以及交付业主使用的义务，兴益公司和广泰公司仍应继续承担。一审判决判令兴益公司与广泰公司共同承担安装地源热泵和天然气管道并交付业主使用的民事责任正确，兴益公司关于其不应当承担上述责任的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，衡水兴益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人衡水兴益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹忠毅审判员 李成立审判员 马友岽二〇一七年八月三十一日书记员 王晓娜 来自：