（2017）晋民终3号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-11-15
案件名称
季青、吴进等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省高级人民法院
所属地区
山西省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
季青,吴进,薛桂梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋民终3号上诉人（一审原告）：季青，女，1972年8月8日出生，汉族，朔州市人，住朔州市。委托代理人：王俊，山西隆诚律师事务所律师。委托代理人：曹元杰，山西隆诚律师事务所律师。上诉人（一审被告）：吴进，男，1950年1月15日出生，汉族，朔州市人，住朔州市。委托代理人：穆小平，男，汉族，1975年9月7日出生，住山西省朔州市，系上诉人女婿。委托代理人：王冬青，山西黄河律师事务所律师。上诉人（一审被告）：薛桂梅，女，汉族，朔州市人，住朔州市。系上诉人吴进之妻。委托代理人：王冬青，山西黄河律师事务所律师。上诉人季青与上诉人吴进、薛桂梅房屋租赁合同纠纷一案，均不服山西省朔州市中级人民法院（2015）朔中民初字第15号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人季青及其委托代理人王俊、曹元杰，上诉人吴进及其委托代理人穆小平、王冬青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审原告季青在一审中诉称，季青与吴进、薛桂梅于2013年11月10日签订了《房屋出租合同》，合同约定吴进、薛桂梅将坐落在朔城区鄯阳大街189号的房屋出租给季青，出租房屋面积为：负一层600平方米，一层600平方米，二层800平方米，三层800平方米；租金金额为每年220万元。合同签订后季青依约履行付款义务，吴进将房屋交付给季青。但吴进交付季青的房屋严重违反合同约定，导致季青无法经营。请求法院依法解除双方的《房屋出租合同》并支持季青的各项诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋出租合同》；2.判令吴进、薛桂梅赔偿其直接损失和间接损失合计5173741.68元；3.判令吴进、薛桂梅承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，季青将诉讼请求变更为：1.判令双方签订的《房屋出租合同》无效；2.判令吴进、薛桂梅返还己收取的房租150万元，并赔偿其直接损失和间接损失3673741.68元，以上合计5173741.68元；3.判令吴进、薛桂梅承担本案全部诉讼费用。一审被告吴进、薛桂梅在一审中辩称，2013年11月10日，经双方协商一致，将吴进、薛桂梅座落在××区房出租给季青作为商铺使用。租期为十年（2014年1月15日起2024年1月14止）。年租金为220万元，第一年按合同约定2013年12月15日交清房租。第二年房租提前半年交清。签订房屋租赁合同后，季青分期付第一年租金150万元，尚欠70万租金未付。吴进、薛桂梅多次与季青协商并督促支付拖欠租金。因季青的违约过错行为，经营管理不善，拖欠水、暖、电费用最终导致除不能如期交付租金外，商铺亦不能正常经营。吴进已于2014年12月8日向朔城区人民法院提起诉讼，请求支付拖欠租金70万元并终止合同。朔城区人民法院于2014年12月19日已正式立案。一审法院审理查明，2013年11月10日，原被告经协商一致，吴进、薛桂梅将坐落在朔州市××区房出租给季青作为商铺使用，双方约定房屋租赁期限10年，自2014年1月15日起2024年1月14日止。租金为每年220万元，第一年房租2013年12月15日交清，第二年房租提前半年付清。其余年份提前一个月付清，五年后每年房租242万元。从签订合同时起自2013年11月10日空装修时间65天。双方签订房屋租赁合同后，季青分期付吴进租金共计人民币150万元。房屋出租合同第6条约定，消防验收，租赁前由吴进负责，租赁后包括装修65天由季青负责。合同生效时间2014年1月15日。双方签订合同后，季青以该房屋为经营场所在当地工商行政管理机关注册登记”朔州市鑫港湾商贸有限公司”，法定代表人为季青。同时按照商场经营需要对租赁房屋进行了装饰装修，同时对部分消防工程进行了建设。2014年11月7日朔城区公安消防大队以”未经消防安全检查擅自投入使用”为由，对朔州市鑫港湾商贸有限公司作出责令停止使用，并处罚款人民币三万元的行政处罚决定。本案诉争房屋系由吴进、薛桂梅原有旧房改扩建形成。建设工程竣工后，吴进于2014年4月23日报送朔州市朔城区工程质量监督站竣工验收备案。其中，建设工程的消防设计、消防验收虽均已在朔城区公安消防大队网上备案受理系统备案，但吴进、薛桂梅并未完全按照已经备案的设计图纸对消防工程进行施工建设，至本案诉讼期间该建设工程的消防工程仍未实际竣工。2014年12月4日，吴进、薛桂梅向季青发出”停电通知”，要求季青12月6日前交清房租、供暖费、电梯年度检验费，若有一条办不到随时停电。因季青未按通知要求交纳上述费用，吴进于12月6日对商场作出断电措施。至此，双方房屋租赁合同的履行陷入僵局。因季青在租赁房屋装修装饰完成后，将商场分成若干铺位公开招商，部分商户已入住，商场断电后各商户与季青解除商铺租赁合同，季青赔偿商户损失共计445115元。2014年12月18日，吴进以季青拖欠租赁费为由向朔城区人民法院提起诉讼后，季青于2014年12月24日向一审法院提起诉讼，形成本案。经季青申请，一审法院委托山西大正司法鉴定中心对涉案房屋装饰装修及有关工程造价进行鉴定，鉴定结论为”朔州鑫港湾丽人购物中心装修装饰工程造价鉴定金额为2540278.02元”。但鉴定结论中无实物以及季青已经带走物品包括红心挂烫机、服务器、收款机等作价21689元；非常物语展柜、展台等作价29130.03元；系恋展柜、展台等作价17478.02元、横模、站模、柜台的评估作价58740元。季青因鉴定支出鉴定费60000元。为减少双方损失，在鉴定完成后，经一审法院主持协调，季青于2015年10月17日将租赁房屋返还吴进、薛桂梅。一审法院认为，本案双方争议的焦点为双方签订的《房屋出租合同》的效力、应否解除，季青主张损失的数额、损失应否由吴进承担以及季青已支付的150万元租金应否返还。第一、关于《房屋出租合同》的效力问题。季青提出因房屋消防工程未实际竣工，吴进、薛桂梅出租房屋违反法律强制性规定，应认定《房屋出租合同》无效。一审法院认为，虽然吴进、薛桂梅在诉争房屋的改扩建过程中未完全按照消防设计图纸进行施工建设，但涉诉房屋改扩建工程的消防设计、消防验收均已在朔城区公安消防大队网上备案受理系统备案，且于2014年4月23日报送朔州市朔城区工程质量监督站竣工验收备案，故双方签订的房屋出租合同意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。对季青所提合同无效的意见本院不予支持。吴进在另一案中起诉请求解除《房屋出租合同》，季青亦有解除合同的意思表示，又在涉诉房屋装饰装修及有关工程造价鉴定完成后，季青已将房屋返还吴进，故双方的《房屋出租合同》已经无法继续履行，《房屋出租合同》应当予以解除。第二、关于季青主张的损失数额的确定及责任承担问题。原告季青主张的损失由四部分组成，分别为租赁房屋装饰装修部分的损失、品牌铺面装修的损失、与商户解除商铺租赁合同赔偿商户的损失以及招商过程中有关费用损失。房屋装饰装修、品牌铺面装修的造价，经山西大正司法鉴定中心鉴定为2540278.02元，其中价值127037.05的部分物品无实物或由季青带走，对此部分物品的估价应予核减，故对房屋装饰装修、品牌铺面装修的造价应认定为2413240.97元；季青与张利、李秀平等17家商户解除商铺租赁合同赔偿商户的损失为445115元，该部分费用有季青与各商户签订的租赁合同、解除协议、收据能够证实，应予认定；招商过程中有关费用（办公、宣传、工资支出、招商等）损失共208900元有相应的发票可以证实，亦应认定。以上共计3067255.97元。对于季青主张的上述损失赔偿，一审法院从吴进、薛桂梅的违约事实、其他致损行为、季青的损失与吴进、薛桂梅违约事实的因果关系等予以考量。改扩建工程的消防设计、消防验收虽均已在朔城区公安消防大队网上备案受理系统备案，但吴进未完全按照备案的设计图纸对消防工程进行施工建设，尽管季青在房屋装修过程中对消防工程采取了一定程度的补充建设措施，但不能弥补因未对消防工程进行施工建设给租赁房屋造成的缺陷。租赁房屋实质上未达到法律法规关于房屋使用条件的强制性规定，最终造成被公安消防部门责令停止使用，致使双方《房屋出租合同》无法履行是本案发生的根本原因。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依照该条规定，出租人不仅应当按照租赁合同将租赁物交付承租人，而且应当保持租赁物符合合同约定的用途。吴进将不符合合同约定的房屋交付季青，致季青无法将租赁房屋作为商场使用，吴进的行为已构成违约，依法应当负相应的民事责任。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因本案系租赁合同纠纷，原告租赁房屋后进行的装修装饰已形成附合，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；本案原告房屋装饰装修完成后尚未使用，故应按装修装饰实际支出的费用2413240.97元由吴进、薛桂梅予以全额赔偿。关于季青与商户解除商铺租赁合同赔偿商户的损失以及招商过程中有关费用损失的问题。吴进未依合同约定交付符合用途的房屋显然有过错。季青在装修房屋过程中对部分消防设施所采取的补救措施，可以证实季青有履行合同的诚意和知悉消防工程存在瑕疵后为减少损失采取的对策，但作为商场经营者，应当预见房屋实质上达不到法律法规关于房屋使用条件的强制性规定可能发生不能投入使用的情形，在此情形下进行招商可能使损失进一步扩大。故季青的行为对造成其与商户解除商铺租赁合同赔偿商户以及招商过程中有关费用损失，也有一定的过错。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。依照上述规定，本院酌定对季青主张的上述共计654015元的损失由吴进、薛桂梅承担70％即457810.5元。第三、关于季青主张的租赁费150万元应否返还的问题。双方的《房屋出租合同》已开始履行，吴进、薛桂梅已经将出租房屋交付季青，因交付的房屋不符合合同约定的用途，依照《合同法》第六十七条规定季青可以行使抗辩权，但请求对已经交付的租金予以退还，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、解除原告季青与被告吴进、薛桂梅签订的《房屋出租合同》。二、被告吴进、薛桂梅于本判决生效后十五日内赔偿原告季青各项损失共计2871051.47元。三、驳回原告季青的其他诉讼请求。鉴定费60000元，由原告季青负担10000元，被告吴进、薛桂梅负担50000元。一审判决后，双方当事人均不服向本院提出上诉。季青上诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋出租合同》无效；2.判令除赔偿季青28710**.47元，并返还已交付的租金150万元，同时赔偿招商赔偿商户等损失196205元；3.判令吴进、薛桂梅承担本案的全部诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：l.一审法院适用法律有误。《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据上述强制规定，建设单位在将建设工程交付他人使用前，必须完成竣工验收，此为法定义务。一审法院已认定”租赁房屋实质未达到法律法规关于房屋使用条件的强制性规定，最终造成被公安消防部门责令停止使用，致使双方的《房屋出租合同》无法继续履行的根本原因”，足以说明其出具的《山西建设工程消防设施检测报告》系虚假伪造，吴进、薛桂梅交付的房屋根本没有竣工，明显违反法律规定的竣工后方可验收使用的强制性规定，双方签订的《房屋租赁合同》当属无效。另外，吴进、薛桂梅违反建设土地规划的地面三层建筑物，违法建筑地下负一层，将违法建筑出租的行为违反法律规定，导致《房屋租赁合同》无效。依据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此在认定双方签订的租赁合同无效的基础上，吴进、薛桂梅理应依法返还已付租赁费150万元。2.一审法院在确定责任承担时，没有尊重案件事实。一审法院认为”作为商场经营者应当预见房屋实质上达不到法律法规关于房屋使用条件的强制性规定可能发生不能投入使用的情形，在此情形下进行招商可能使损失进一步扩大，故季青的行为对造成商户解除商铺租赁合同赔偿商户以及招商过程中有关费用损失，也有过错”。事实上，本案中出租方没有按照消防设计图纸施工、事后虚假竣工以骗取消防部门备案证明的情形，季青根本无法知晓。季青是在租赁后进行装潢时，因无法取得消防验收，才导致无法招商使用租赁房屋，完全是出租方单方过错，应当全额赔偿季青因此所受招商损失654015元。3.即便本案租赁合同有效，吴进、薛桂梅也应当按照过错程度返还已交付的租赁费。一审法院认定”租赁房屋实质上未达到法律法规关于房屋使用条件的强制性规定，最终造成被公安消防部门责令停止使用，致使双方的《房屋出租合同》无法继续履行的根本原因”，依据《合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不覆行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约造成的损失。因此双方租赁合同即使有效，由于吴进、薛桂梅的单方违约行为导致季青无法正常使用租赁房屋，造成合同解除，吴进、薛桂梅应按照过错程度返还已付租赁费。吴进、薛桂梅上诉请求：1.撤销（2015）朔中民初字第15号民事判决第二项即”被告吴进、薛桂梅于本判决生效后十五日内赔偿原告季青各项损失共计2871051.47元”；2.改判驳回赔偿季青28710**.47元的请求；3.一、二审诉讼费、鉴定费由季青负担。事实和理由：一、一审判决违背本案基本事实，适用法律错误。房屋出租时的消防安全检查合格，季青经营不善、不支付租金是导致租赁合同解除的基本原因，其应承担违约责任。1.一审判决认定”被告未对证据的真实性提出异议”、”对上述证据予以认定”，与事实不符。吴进在开庭时明确提出异议，不认可季青提交的证据。2.一审判决错误认定”对消防《检测报告》，因该报告记载的内容与现场实际施工状况存在矛盾，故对该证据不予认定”。涉案房屋检测报告是基于永红商贸大楼建设工程作出，现场实际施工状况是朔州市鑫港湾商贸有限公司作为使用单位所进行的现场实际施工。两个消防工程不同，一审判决混淆建设单位与使用单位的消防义务。3.一审判决认定”至本案诉讼期间，该建设工程的消防工程仍未实际竣工”，没有证据支持，更与事实不符。2014年4月23日，朔州市朔城区工程质量监督站对吴进建设的永红商贸大楼包括消防措施经全部验收合格，颁发《山西省工程竣工验收备案证书》。一审判决书对认定消防工程仍未实际竣工的证据及法律依据没有体现。4.一审判决认定”租赁房屋实质上未达到法律法规关于房屋使用条件的强制性规定，最终造成被公安消防部门责任停止使用，致使双方《房屋出租合同》无法履行是本案发生的根本原因”，此为歪曲事实。2014年11月7日，消防部门作出停止使用的行政处罚的原因为”未经消防安全检查擅自投入使用”，消防部门作出处罚的对象是鑫港湾商贸公司，《房屋出租合同》无法履行的根本原因并非永红商贸的消防工程存在问题，而是季青经营不善，不予支付租金。5.一审判决错误认定”吴进将不符合合同约定的房屋交付季青，致季青无法将租赁房屋作为商场使用，吴进的行为已构成违约，依法应当负相应的民事责任”。根据双方合同约定”消防验收，乙方租赁前由甲方负责，乙方租赁后由乙方负责”，吴进、薛桂梅将已经工程竣工验收的合格房屋交付乙方季青使用，乙方经营的商场没有向消防安全部门申请检查擅自营业，被消防部门作出停止营业的行政处罚，应自行承担后果。同时根据合同约定，租金金额每年220万元，至2014年12月底吴进起诉时，季青应当交清两年房租即440万元，季青仅支付150万元的租金，已构成违约。2014年冬季暖气费等费用季青也不予交付，构成根本违约。因此，合同的无法履行是承租人违约造成，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。二、鉴定结论金额高达2540278.02元，存在虚构实物，内容重复，程序违法，其鉴定结论不应当采纳。其中对鑫港湾丽人购物中心装修工程、电气安装工程、与装修工程有关的项目费用没有季青与他人装修的合同予以支持。品牌装修费用由商铺的租赁户装修，不应当计算至季青名下的装修费用中。三、季青与17家商户解除商铺租赁合同赔偿商户的损失445115元，一审判决没有证据予以支持。季青与商户解除商铺租赁合同是其不交纳电费被电力部门停电，商场无法继续营业造成。这部分损失不应由吴进、薛桂梅承担。四、一审判决”招商过程中有关费用（办公、宣传、工资支出、招商等）损失共208900元有相应的发票可以证实，亦应认定”不合理。至双方诉争到法院时，季青已经开业经营，有租户入驻，其招商目的达到，且招商费用均为收据，对此不予认可。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。经当事人举证、质证和本院调查取证，认定事实如下：诉争房屋系吴进投资兴建的永红商贸大楼，工程为新建项目。建设工程竣工后，吴进于2014年4月23日报送朔州市朔城区工程质量监督站进行竣工验收，经验收永红商贸大楼包括消防措施全部合格，颁发《山西省工程竣工验收备案证书》。新建工程消防设计、消防验收分别于2013年12月18日、2014年3月5日在朔城区公安消防大队网上备案受理系统进行备案，均未被确定为抽查对象。2014年2月22日，山西君安消防技术检测中心作为检测单位出具《山西建设工程消防设施检测报告》，其中”火灾自动报警系统及联动控制、消防给水系统、消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、排烟系统、火灾应急照明及疏散指示标志均判定为合格。2013年11月10日，季青与吴进及其妻子薛桂梅签订《房屋租赁合同》，承租位于朔州市××区房经营商铺，合同约定生效时间为2014年1月15日，房屋租赁期限为10年。租金为每年220万元，第一年房租2013年12月15日交清，第二年房租提前半年付清。其余年份提前一个月付清，五年后每年房租242万元。从签订合同时起自2013年11月10日空装修时间65天。消防验收，租赁前由吴进负责，租赁后包括装修65天由季青负责。双方签订房屋租赁合同后，季青分期付吴进租金共计人民币150万元。季青以此为经营场所登记注册朔州市鑫港湾商贸有限公司，法定代表人为张宪花，并对租赁房屋进行商铺经营所需的装饰装修。2014年3月10日朔城区公安消防大队以”未进行设计备案”为由，对朔州市鑫港湾商贸有限公司作出罚款5000元的行政处罚决定。2014年9月18日朔州市鑫港湾商贸有限公司对其内装修的消防设计在朔城区公安消防大队网上备案受理系统备案。2014年11月7日朔城区公安消防大队以”未经消防安全检查擅自投入使用”为由，对朔州市鑫港湾商贸有限公司作出责令停止使用，并处罚款人民币三万元的行政处罚决定。2014年12月4日，吴进向季青发出”停电通知”，要求季青12月6日前交清房租、供暖费、电梯年度检验费，若有一条办不到随时停电。季青未按通知要求交纳上述费用，吴进于12月6日对商场作出断电措施，12月18日以季青拖欠租赁费为由向朔城区人民法院提起诉讼后，季青于2014年12月24日向朔州市中级人民法院提起诉讼。一审中经季青申请，山西大正司法鉴定中心对涉案房屋装饰装修及有关工程造价进行了鉴定，鉴定结论为”朔州鑫港湾丽人购物中心装修装饰工程造价鉴定金额为2540278.02元”。鉴定结论中无实物以及季青已经带走物品包括红心挂烫机、服务器、收款机等作价21689元；非常物语展柜、展台等作价29130.03元；系恋展柜、展台等作价17478.02元、横模、站模、柜台的评估作价58740元。季青因鉴定支出鉴定费60000元。为减少双方损失，在鉴定完成后，经一审法院院主持协调，季青于2015年10月17日将租赁房屋返还吴进、薛桂梅。另查明，承租期间季青施工完成的部分消防工程为：1.消防逃生通道及楼顶开天窗；2.购买安装13套防火门及支付消防设施检测费。以上施工及设施安装有施工合同及费用收据作为凭证，计入装饰装修工程造价鉴定结论的决算内容。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方对签订《房屋租赁合同》的真实性均认可，本案争议的焦点主要为：1.《房屋租赁合同》的效力及已付房屋租金是否应返还；2.季青主张的装修损失及间接损失的承担。首先，关于《房屋出租合同》的效力及已付房屋租金是否应返还。双方签订《房屋出租合同》系真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。《合同法》第五十二条第五项规定”违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，是指当事人订立合同的目的、合同的内容及合同的形式违反国家法律法规的强制性规定，因而被确认为无效的合同。而合同标的物的质量是否合格、标的物是否符合使用条件等属于合同履行问题，即租赁房屋是否经过竣工及消防验收是出租人是否履行法律及合同规定的提供符合使用条件租赁物合同义务的问题，对合同效力不产生影响。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项将租赁合同标的物不符合法律法规规定的强制性使用条件作为可解除合同的条件，并未将其作为认定合同无效的条件。季青上诉主张《房屋租赁合同》无效，缺乏法律依据。本案中涉诉房屋建设工程的消防设计、消防验收均已在朔城区公安消防大队网上备案受理系统备案，并报送朔州市朔城区工程质量监督站竣工验收备案，取得山西省建设厅核发的《山西省工程竣工验收备案证书》。山西君安消防技术检测中心作为检测单位出具《山西建设工程消防设施检测报告》对新建工程的消防设施进行检测均判定为合格。原判决认定涉诉房屋出租时消防工程未竣工基于一审法庭审理时吴进对此事实的自认，对此本案审理中吴进予以否认，并提出一审法庭审理笔录中此处的法庭调查询问系在其核对签字后进行的修改添加，违背询问及回答本意，其本人从未认可房屋出租时消防工程未竣工的事实。经本院调查核实，一审法庭审理笔录中此处的法庭调查询问存在修改添加，由于修改者未签名捺印且缺乏相应证据支持，原判决对吴进自认其装修工程未完工的事实，本院予以纠正。本次庭审中季青对于吴进消防工程未竣工、《山西建设工程消防设施检测报告》、《山西省工程竣工验收备案证书》均为虚假伪造的事实进行举证，季青提供由其进行施工的消防工程施工合同及设施支出凭证，吴进以收据为由对上述证据均不予认可。本院认为，由于季青承租房屋后其内装修工程亦需要进行消防设计备案、施工及验收，上述证据不足以证明其施工建设的消防工程为吴进出租时建设工程的部分未完工消防工程，无法认定涉案房屋在出租时消防工程未竣工，从而否定《山西建设工程消防设施检测报告》、《山西省工程竣工验收备案证书》的真实性，且该部分支出在装修损失的鉴定结论中已列入决算内容，季青上诉请求《房屋租赁合同》无效的理由，缺乏证据支持。结合《房屋租赁合同》中对房屋消防验收租赁前由吴进负责，租赁后包括装修65天由季青负责的约定，吴进作为出租方的合同义务已经履行完毕。基于上述，季青上诉请求合同签订时诉争房屋未竣工违反法律强制性规定，双方签订的《房屋租赁合同》无效的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。鉴于《房屋租赁合同》合法有效，季青承租期间实际占有、使用房屋，季青上诉主张返还已付租金150万元的请求，理据不足，本院不予支持。根据《合同法》第九十三条第二项规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在《房屋出租合同》第九条约定，迟延支付租金2个月，出租方有权解除合同。吴进、薛桂梅于2014年12月4日对季青发出停电通知，于12月6日对商场作出断电措施，系在2014年11月7日鑫港湾商贸公司因”未经消防安全检查擅自投入使用”被消防部门责令停止使用期间对季青欠付租金及管理费的违约行为进行督促告知，之后吴进另案请求支付租金、解除《房屋租赁合同》，涉诉房屋于2015年10月17日返还出租方，合同已无法继续履行，一审判决解除《房屋租赁合同》，本院予以维持。其次，关于季青主张的装修损失及间接损失的承担。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的主要义务为出租人交付标的物、承租人支付租金。本案中涉诉房屋建设工程的消防设计、消防验收备案及报送竣工验收、取得《山西省工程竣工验收备案证书》时存在迟延，并不影响承租方对房屋的使用。季青作为承租方对朔州市鑫港湾商贸有限公司内装修工程的消防设计在朔城区公安消防大队网上备案受理系统进行了备案，但在内装修的消防工程竣工后并未进行消防验收，且在正式开业前未申请消防安全检查。消防处罚决定系对承租方经营的朔州市鑫港湾商贸有限公司”未经消防安全检查擅自投入使用”行为而作出责令停业及罚款的处罚结果，故原判决对于涉诉房屋未能通过消防验收而被责令停业系出租方消防工程未竣工造成，出租方违约导致合同无法继续履行的事实认定错误，本院予以纠正。吴进、薛桂梅作为出租方已经依约履行完毕合同义务，即交付竣工验收合格、符合使用条件的房屋。季青作为承租方应严格履行《房屋租赁合同》中按时缴纳租金及支付租赁期间产生的管理费用的义务，现季青未交纳租金及租赁期间相关费用，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中季青作为租赁合同的违约方，关于装饰装修的残值损失，考虑到季青进行的部分装修工程已与建筑主体工程形成附合，季青返还的房屋后，已完成的装修部分工程对于吴进、薛桂梅一方仍具有使用价值，鉴于此本院认为，吴进、薛桂梅对装修工程在利用价值范围内酌情予以补偿。具体计算方法为以一审法院认定装修损失2413240.97元为基础，根据合同租赁期限计算装修价值摊销费用，剩余租赁期内装修残余价值约为200万元，吴进、薛桂梅适当补偿季青1**万元为宜。季青上诉请求赔偿其品牌铺面装修的损失、与商户解除商铺租赁合同赔偿商户的损失以及招商过程中有关费用等间接损失，于法无据，本院不予支持。季青主张鉴定费用全部由吴进、薛桂梅承担的上诉请求，未提供证据予以支持，鉴于装修工程的剩余利用价值，本院认为由双方予以分担为宜。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，季青的上诉请求，本院不予支持。对于吴进、薛桂梅的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二项、第一百零七条、第二百一十二条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持朔州市中级人民法院（2015）朔中民初字第15号民事判决第一项，即”一、解除原告季青与被告吴进、薛桂梅签订的《房屋出租合同》”；二、撤销朔州市中级人民法院（2015）朔中民初字第15号民事判决第二项、第三项，即”二、被告吴进、薛桂梅于本判决生效后十五日内赔偿原告季青各项损失共计2871051.47元”、”三、驳回原告季青的其他诉讼请求”；三、吴进、薛桂梅于本判决生效后十五日内补偿季青装修剩余价值100万元。四、驳回季青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24008元，由季青负担14008元，吴进、薛桂梅负担10000元。二审案件受理费49834.41元，由季青负担39834.41元，吴进、薛桂梅负担10000元。鉴定费60000元，由季青负担30000元，吴进、薛桂梅负担30000元。本判决为终审判决。审 判 长 王 迪审 判 员 刘 英代理审判员 屈亚媛二〇一七年八月三十一日书 记 员 张 橙 关注公众号“”