（2016）浙0110民初14099号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
林浩与浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林浩,浙江现代商贸物流发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初14099号原告：林浩，男，汉族，1981年1月25日出生，住福建省连江县。委托代理人：吴质强，浙江匡智律师事务所律师。被告：浙江现代商贸物流发展有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路1号1幢3层301、302室。法定代表人：章鹏飞，董事长。委托代理人：何杭生，男，汉族，1950年5月21出生，该公司员工，住浙江省杭州市下城区。原告林浩为与被告浙江现代商贸物流发展有限公司（以下简称现代商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年10月11日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。期间，原告林浩就承租房的装修损失于2016年12月27日申请司法评估，本院予以准许，2017年5月26日司法评估结束。本院于2016年11月8日、12月6日，2017年6月23日对本案进行了公开开庭审理，原告林浩及其委托代理人吴质强，被告现代商贸公司委托代理人何杭生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林浩起诉称：2015年6月3日，原告林浩与被告现代商贸公司签订《意向协议书》，该协议书的第三条约定：“甲方（被告）在与乙方（原告）营业前配合办理相关证件，公司执照、餐饮许可证、消防、环保、营业执照”等相关证件。2015年6月15日，原告林浩与被告现代商贸公司签订《营业房（摊位）租赁合同》，原告林浩承租被告现代商贸公司位于杭州农副产品物流中心浙江食品市场二楼建筑面积600㎡营业房，用于食品加工、配送经营，租金180000元/年，租期5年，其中前18个月为免租金优惠使用。同日，原告林浩又与杭州农副产品物流中心浙江食品市场签订《营业房（摊位）管理合同》，并向其缴纳了管理费15000元。合同签订后，原告林浩依约交付租金350000元及管理费15000元，并于2015年8月至11月，进行承租房的装修，总计花去装修费六十余万元。然而，原告林浩在办理经营所需各项证照的过程中得知，承租的营业房属于违章建筑物，不能用以办理经营所需各项证照，导致原告林浩房屋租赁目的不能实现，经济损失巨大。为此，原告林浩提起诉讼，要求：1、与被告现代商贸公司解除租赁合同；2、被告现代商贸公司返还已付租金350000元、物业管理费15000元，并支付违约金54000元;3、被告现代商贸公司赔偿原告林浩投入装修的经济损失600000元；4、本案诉讼费由被告现代商贸公司承担。后在诉讼中，原告林浩将其诉讼请求变更为：1、确认与被告现代商贸公司签订的租赁合同无效；2、被告现代商贸公司返还租金350000元、物业管理费15000元，并支付违约金54000元;3、被告现代商贸公司赔偿原告林浩投入装修的经济损失600000元；4、本案诉讼费由被告现代商贸公司承担。为证明所诉事实，原告林浩向本院提交证据如下：1、浙江现代商贸物流发展有限公司营业房（摊位）租赁合同1份（原件）、杭州农副产品物流中心浙江食品市场营业房（摊位）管理合同1份（原件），用以证明原告林浩与被告现代商贸公司之间的营业房（摊位）租赁事实；2、收据3份（原件）、POS机票据3份（原件），用以证明原告林浩已向被告现代商贸公司交付租金350000元、物业管理费15000元的事实；3、意向协议书1份（原件），用以证明被告现代商贸公司在与原告林浩签订营业房（摊位）租赁合同之前承诺可以办理各项经营证件的事实；4、营业房的装修照片28张（打印件），用以证明原告林浩对所租的营业房（摊位）进行了实际装修的事实；5、市场监督管理局查封涉案场所决定书1份（原件），用以证明原告林浩无法从事食品加工、配送是因被告现代商贸公司无法提供房屋产权证明导致的事实；6、市场名称登记证1份（复印件盖章确认），用以证明被告现代商贸公司超经营范围与原告林浩签订租赁合同，其行为存在重大过错的事实。7、经申请司法评估而作出的资产评估报告1份（原件），用以证明原告林浩承租的经营用房进行装修以及添置设施的经济损失计人民币533748元的事实。被告现代商贸公司答辩称：2015年6月15日签订的租赁合同约定，原告林浩应向被告现代商贸公司交纳租金630000元，首付350000元，尾款应在1年内付清，但原告林浩未依约付清，首先违反了合同约定，依约应向被告现代商贸公司支付年租金30%的赔偿金。被告现代商贸公司出租原告林浩的营业房（摊位）属于合法建造的临时建筑，有效至2017年1月，原告林浩认为该营房属于违章建筑没有依据。原告林浩诉称经营所需的各项证照无法获得审批，其中食品配送项目是可以办理证照的，至于食品加工项目有特殊要求，是因原告林浩自身原因造成该项目没有获批准，与承租房是否属合法建筑物没有关联性，作为被告现代商贸公司对办理营业执照等证照是协助和配合，主要责任在于原告林浩。原告林浩诉称装修损失六十余万元，没有原始凭证证明，其装修方案事先未经被告现代商贸公司认可，而所作的司法鉴定报告，其中所评的添置设施不应列入租赁装修损失赔偿范围。综上，法院依法应当驳回原告林浩的诉讼请求。为证明所诉事实，被告现代商贸公司向本院提交证据材料如下：1、杭州市余杭区临时建设工程规划许可证1份（原件），用以证明原告林浩承租的被告现代商贸公司位于杭州农副产品物流中心浙江食品市场建筑面积600㎡营业房是经过审批的合法临时建筑物的事实。上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：（一）原告林浩提交的证据，被告现代商贸公司对第1、2、3、5、6、7项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第4项证据的真实性、关联性均不予认可，本院经审核，认为该组证据结合原告林浩的第7项证据，应予以认定相互印证的事实。（二）被告现代商贸公司提交的第1项证据，原告林浩对其真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事实如下：2015年6月15日，原告林浩与被告现代商贸公司签订《营业房（摊位）租赁合同》，主要约定：原告林浩承租被告现代商贸公司位于杭州农副产品物流中心浙江食品市场建筑面积600㎡营业房，用于食品加工、配送经营，租金180000元/年，租期自2015年9月1日至2020年8月31日计5年，其中前18个月为免租金优惠使用，原告林浩应向被告现代商贸公司交付总租金计人民币630000元，首付350000元，尾款280000元应于1年内付清，逾期支付租金，则支付年租金30%的赔偿金。同日，原告林浩又与杭州农副产品物流中心浙江食品市场签订《营业房（摊位）管理合同》，约定原告林浩向市场缴纳了管理费15000元。前述合同签订后，原告林浩依约交付租金350000元及管理费15000元，并于同年8月至11月进行承租房的装修和购置经营设施。但此后，原告林浩在办理经营所需各项证照的过程中，不能办齐各项经营证照，无法展开正常经营，同时原告林浩认为承租的营业房是违章建筑物。因此，原告林浩提起诉讼，要求判如所请。另查明，原告林浩承租的600㎡营业房，系于2013年1月7日经杭州市规划局余杭规划分局“（2013）余临规证01501001号”批准建造的临时建筑物，有效使用期限为2年，至2015年1月7日止，而此后至本案辩论终结前未曾取得后续合法批准手续；原告林浩在承租该600㎡营业房后进行的装修和设施添置，经委托浙江荣成资产评估有限公司进行司法评估，该公司出具“浙荣成评字[2017]第30号”资产评估报告，结论：装修残值为401881元，设施残值为131867元。本案经开庭审理，多次调解，双方未成达成调解协议。本院认为：原告林浩与被告现代商贸公司签订的租赁合同所涉经营用房，系经批准建造的合法临时性建筑物，但在该临时性建筑物有效使用期限届满后，被告现代商贸公司就该临时性建筑物延续有效使用未能取得建设主管部门批准，从而导致双方签订的租赁合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应予以确认无效，因该合同无效而取得的财产，依法应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，现被告现代商贸公司已收取的原告林浩的租金应于退还，而原告林浩因承租进行的房屋装修和设施购置经济损失，基于被告现代商贸公司提供临时性建筑物未获批准延续有效使用，其存在怠于履行义务，存在主要过错，应负主要赔偿责任，但原告林浩因租赁房屋缺乏必要的审慎，亦负有一定责任。至于原告林浩主张的违约金，因所签合同无效，因而其违约主张，缺乏依据；而原告林浩主张的管理费，因并不属于本案租赁合同范围，应另行处理。此外，被告现代商贸公司辩称的营业房装修中购置的经营设施问题，因这些经营设施，均为经营所需，且固定于营业房专用，应列入装修赔偿范围，与此同时，因该经营设施中的货梯和风机在撤移后有剩余价值，而其余因撤移已无价值，在计算具体经济损失时，应予以一并考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告林浩与被告浙江现代商贸物流发展有限公司于2015年6月15日签订的《营业房（摊位）租赁合同》无效；二、被告浙江现代商贸物流发展有限公司返还原告林浩租金人民币350000元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告浙江现代商贸物流发展有限公司支付原告林浩装修及设施经济损失人民币373623元，于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告林浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6986元，由原告林浩负担1835元、被告浙江现代商贸物流发展有限公司负担5151元，原告林浩应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江现代商贸物流发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员 王富无异二0一七年八月三十一书记员 沈 海 华 来源：