（2016）湘0111民初4006号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-30
案件名称
吕浩与长沙市吉祥房地产开发有限公司、刘伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕浩,长沙市吉祥房地产开发有限公司,刘伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十六条，第二百二十八条第一款
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初4006号原告：吕浩，男，1974年8月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：林艳芳，湖南天地人律师事务所律师。被告：长沙市吉祥房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡雷锋大道西侧祥和苑101A号。法定代表人：彭智兵，董事长。委托诉讼代理人：谭庆康，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：程树帆，湖南华湘律师事务所实习律师。被告：刘伟，男，1984年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谭庆康，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：程树帆，湖南华湘律师事务所实习律师。原告吕浩（以下简称原告）诉被告长沙市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）、刘伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2016年8月19日、2016年11月16日、2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人林艳芳，被告吉祥公司及刘伟的委托诉讼代理人谭庆康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、请求判令解除原告与两被告签订的《商业用房租赁服务协议》；2、请求判令被告向原告退还押金20000元及租金32489元；3、请求判令被告赔偿原告装修费145000元、设备92500元、监控设备3500元、写真板950元、三相电接入费用3800元、玻璃等费用2600元、门头广告费12000元及营业损失150000元及人员工资45600元；4、请求判令被告承担本案所有的诉讼费。事实和理由：2016年3月10日，原告与两被告签订《商业用房租赁服务协议》，约定原告承租被告所有的位于长沙市××××尚东紫郡新寓F栋107、108、109、110号商业用房作汽车修理及美容服务用房。原告支付相应租金及押金后，进行了门面装修，总投资145000元、购置设备92500元，并配备了监控等其他配套设施及广告招牌。原告准备开业时，小区百余名业主以原告侵害小区业主的合法权益为由，阻挠原告的施工及经营，并损坏原告在门面前安装的立柱。原告多次与被告沟通，要求其按合同履行，但被告未采取任何实质性的措施，导致原告至今无法开业。原告认为，1、本案是原告与两被告之间的租赁合同纠纷，吉祥公司在合同上加盖了公章，可以证明吉祥公司是本案的适格被告主体。2、双方的租赁合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，应予解除；另根据双方合同第六条第一款的约定，被告提供的房屋不符合约定条件，原告也有权解除合同；两被告均向原告出具了诉争房屋分别登记在两被告名下的产权证，而实际该房屋仅有一个产权人，故两被告在与原告签订租赁合同时，有严重的欺诈行为，该合同也应予以解除；该小区的物业也系被告吉祥公司的直系亲属，因开发商及物业公司与小区业主的矛盾不可调和，其对小区业主闹事有不可推卸的责任，并最终造成了原告无法使用诉争房屋，合同无法履行。3、被告与该小区业主的争议，致使原告的合同目的根本不能实现，且原告从未使用过该房屋，也未产生任何收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百二十八条的规定，原告不应向被告支付租金，被告对已收取的租金应予返还。4、根据鉴定机构作出的《司法鉴定预算书》，可以确定原告对租赁房屋的装修费用为118652.1元（不含隐蔽工程），该证据证明原告产生了上述装修损失，故对原告主张的损失赔偿，法院应予支持。综上，原告承租涉案房屋是用于汽车美容及维修服务，在原告承租期间，房屋大门多次被小区业主堵截，导致原告根本无法使用房屋，给原告造成巨大损失，被告应对此承担违约责任；在本案诉讼期间，市政部门在诉争房屋门面前修建的花坛，在花坛中间设置了隔离墩，导致车辆无法进出，原告的合同目的根本无法实现，依法依约均应予以解除，且被告应对原告损失予以赔偿。被告吉祥公司辩称，1、被告吉祥公司与原告之间不存在租赁合同关系。原告起诉时提交的合同上载明的出租人与承租人分别为被告刘伟及原告，并未包括吉祥公司，吉祥公司也未在合同上进行任何签章；被告刘伟按照涉案合同享有出租人的权利，承担出租人的义务，被告刘伟也从未主张吉祥公司系涉案合同的出租人；吉祥公司与刘伟签订的《店面租赁合同》约定刘伟有权转租门面，表明了刘伟与原告之间系房屋转租关系，吉祥公司作为原始出租人与原告（次承租人）之间不存在直接的法律关系；原告在庭审中提交的《商业用房租赁服务协议》中有吉祥公司的签章，不能认定原告与吉祥公司存在租赁合同关系，真实情况是，涉案合同系原告与被告刘伟签订，发生小区业主非法侵权事件后，吉祥公司接受刘伟的委托，帮助原告协调与小区业主的关系，吉祥公司应原告的请求，在其提供的《商业用房租赁服务协议》上签章，其行为仅表明对原告与刘伟之间转租合同的认可；房屋产权归属不能作为认定出租人的依据，法律并未规定租赁合同中的出租人只能由产权人担任，吉祥公司已明确授权刘伟对房屋进行转租，同类转租行为在商业生活中是普遍现象，依据产权归属认定出租人身份毫无根据；刘伟是否向吉祥公司支付租金与认定出租人身份无关；熊泽宏虽系吉祥公司工作人员，但也是刘伟的朋友，熊泽宏基于朋友关系接受刘伟的委托在涉案合同上代理刘伟签字，并无任何不妥，且协议签字栏上明确表明出租人为刘伟，不能仅凭熊泽宏系吉祥公司工作人员而认定熊泽宏系代理吉祥公司签约；认定吉祥公司与刘伟系共同出租人，明显违背常理。综上，请求法院驳回原告对吉祥公司的起诉。被告刘伟辩称，1、原告主张被告刘伟没有产权而签订租赁合同的行为系欺诈行为的观点毫无道理，刘伟系有权转租的合法行为，在协议中也并未表示刘伟系房屋的产权人，并不存在任何欺诈行为。2、原告违约行为，使其丧失请求权基础。根据原告提供的证据可知，原告存在违约行为：一是迟延支付租金，二是支付租金不足额，由于原告的上述违约行为，根据协议约定，在原告违约时该协议已终止，合同终止后就根本谈不上刘伟的违约行为；即使合同并未当然终止，但原告的违约行为导致刘伟相应抗辩权的产生，刘伟即使有相应义务未履行，也是行使抗辩权的表现。3、被告刘伟不存在任何违约行为。原告列举大量证据证明小区业主的侵权，恰恰证明了原告的不利状态系第三人所致，与刘伟无任何关系，小区业主的侵权行为是针对原告的汽车修理与美容这种商业行为，而非针对刘伟，小区业主如系合法维权，本身就错在原告，原告当然应对自身行为负责，如小区业主系违法侵权，也是原告与小区业主之间产生的债权债务关系，应由原告自行处理；对原告遭遇的风险，刘伟既无义务也无能力防止，但刘伟仍委托吉祥公司对原告与小区业主的矛盾进行积极协调。4、原告的损失是由于小区业主的侵权行为直接导致，与刘伟并无任何关系，如刘伟替代小区业主向原告承担责任，将导致真正的责任者逃避法律责任的结果，助长第三人的不法行为，损害法律的公平公正，且原告未依约支付租金，刘伟也同样是受害人。5、原告的所谓损失除装修费用外与本案没有任何关联，且装修方案既未通过刘伟的书面认定，也是在协议终止后发生的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，对于协议终止后且未经出租人认可而由原告行为所致的损失，理应由原告自行承担。6、原告并未提供充分证据其合同目的无法实现，且门面前的石墩并非双方协议约定的租赁范围，不管是基于法律规定还是合同约定，刘伟并不因该石墩而对原告承担义务；双方在签约时，原告就已知该石墩的存在，刘伟既未欺骗原告，也未就该石墩对原告作出任何承诺。综上，被告刘伟已经完整履行法律规定和合同约定的义务，并无任何违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月1日，被告吉祥公司与被告刘伟签订一份《店面租赁合同》，合同约定：被告吉祥公司将其名下的位于长沙市雨花区怡园街135号尚东紫郡新寓小区B101至B106、D101、D108、D109、D110、E101至E116、F101至F110共计36间门面房屋租赁给被告刘伟，租期从2014年6月1日到2024年5月31日止，每年租金432000元，每间每月租金为1000元，每月5日前缴纳；租赁期间，刘伟可以将门面独立对外转租，转租租期不得超过本合同约定租赁期限。2016年3月10日，被告刘伟作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订一份《商业用房租赁服务协议》（以下简称涉案合同），协议约定：甲方将位于长沙市雨花区怡园街135号尚东紫郡新寓小区F栋的107-110号商业用房租赁给乙方使用，租赁年限为5年（2016年4月9日至2021年4月8日）；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅用作汽车修理及美容服务，租赁期限开始前（2016年3月9日至2016年4月8日），甲方允许乙方进场装修和试营业，该期限为免租期；管理服务费为每月50元/平方米，每月共计7735.5元，从第三年开始调整，调整幅度为按上一租赁期标准上调3元；租金每月为20元/平方米，每月共计3094.2元，从第三年开始调整，调整幅度为按上一租赁期标准上调2元；管理服务费及租金支付方式为一次性支付6个月，即本合同正式签订后3日内和合同期内每年的10月9日前和4月9日前一次性支付6个月管理服务费和租金，如果乙方不能在本协议限定日期内支付管理服务费和租金，本协议将自行终止；乙方在租赁房屋时应向甲方支付保证金20000元，如乙方未能按照本合同约定向甲方支付管理服务费、租金或违约金，甲方可以扣留全部或部分保证金冲抵，该冲抵并不能免除乙方仍需支付前述欠费的义务；甲方有协助乙方同该房屋委托的物业公司办理入住手续的义务；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租的房屋；在租赁期间，双方由于自身原因提前解除合同应提前3个月通知对方并向对方支付3个月租金、管理服务费作为解除合同的违约金；甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权解除合同；乙方拖欠房租累计30日以上，甲方有权解除合同；因不可抗力因素和政府部门有关政策调整双方必须终止协议时，合同终止，租金及管理服务费按实际使用时间计算。被告刘伟所持该合同的原件与原告起诉时提供的该合同复印件一致，均有被告刘伟的签章和原告的签名，同时在刘伟签章的下方有案外人熊泽宏（被告吉祥公司的工作人员）的签名；原告庭审时所提供的该合同原件，除有上述签名处，出租人处加盖了被告吉祥公司的公章。上述合同签订后，原告支付押金20000元，出示给原告的押金收据上有被告刘伟的签章；原告于2016年4月11日向被告刘伟母亲陈建平转账支付1个季度的管理服务费及租金共计32489元。此后，原告对承租的4间门面房屋，按照经营汽车修理和美容服务的要求进行了装修。原告作为汽车修理的经营者，进行了个体工商户的登记，登记字号为“长沙市雨花区车保姆汽车美容护理中心”，经营地址位于长沙市××火焰××区××号，在涉案房屋的斜对面。原告承租的4间门面房屋产权均登记在被告吉祥公司名下，规划用途为商业。上述4间房屋位于长沙市雨花区××小区南面××楼，房屋前面是小区的公用人行通道；涉案合同签订时，人行通道的临街处有一排圆形石墩，以阻止机动车辆进入公用人行通道。2016年4月21日，原告、被告吉祥公司、长沙和美物业管理有限公司尚东紫郡物业管理处、雨花区高桥街道永定社区共同签订一份《关于尚东紫郡F栋107、108、109、110门面出租使用的有关约定》，该约定载明：承租方现已装修完毕，就有关使用情况约定如下：1、该门店严禁洗车和油漆作业；2、门店通道仅限门面前坪，不得超出门店界线，临路处石墩打开后需用铁链上锁，禁止门店车辆和其他车辆在门店前坪停放过夜，通道仅用于门店维修车辆通行、进店维修；承租方自愿接受出租方和监督方的监督，也接受尚东紫郡业主的监督。上述协议签订后，物业公司的工作人员将涉案4间门面前临街的4个圆形石墩拆除，作为维修车辆进出的通道，并由原告在通道口安装了立柱和铁链。当日晚，涉案门面所在小区的部分业主在门面前集会，反对拆除石墩，要求恢复原状，并对吉祥公司的不满形成如下书面意见：1、违规将小区外的树木修剪，影响小区及社区的绿化；2、将小区周围花坛两处挖开（指小区东面和北面的花坛），至今花坛仍未修补好；3、将小区F栋门面（指涉案门面）租给汽修公司，并默许商家拆除石墩，致使机动车辆可开上人行道，严重影响小区业主安全。对开发商的侵权行为，业主要求：下周修补好花坛；小区人行道坚决不能进出机动车辆；小区石墩不能拆除和移动。此后，小区业主又多次集会，要求解决上述反映的问题。经过小区所在街道的多次调解，小区业主仍坚持上述意见，小区物业公司将花坛及石墩恢复原状。涉案门面前的石墩恢复原状后，车辆无法进入原告门面。2016年6月29日，原告诉至本院，请求判如所请。在本案诉讼中，原告提出司法鉴定申请，要求对涉案门面的装修费用进行鉴定。经本院委托，华新项目管理有限公司组织双方当事人对现场进行勘察、测量，并于2017年5月25日作出司法鉴定报告，鉴定意见为：一、鉴定机构直接认定部分的装修费用为103175.74元；二、需要法院认定的部分为41876.36元，该部分包括：1、水电改造费：部分隐蔽工程，无设计图纸，且现场无法测量，生活给排水、电线、线管、网线、监控线等工程项目无计算依据，故本报告认定金额部分未计取此项，此部分结算单金额为12000元，由法院进行裁定；2、坡道：无设计图纸，无法确认具体做法，故本报告认定金额部分未计取此项，此部分结算单金额为1800元，由法院进行裁定；3、设备基础：为隐蔽工程，无设计图纸，无法确认具体做法，故本报告认定金额部分未计取此项，此部分结算单金额为12600元，由法院进行裁定；4、管理费及利润：根据门面装修合同及原告陈述该装修工程为公司承包，本报告参考市场行情，管理费及利润按认定金额的15%计取，因被告方提出装修非正规公司完成，且合同的真实性无法判定，按15%计取管理费及利润无任何依据，故此项费用由法院进行裁定。在本案诉讼中，原告提供的其他证据为：1、装修合同、装修结算单、装修款收据，拟证明原告投入150000元用于门面装修；2、购销合同、设备工具商行送货单，拟证明原告购买92500元设备用于门面经营；3、劳动合同书4份，拟证明原告支付门店员工资45600元；4、监控系统合同书、车流程单，拟证明原告支付3500元用于门面的监控、广告招牌950元；5、借记卡账户历史明细清单，拟证明原告2009年在涉案门面的对面经营的长沙市雨花区车保姆汽车美容护理旗舰店的经营收入，月收入50000元以上；6、壳牌铝塑专卖店借用合同，拟证明原告为了使用涉案门面，已出资30000元用于壳牌铝塑专卖店的招牌；7、收款收据，拟证明为装修涉案门面，原告支付2200元玻璃费用。被告吉祥公司、刘伟对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3的“三性”均有异议，原告没有提供合同签订主体真实存在的相应证据；对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，该合同载明的工程地点在火焰巷的“车保姆”店，并非与本案有关的尚东紫郡店，该证据与本案无关；对证据5的关联性有异议，该证据只能证明原告个人收入、支出，不能证明其经营的“车保姆”店的盈利情况；对证据6的真实性有异议，原告未提供合同签订主体真实存在的证据，且未提供相应发票；对证据7的关联性有异议，涉案门面在2016年4月装修，该证据显示的时间是2016年6月3日，完全有可能用于原告正在经营的位于涉案门面对面的“车保姆”店。另查明，在本案诉讼中，市政部门已将涉案门面前人行通道临街的圆形石墩全部拆除，另行修建了花坛，花坛之间的间距为2.8米左右。本院认为：关于被告主体。原告在起诉时提供的涉案合同复印件与被告刘伟提供的涉案合同原件一致，合同的首部和尾部均显示出租人为刘伟、承租人为原告，并有刘伟的签章、原告的签名；原告所持押金收据有被告刘伟的签章，其支付的租金系被告刘伟母亲陈建平收取。上述证据，可以证明涉案合同的相对方系原告与被告刘伟。根据被告吉祥公司提供的涉案房屋产权证、被告刘伟提供的其与吉祥公司签订的《店面租赁合同》，可以证明涉案房屋产权人系吉祥公司，刘伟从吉祥公司处承租后再转租给原告。原告在庭审中提供的涉案合同原件上“出租方”处除有刘伟的签章外，还加盖有吉祥公司的公章，吉祥公司对此解释为系在合同履行过程中，因小区业主“闹事”时加盖的，以证明吉祥公司对刘伟转租行为的认可，具有一定的合理性，因为在此之前吉祥公司已将涉案房屋出租给了刘伟，不可能将涉案房屋再行出租给原告。因此，原告以吉祥公司为涉案合同的相对方为由，将吉祥公司列为本案被告，无事实依据，本院对此不予支持。关于合同解除。涉案合同的正常履行，必须拆除涉案房屋人行通道临街的圆形石墩，以保证维修车辆的进出和原告的正常经营；而石墩的拆除，因未经小区业主的同意而招致小区业主的集体反对，将拆除后的石墩恢复原状，维修车辆无法进出，致使原告的合同目的无法实现，原告据此提出解除合同，符合法律规定，本院予以支持；原告起诉要求解除涉案合同，视为解除合同的通知，该起诉状副本于2016年7月21日送达，涉案合同自此解除。关于原告损失。因小区业主的反对，原告并未实际使用涉案房屋，涉案合同解除后，原告的损失客观存在，对原告因涉案合同的解除产生的损失，本院认定如下：1、装修费用：鉴定报告直接认定部分的装修费用为103175.74元，该部分造价系鉴定机构根据现勘查测量的数据进行计算，结论依据充分，本院对此予以认定；关于争议部分，水电改造、设备基础、坡道为隐蔽工程，且无设计图纸，鉴定机构无计算依据，原告提供的《装修结算单》显示，上述三项的结算金额为26400元（12000元+12600元+1800元），考虑上述三个项目已进行实际施工，本院酌情认定为20000元；关于管理费及利润，根据原告提供的装修合同，合同中无此项费用的相关约定，本院对此不予认定；故装修费用总计为123175.74元（103175.74元+20000元）。2、设备费用：原告提供的购销合同、送贷清单的真实性无法认定，且未提供相应实物及付款凭证，对原告主张的该部分费用，本院不予认定。3、监控设备：原告提供的监控系统合同书真实性无法认定，且无实际履行的相关证据，对原告主张的该部分费用，本院不予认定。4、写真板、玻璃费用：原告提供的相应证据的关联性无法认定，本院对此不予认定。5、三相电接入费用：原告未提供相应证据，本院对此不予认定。6、门头广告费用：原告提供的壳牌铝塑专卖店借用合同真实性无法认定，且无实际履行及款项支付凭证，本院对此不予认定。7、人员工资：原告提供的劳动合同真实性无法认定，且无工资实际支付凭证，本院对此不予认定。8、营业收入，原告主张的该项损失实际为可得利益损失，原告提供的个人银行账户交易明细不能证明涉案门面经营的可得利益损失，且任何经营均有风险，其可得利益无法预期，本院对此不予认定。9、租金：原告实际支付被告刘伟租金32489元，本院对此予以认定。上述费用，总计为155664.74元（123175.74元+32489元）。关于责任承担。涉案房屋所在小区业主的集体反对，是涉案合同履行不能的直接原因，而导致小区业主反对的主要原因是未经小区业主同意拆除人行通道临街的石墩。在涉案合同签订时，人行通道临街的石墩就已存在，合同约定原告承租涉案房屋的目的是用于汽车修理，要达到这一合同目的，势必就要拆除石墩，原告与被告刘伟对此均为明知。被告刘伟作为涉案合同的出租人，有义务保证原告对房屋的使用，以实现其合同目的，但最终因石墩的拆除引起业主反对，导致原告合同目的不能实现，被告刘伟对此构成违约，应承担合同解除的违约责任；原告作为涉案房屋的承租人，未履行审慎的注意义务，未能充分预见石墩拆除后产生的后果，对合同的解除也应承担一定的责任。根据造成合同无法履行的原因力的大小，本院确定被告刘伟对合同解除后产生的损失承担50%的责任，应支付原告的赔偿金额计算为77832.37元（155664.74×50%），且应返还原告所支付的合同押金20000元。被告吉祥公司并非涉案合同的当事人，且吉祥公司与刘伟所签合同中并未约定涉案房屋用于汽车修理，原告要求吉祥公司承担涉案合同解除的责任，无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、原告吕浩与被告刘伟签订的《商业用房租赁服务协议》于2016年7月21日解除；二、被告刘伟于本判决生效之日起10日内返还原告吕浩押金20000元；三、被告刘伟于本判决生效之日起10日内支付原告吕浩赔偿款77832.37元；四、驳回原告吕浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8884元，由原告吕浩负担4442元，由被告刘伟负担4442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 张建国人民陪审员 曹群湘人民陪审员 朱楷人二〇一七年八月三十一日书 记 员 唐梦苑附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 搜索“”