（2017）京0108民初20507号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-03-23
案件名称
北京鸿运达物业管理有限责任公司与徐绍强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京鸿运达物业管理有限责任公司,徐绍强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初20507号原告：北京鸿运达物业管理有限责任公司,住所地北京市西城区广安门内核桃园1号。法定代表人：魏立国，经理。委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓明，北京市嘉安律师事务所实习律师。被告：徐绍强，男，1963年7月9日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京鸿运达物业管理有限责任公司（以下简称鸿运达公司）与被告徐绍强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿运达公司之委托诉讼代理人韦强、杨晓明与被告徐绍强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿运达公司向本院提出诉讼请求：1、徐绍强支付2009年11月19日至2014年6月30日期间的物业管理费25026.21元。事实与理由：徐绍强是北京市海淀区车公庄西路×号×层8号业主，我公司系徐绍强房屋所在小区的物业服务单位，物业管理费标准为每月2.25元每建筑平方米。徐绍强物业面积为201平方米，截止至2014年6月30日，徐绍强累计拖欠物业费25026.21元。经我公司多次催缴，徐绍强仍未支付。徐绍强辩称，我是北京市海淀区车公庄西路×号院×层8号业主，房屋建筑面积201平方米，不同意鸿运达公司的诉讼请求。我系2006年11月20日入住小区，入住时缴纳了一年的物业费5427元。一年之后，我又如期交纳了第二年的物业费。交纳物业费是因为给我提供了物业服务，但后来物业公司就没有提供物业服务。我入住时的物业公司北京文宝物业管理有限公司向我推荐了装修公司。因为工作性质，我早出晚归。施工半个月后，我发现隔壁邻居也是同一公司装修，装修人员在我家吃住，隔壁家却先完工。装修楼梯、地板时，我要求物业提供管线图，但物业公司表示没有并告知处理方式，但我按此施工，导致水管爆裂。我要求物业公司维修，但其称无法修理。物业公司对公共部分没有尽到服务，小区的群租房、各种培训班、公司长期大量存在，大量人员自由进出小区，电梯长期无人值守，甚至长期停运，严重影响业主的生活秩序和安全。楼道、楼梯间小便、大便长期得不到治理。小区存在私搭乱建的情况，楼道内阳台常年被人占用。因为物业公司长期没有雇佣清洁工，地下室、院子的卫生很差，时常发生摔倒的情况。小区的东北角，长期堆放杂物。物业公司从来没有公开物业费的收支情况，从来没有组织过活动。此外，我入住时，小区栽种的是梧桐树，我认为换上银杏等植被会较好，而物业负责人表示说不能随便栽种，但一段时间后，小区的梧桐树被拔起更换了树种。物业公司不平等对待小区业主，认为我们没有业主大会、业主委员会，形成不了气侯。物业公司后来变成少服务甚至不服务，并且不让业主间互相了解联系方式。我入住小区后，家中因使用浴霸，经常发生断电，我请物业公司查找原因，物业公司看后称房屋内有漏电的情况。但经我外请电工检测，无漏电情况，系电表故障。屋内卫生间曾有漏水情况，找物业维修但被拒绝，后查明是对门307室漏水。楼上407室亦曾出现漏水至我家的情况。2013年，我见物业公司态度有缓和，也一直催我交物业费，所以我交纳了一年物业费。2014年6月，物业公司突然离场，在我不知情的情况下更换了物业公司，违反了我和文宝物业公司签订的相关规定，也违反了鸿运达公司和建设单位签订的逸升轩小区物业管理委托合同的约定，违反了国家相关规定，给我的生活带来不便和巨大的财产损失、精神困扰，留下安全隐患，特别是2014年鸿运达公司突然离开，有的工作人员言语不当，造成邻里矛盾。此外，鸿运达公司现在主张诉讼请求已超过诉讼时效，故请求法院驳回鸿运达公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。徐绍强系海淀区车公庄西路×号院×层8号房屋（以下简称8号房屋）业主，房屋建筑面积为201平方米。2006年11月20日，徐绍强（甲方）与逸升轩小区前期物业服务企业四达枢纽站投资有限公司下属北京文宝物业管理有限公司（以下简称文宝物业公司，乙方）签订了《入住合约》，约定：“甲方愿遵守《业主公约》及小区的各项管理规定。为使小区物业管理正常运作，甲方将于每年第一季度按时交纳一年的物业费，物业费定价为2.25元/月/平方米，自2006年11月20日开始计费”。经法庭询问，鸿运达公司表示由于业主入住时间不统一，虽《入住合约》规定应于第一季度交纳，但业主只要当年予以交纳本年度的物业费亦可。2006年5月23日，四达枢纽站投资有限公司及鸿运达公司的共同上级单位北京公共交通控股（集团）有限公司（以下简称公交集团公司）召开会议决定:对文宝物业公司实施清算，清算后注销该公司；文宝物业公司的物业管理业务及人员先行由鸿运达公司接管，清算工作由鸿运达公司负责、四达枢纽站投资有限公司配合完成。2006年9月7日，鸿运达公司成立北京鸿运达物业管理有限责任公司文宝兴业分公司（以下简称鸿运达公司文宝兴业分公司)，并授权该分公司对逸升轩小区实施物业管理。2006年10月31日，鸿运达公司文宝兴业分公司在逸升轩小区发出《通告》，称文宝物业公司自2006年9月7日起正式更改名称为鸿运达公司文宝兴业分公司，隶属公交集团公司，服务内容、人员结构等方面未发生变化。此后，鸿运达公司文宝兴业分公司开始对逸升轩小区正式实施物业管理服务。2007年12月12日，文宝物业公司注销。2014年6月30日，鸿运达公司文宝兴业分公司撤离逸升轩小区。2015年11月17日，鸿运达公司文宝兴业分公司注销。2014年12月19日，北京市海淀区逸升轩小区业主委员会（以下简称业委会）向鸿运达公司发出《告知函》称：“贵公司于2006年9月1日，与开发商签订的《逸升轩小区物业管理委托合同》第三条规定：合同期限自签订合同之日起至本小区成立业主委员会选聘其他物业公司时止。业委会已于2014年11月26日通过海淀区甘家口街道办事处备案成立，且逸升轩小区物业服务自管方案，也经小区三分之二业主表决通过，并报告海淀小区办。特告知贵公司领导，请通知逸升轩项目部的有关人员，依据《北京市物业项目交接管理办法》的有关规定，于2014年12月25日10点钟到小区进行物业交接，届时业委会在甘家口街道办事处的领导下，接管逸升轩小区物业”。2016年7月26日，业委会出具证明称：“鸿运达公司不是开发商指定的前期物业，也没有与小区业主签订任何合同或协议，故该公司无权起诉本小区任何业主。另该公司当年属于非法进入我小区，2014年7月1日又违法撤离本小区，且已经被海淀区房管局处罚和责令整改，该公司并没有依据政府主管部门的通知进行整改，直到现在也没有恢复逸升轩小区的物业服务工作”。经法庭询问，鸿运达公司与徐绍强均确认自徐绍强入住8号房屋至2014年6月30日，徐绍强曾交纳3年物业费：徐绍强于入住时缴纳了2006年11月20日至2007年11月19日物业费，于2007年缴纳了2007年11月20日至2008年11月19日物业费，于2013年年底缴纳了一年的物业费。对于2013年缴纳情况，鸿运达公司表示系徐绍强2013年交纳的系2008年11月20日至2009年11月19日物业费。徐绍强表示2013年有物业公司工作人员催要物业费，故交纳了一年的费用，现认可鸿运达公司的表述，物业费交纳至2009年11月19日。庭审中，鸿运达公司称一直通过电话或当面催缴的形式催要物业费，2016年6月曾将徐绍强诉至法院。对此，徐绍强表示物业公司工作人员曾于2013年催缴物业费，之后再无人催缴。经本院核实，鸿运达公司曾于2016年6月14日向本院递交诉讼材料，起诉要求徐绍强交纳2009年11月19日至2014年6月30日物业费。庭审中，徐绍强表示鸿运达公司未提供物业服务，涉诉小区群租、乱搭乱建现象严重；小区进出随意，存在安全隐患；卫生环境差，杂物随意堆积；电梯时常出现故障。为此，徐绍强提交拍摄于2017年7月照片40张。鸿运达公司对照片不予认可，表示其公司于2014年6月30日已撤离小区，称群租情况非应由其管理。卫生保洁是按照正常的服务标准进行，但对干净的程度每个人的感官不一样，有的业主认为其服务的好，有的业主认为服务不好，但这只是客观的评价，不能证明物业服务存在重大瑕疵。就电梯停运，可能当时是出现安全隐患，但这也是必须停运的情况。不认可徐绍强所述物业服务存在重大瑕疵和不作为。徐绍强还提交了收条、中国银行的凭条、安装单、水表单，证明其房屋曾漏水，但物业公司无人修理且因物业工作人员言语不当，造成与隔壁住户产生矛盾，无奈向隔壁赔偿相应款项。鸿运达公司对上述证据不予认可，并称均发生于其公司撤离后。本院认为，文宝物业公司系四达枢纽站投资有限公司下属公司，其受聘作为逸升轩小区的前期物业服务企业，为逸升轩小区提供物业管理服务。而鸿运达公司基于其与四达枢纽站投资有限公司的共同上级单位公交集团公司的决定，接替文宝物业公司为逸升轩小区提供物业管理服务，为此鸿运达公司成立文宝兴业分公司提供实际的物业服务与管理，故鸿运达公司可视为与文宝物业公司同一性质的前期物业服务企业，其与业主之间存在事实的物业服务合同关系。徐绍强主张鸿运达公司提供的物业服务存在瑕疵，但其提交的证据发生时间均系鸿运达公司离场后，鸿运达公司亦不予认可，本院对此不予采信。据此，徐绍强应当按照约定交纳物业费，因鸿运达公司文宝兴业分公司已注销，鸿运达公司作为鸿运达公司文宝兴业分公司的总公司有权收取业主拖欠的物业费。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年。诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于徐绍强提出鸿运达公司诉讼请求已经超过诉讼时效一节，经本院核实，鸿运达公司于2016年6月14日就徐绍强欠缴物业费一事向我院提起追缴物业费纠纷；经法庭询问，鸿运达公司表示无法提供催缴证据；同时徐绍强自述2013年鸿运达公司曾向其催缴物业费，虽其未说明催缴具体时间，鉴于物业服务合同属于继续性合同，物业服务具有持续性特点，综合考量本案时效，本院认为2010年12月31日前的物业费已过诉讼时效，故鸿运达公司主张徐绍强交纳2009年11月19日至2010年12月31日物业费，本院不予支持。鸿运达公司主张徐绍强交纳2011年1月1日至2014年6月30日的物业费，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、徐绍强于本判决生效后七日内给付北京鸿运达物业管理有限责任公司自二〇一一年一月一日至二〇一四年六月三十日期间的物业费一万八千九百八十七元零六分。二、驳回北京鸿运达物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百一十三元（北京鸿运达物业管理有限责任公司已预交），由北京鸿运达物业管理有限责任公司负担五十一元，已交纳；由徐绍强负担一百六十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 许 暘人民陪审员 韩胜利人民陪审员 岳 维二〇一七年八月三十一日书 记 员 魏明玮 关注公众号“”