（2017）湘05民终1148号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-11-08
案件名称
周盛魁诉罗鸿、姚玲菊房屋租赁合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周盛魁,罗鸿,姚玲菊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终1148号上诉人（原审被告、反诉原告）：周盛魁，男，1970年10月3日出生，汉族，居民，住邵阳市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗鸿，男，1968年12月6日出生，汉族，居民，住长沙市。被上诉人（原审原告、反诉被告）姚玲菊，女，1969年4月22日出生，汉族，居民，住邵阳市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓骞，湖南楚信律师事务所律师。上诉人周盛魁因与被上诉人罗鸿、姚玲菊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2017）湘0502民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周盛魁上诉请求：撤销原判，改判罗鸿、姚玲菊赔偿损失、退还押金、承担鉴定费共计4万元。事实和理由：1、认定事实不清。一审判决没有认定双方续租关系成立，没有认定周盛魁的鉴定费4000元，没有认定罗鸿强行锁门，没有认定罗鸿锁门时将周盛魁租赁大汉公司的一间门面同时关了，属于认定事实不清。2、判决不当。一审没有判决罗鸿、姚玲菊退回周盛魁已支付的押金2万元和租金6.7万元不当，没有判决罗鸿、姚玲菊赔偿周盛魁的停业损失、财产损失不当。3、程序严重违法。一审法院在周盛魁投诉后才由简易程序转为普通程序；违法干预鉴定，多次催促鉴定机构作出鉴定意见；周盛魁于2017年5月24日申请补充鉴定，于6月5日被裁定驳回后申请复议，在复议期间内被驳回申请；周盛魁于2017年5月24日对鉴定意见提出异议，又被一审法院以超过期限不予准许；周盛魁申请鉴定人出庭接受质询，并交纳了200元费用，一审法院未通知鉴定人出庭。罗鸿、姚玲菊辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。罗鸿、姚玲菊向一审法院起诉请求：1、腾空大汉东风商业步行街B区（栋）1025、1026号门面并退还给罗鸿、姚玲菊；2、周盛魁赔偿罗鸿、姚玲菊损失6.7万元（自2017年2月1日至2017年7月30日的门面租金，顺延照计）；3、恢复墙体、墙面和五扇卷闸门；4、周盛魁承担本案诉讼费。周盛魁反诉请求：1、罗鸿、姚玲菊赔偿周盛魁停业损失26500元；2、罗鸿、姚玲菊赔偿周盛魁财物损失6600元；3、确认租赁合同第五条无效；4、鉴定费用4000元由罗鸿、姚玲菊承担；5、罗鸿、姚玲菊还周盛魁押金2万元；6、罗鸿、姚玲菊承担反诉费用。一审法院认定事实：邵阳市双清区东风路商业步行街B区东栋两间门面［产籍号：14254675－036－0302（0001025）、14254675－036－0302（0001026）］为罗鸿、姚玲菊共同共有。2010年12月10日，罗鸿、姚玲菊作为甲方，与作为乙方的周盛魁签订《门面租赁合同》约定：“甲方自愿将大汉东风路商业步行街B区（栋）1025、1026号门面租给乙方经营内衣服装，经营期为陆年，从2010年12月11日至2016年12月10日，前叁年租金为每年壹拾叁万捌仟元整，后叁年租金随行就市。乙方交给甲方门面押金及打墙押金共计贰万元整”。合同签订后，周盛魁向罗鸿、姚玲菊缴纳了2万元押金（该事实原告庭审中予以承认）。2011年6月19日，双方将租赁合同予以变更，变更内容：“甲方（罗鸿、姚玲菊）自愿将大汉东风商业步行街B区（栋）1025、1026号门面租给乙方（周盛魁）经营，经营期为陆年，从2011年2月1日至2017年2月1日，年租金为壹拾叁万叁仟玖佰元整；…五、门面装修本着来修去丢的原则（即乙方从门面搬走不能带走或损坏固定性装修）。”2016年12月20日，罗鸿、姚玲菊委托湖南楚信律师事务所向被告周盛魁送达律师函，告知周盛魁：罗鸿、姚玲菊想自己利用门面经营、不再出租该门面，要求周盛魁在2017年2月2日合同到期后将门面交还给罗鸿、姚玲菊。并通过湖南省邵阳市罡大公证处对送达进行了公证。2017年2月2日，双方的租赁合同到期，周盛魁未向罗鸿、姚玲菊归还门面。2017年2月10日，周盛魁向姚玲菊中国银行尾号为“4855”的银行卡转账6.7万元，声称缴纳2017年2月2日至8月1日的租金。姚玲菊回短信不愿出租，并于2017年2月11日10时向邵阳市公安局东风路派出所报警。此后，双方就门面租赁协商未果，故酿成本案。另查明，经周盛魁申请，邵阳市中级人民法院委托邵阳天勤资产评估事务所对被告周盛魁申请的财产损失进行评估，并出具了天勤所（2017）司鉴字（025）号评估意见书，评估意见：1、对损坏的财物价值评估鉴定为3044元；2、对周盛魁关门期间（12天）的营业损失鉴定为11212元；3、对损坏的财物及周盛魁关门期间（12天）的营业损失的因果关系无法确认。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。罗鸿、姚玲菊与周盛魁签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。双方约定的租赁期限为2011年2月1日至2017年2月1日，现该合同已经到期，周盛魁应当返还罗鸿、姚玲菊的门面，现周盛魁拒绝将门面交还，并继续占用，其行为已经构成违约，并造成了罗鸿、姚玲菊的损失，该损失额相当于周盛魁逾期腾房占用使用费（参照合同约定的租金标准计算），即11158元（自2017年2月2日计算至2017年3月1日，顺延照计）。故对罗鸿、姚玲菊要求周盛魁返还门面并赔偿的诉讼请求，予以支持，周盛魁的答辩理由不成立，不予采纳。罗鸿、姚玲菊要求周盛魁恢复墙体、墙面和五扇卷闸门，因该墙体系周盛魁在装修过程中按照经营需要进行的改装，罗鸿、姚玲菊在周盛魁改装过程中，对该行为予以默认，且双方在合同中也约定对装修按照来修去丢的原则进行处理，因此，对罗鸿、姚玲菊要求周盛魁恢复墙体、墙面和五扇卷闸门的诉讼请求，不予支持。周盛魁反诉称其停业损失有26500元，但在租赁合同到期前，双方并未达成续租合同，因此，周盛魁应当负有归还罗鸿、姚玲菊门面的义务，周盛魁要求罗鸿、姚玲菊赔偿其26500元停业损失的反诉请求缺乏充分证据证明，不予支持，罗鸿、姚玲菊的答辩理由成立，予以采纳。周盛魁的财物损失6600元，鉴定费4000元，该反诉请求，因周盛魁不能提供充分证据证明系罗鸿、姚玲菊造成的，对该反诉请求，不予支持，罗鸿、姚玲菊的答辩理由成立，予以采纳。周盛魁要求确认合同第五条无效，该条款系双方约定，没有违反法律的禁止性规定，周盛魁也不能提供证据证明该条款无效，对该反诉请求，不予采纳。周盛魁支付的2万元押金，因其尚欠罗鸿、姚玲菊占用门面的租金未支付，该2万元与周盛魁已经转账给罗鸿、姚玲菊的6.7万元，共计8.7万元，双方另行结算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周盛魁自判决生效之日起15日内将邵阳市双清区东风路商业步行街B区东栋两间门面［产籍号：14254675－036－0302（0001025）14254675－036－0302（0001026）］返还给罗鸿、姚玲菊；二、周盛魁自判决生效之日起10日内支付罗鸿、姚玲菊44632元（自2017年2月2日计算至2017年6月1日，顺延照计）；三、驳回罗鸿、姚玲菊的其他诉讼请求；四、驳回周盛魁的反诉请求。案件受理费880元，反诉费314元，共计1194元，由周盛魁承担。二审期间，周盛魁提交了司法鉴定申请书、延期举证申请书等14份证据，拟证明原审程序违法。本院认为，上述14份证据与本案没有关联性，不予采信。本院经审理查明，门面租赁合同第二条约定：合同到期后，罗鸿、姚玲菊有权无条件收回门面。合同期满后，如果罗鸿、姚玲菊门面自己的不经营继续出租，在同等条件下应优先把门面租给周盛魁。2017年2月7日，罗鸿锁了出租的门面。2017年2月13日上午，罗鸿在社区和大汉公司保安部的见证下，找来开锁人员打开其出租给周盛魁的门面，要求工人对门面内货物进行了清整、装箱、打包，没有损坏货物和将货物搬出门面。2017年2月19日，周盛魁继续营业。现仍在营业中。本院经审理查明的其他事实与一审认定的一致。上述事实，有经查证属实的当事人陈述、房权证、门面租赁合同、公证书、律师函、接处警案（事）件登记表、邵阳市东风路办事处东风路社区居民委员会的证明、证人证言、视听资料、评估鉴定意见书等证据在卷证实，可以认定本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本院评析如下：一、关于续租关系是否成立。罗鸿、姚玲菊与周盛魁签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同规定履行合同约定的义务。门面租赁合同第二条明确约定了罗鸿、姚玲菊如自己经营，合同期满后有权无条件收回门面，现该合同于2017年2月1日期满，罗鸿、姚玲菊于2016年12月20日即向周盛魁送达了收回门面自己经营的律师函，并对该送达进行了公证，足以证明罗鸿、姚玲菊无意与周盛魁签订续租协议，双方的门面租赁合同权利义务关系于2017年2月1日已经终止。周盛魁主张续租关系成立，对该主张负有举证义务，周盛魁虽然提供了6.7万元的汇款凭证和店员曾小林等人的证言，但是由于姚玲菊收到6.7万元后立即表示不续租并报警，店员曾小林与周盛魁存在利害关系，汇款凭证与证人证言又均系间接证据，并不足以证明双方存在关于续租期限、租金等明确具体的要约以及罗鸿、姚玲菊同意续租的意思表示，双方并未就门面续租达成合意，门面续租关系没有成立。门面租赁合同终止后，罗鸿、姚玲菊有权依法请求周盛魁返还门面。二、关于周盛魁的损失赔偿问题。周盛魁诉讼过程中申请对其损失进行鉴定，花费鉴定费4000元，由于一审法院没有采纳鉴定意见，一审法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由该鉴定费其自行负担，没有认定为罗鸿、姚玲菊给其造成的损失，符合法律规定。罗鸿、姚玲菊在门面租赁合同终止后，基于对门面物权的行使，虽然锁过门面，并在他人见证下打开门面清理周盛魁的货物，但系周盛魁拒不返还门面的情况下所为，从行为的手段、方式、程度等方面综合考察，具有自助行为的性质，不宜认定为侵权，不应赔偿周盛魁的停业损失。周盛魁在使用门面过程中对门面进行了墙体改装，与周盛魁租赁大汉公司的门面相通，罗鸿对其门面上锁是对其物权的行使，不能认定罗鸿同时关了周盛魁租赁大汉公司的一间门面。周盛魁并不能提供充分的证据证明其财物损失系罗鸿、姚玲菊侵权造成的。故一审没有判决罗鸿、姚玲菊赔偿周盛魁的停业损失、财产损失并无不当。三、关于押金和租金的判决。周盛魁已支付的押金2万元和于2017年2月5日转账给姚玲菊的6.7万元，因其没有依法提起反诉，不属于本案审理范围。且周盛魁占用罗鸿、姚玲菊的门面至今，双方可另行依法处理，并不导致周盛魁权利丧失。四、关于一审程序。周盛魁对其上诉提出的一审法院审判程序存在程序违法的情形，但其没有提供充分的证据证明，且其主张的程序违法事项不属于民事诉讼法规定应当发回重审的严重违反法定程序的情形，故原审审判程序合法，对周盛魁的实体权利并无不当影响。综上，周盛魁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1915元，由上诉人周盛魁负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖高飞审 判 员 钟抗迪审 判 员 黄彧言二〇一七年八月三十一日代理书记员 刘诗卉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”