（2017）京03民终10374号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-09
案件名称
王秀红与郝雪峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郝雪峰,王秀红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终10374号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝雪峰，男，1980年9月20日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王秀红，男，1974年7月16日出生，住河南省西平县。委托诉讼代理人：张海林，男，1983年10月16日出生，住河南省滑县。上诉人郝雪峰因与上诉人王秀红房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初26562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郝雪峰，上诉人王秀红及其委托诉讼代理人张海林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝雪峰上诉请求：撤销一审判决第四项，改判王秀红向郝雪峰支付违约金13200元；撤销一审判决第五项、第六项，改判郝雪峰不向王秀红支付违约金、不退还押金。同意一审判决第一项、第二项、第三项、第八项。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.一审判决确认了郝雪峰的合同解除权，却把合同解除时间定在判决生效之时，违反《合同法》规定。合同解除日应为郝雪峰解除权行使之日或者起诉立案之时。2.王秀红存在擅自转租、欠费超500元、逾期腾房三项违约行为，各自对应一个月违约金，一审判决却只对王秀红两次拖欠租金的违约行为进行了确认并确定了违约金数额，对于转租和欠费超500元的违约行为未予认定，对逾期腾房未判付违约金，存在漏判。3.根据朝阳区教委的《2017年非本市户籍适龄儿童少年在朝阳区接受义务教育证明证件材料审核标准》，配合办理居住证义务的最晚履行时限为5月17日，该日期在王秀红欠租之后，3月10日前郝雪峰拒绝提前“协助办理居住证”因未到义务最后履行期限不构成事实违约，因非合同主要义务而不构成预期违约。截至2017年3月10日王秀红欠租日为止，郝雪峰没有耽误王秀红孩子上学问题，无论王秀红孩子上学成功与否，郝雪峰均无责。且郝雪峰于2017年2月15日正式短信通知王秀红按照合同第11.2条约定的“提前30天通知无违约金解约”条款解除合同，王秀红拒绝解除合同的行为已经构成根本违约，3月10日之后郝雪峰拒绝协助办理居住证乃出于行使对王秀红拖欠房租的先履行抗辩权。合同未约定协助办理居住证义务的违约金，也没有证据证明王秀红由此产生的相应损失。一审法院并未查清王秀红孩子是否入学成功，对关键争议焦点居住证办理的最后期限进行模糊处理，存在错判。4.本案不适用违约金酌减的情况，应调高违约金。王秀红有主观恶意，一直占用房屋，利用诉讼拖延腾房获得了超额利益；而郝雪峰长时间不能实现合同权益，损失和风险一直在持续增加。郝雪峰主张的违约金低于合同约定、本就比较保守，王秀红利用郝雪峰缺乏及时有效的公权力救济的困境藐视合同条款。一审判决降低违约金将产生不良社会示范效果。王秀红辩称，不同意郝雪峰的上诉请求、事实和理由。郝雪峰违约在先，在合同履行期间强行堵锁芯、断电，阻止王秀红使用房屋，不按照合同约定配合王秀红办理孩子上学的相关手续，因郝雪峰行为导致租赁房屋无法正常使用，所以王秀红不同意支付租金及相应的违约金。王秀红上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判王秀红不支付房屋占用费和违约金。同意一审判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项、第八项。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，郝雪峰违约在先，不履行自己的合同义务，未配合王秀红办理孩子上学相关手续。合同履行期间内郝雪峰故意阻止王秀红正常使用涉案房屋，经常更换房屋门锁，拉闸断电。根据《合同法》第六十七条的规定，王秀红有权拒绝其后的履行义务。其次，王秀红不同意支付郝雪峰租金及房屋占用费，因郝雪峰阻止王秀红使用房屋，导致王秀红不能实际居住。根据《合同法》第二百一十六条的规定，因郝雪峰更换锁芯、断电等行为导致租赁物无法正常使用，郝雪峰应当将收取的租金全部退还。二、郝雪峰违反了《住房租赁和销售管理条例》第七条、第十五条的规定。郝雪峰辩称，不同意王秀红的上诉请求、事实和理由。王秀红所述没有事实和法律依据。第一，王秀红拖欠房租，构成根本违约，郝雪峰没有违约，一审认定因郝雪峰未配合办理手续构成重大违约错误。第二，王秀红一直占有、使用房屋至今，半年前郝雪峰发现房屋被改造成员工宿舍、群租房，并受到邻居投诉。郝雪峰已经半年之久未进入房屋，无从得知房屋的真实用途。第三，郝雪峰没有妨碍王秀红使用房屋的行为。王秀红所说的堵锁芯、断电的情况，郝雪峰对情况不了解、对真实性不评价，王秀红存在不诚信诉讼之嫌。第四，王秀红曾以各种手段胁迫郝雪峰，试图侵入郝雪峰住宅、并有谩骂等行为，郝雪峰多次报警将其驱离。郝雪峰向一审法院起诉请求：1.解除双方租赁合同；2.王秀红立即腾房；3.王秀红向郝雪峰支付三个月违约金13200元；4.王秀红向郝雪峰支付从2017年3月11日至实际腾房之日的房租以及腾房之前的水电等费用，占用费标准为每月4400元。王秀红向一审法院反诉请求：1.继续履行合同；2.要求郝雪峰向王秀红提供房屋产权证原件、郝雪峰身份证原件用以配合王秀红办理居住证；3.要求郝雪峰赔偿违约金4400元。一审法院认定事实：2016年3月6日，甲方郝雪峰作为出租人与乙方承租人王秀红签订北京市房屋租赁合同。主要内容是：由王秀红承租郝雪峰名下位于朝阳区北苑×号房屋，租赁期限为2016年3月11日至2019年3月10日，共计三年，租金标准为每月4400元，支付方式为押一付三。王秀红有下列情形之一的，郝雪峰有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达7日的；欠缴各项费用达500元的；擅自将房屋转租给第三人的。双方在第十一条其他约定事项中约定：乙方孩子上学相关手续事宜，甲方应积极配合，费用乙方承担。庭审中，郝雪峰为证明自己的主张提交了北京市房屋租赁合同、房屋产权证书、王秀红历次支付租金的转账记录、郝雪峰进入租赁房屋中拍摄的居住人陈某的照片、水表、燃气表、物业费发票的照片，以证明王秀红拖欠租金、擅自转租、欠费达500元以上，郝雪峰有权解除房屋租赁合同，要求王秀红腾房并支付三个月租金作为违约金。郝雪峰还提交了网上关于办理居住证时间的新闻截图，证明其配合王秀红办理居住证的时间还未到，不存在违约的情况。经庭审质证，王秀红对于郝雪峰提交的所有证据的真实性均予以认可，对于租金转账记录、房屋中陈某的照片、水表、燃气表、物业费发票、网上截图的证明目的不予认可。关于转账记录，王秀红是在2016年9月11日打的款，第二天到账，不存在迟交租金一天，后续租金是交到2017年3月10日，之后就没有再交，没交的原因是因为郝雪峰不配合王秀红办理居住证，所以就没有交。关于出租房屋中的陈某，是王秀红爱人的亲姨，不存在转租，郝雪峰强行进入房屋并拉电闸，将陈某打倒在地，后王秀红报警，并要求郝雪峰来处理。关于水表、燃气表、物业费发票，王秀红认为水费应当由物业上门收取，但是物业从来没有上门收取过任何费用，并不是王秀红拒交，如果是王秀红使用的王秀红愿意交费。对于网上关于办理居住证时间的新闻截图，该条文说明暂住证已满六个月就可以办理居住证，王秀红的孩子2017年5月1日就开始提交上学手续，但是政府规定在2016年12月之前办理完居住证的人的孩子才可以在今年办理入学手续，如果没有办理居住证，孩子当年就上不了学，超龄入学还需要出具其他证明，王秀红需要提前办理居住证，如果今年三月办理居住证，孩子今年就上不了学就算超龄入学了。庭审中，王秀红为证明自己的主张提交了微信及短信截屏，证明王秀红在2016年11月3日就要求郝雪峰配合办理居住证，郝雪峰一直推脱，直到2017年2月拒绝办理，郝雪峰不履行合同义务属于违约。王秀红还提交了其到郝雪峰家门口与郝雪峰及郝雪峰父母交涉的谈话录音，证明2017年2月25日王秀红找郝雪峰要求其配合提供房屋证件办理居住证，并且提着礼物到郝雪峰家商谈此事，郝雪峰拒绝开门，并表示要砍死王秀红。经庭审质证，郝雪峰对于微信、短信截屏真实性认可，但是认为该截图不完整。郝雪峰对于录音不认可，认为录音经过剪辑，王秀红对郝雪峰的威胁语句被剪辑掉了。一审法院认为，郝雪峰与王秀红签订的北京市房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行自己的义务。根据双方签订的北京市房屋租赁合同第八条第（四）款第1项，如承租人不按照约定支付租金达7日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。双方约定于2017年3月11日王秀红支付下一期租金，王秀红自认从3月11日起至今仍未支付租金，欠租超过7天，郝雪峰要求解除合同并要求王秀红腾退房屋、支付水电等费用的请求，符合事实与法律规定，法院予以支持。关于王秀红需要承担的除租金及占用费之外的费用，根据双方合同第五条的约定，应为除供暖费、物业管理费之外实际发生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁水费、卫生费、上网费、车位费和室内设施维修费。根据郝雪峰提交的转账记录，2016年9月12日王秀红向郝雪峰支付下一期三个月租金，晚于双方合同约定的支付租金的2016年9月11日一天，另外，王秀红也自认从2017年3月11日至今未支付租金，上述两次拖欠租金应认定为违约，对于郝雪峰要求王秀红支付违约金的请求，法院予以支持。关于王秀红要求郝雪峰向王秀红提供房屋产权证原件、郝雪峰身份证原件用以配合王秀红办理居住证并支付违约金的问题。根据双方签订的北京市房屋租赁合同中第十一条明确约定乙方（王秀红）孩子上学相关手续事宜，甲方（郝雪峰）应积极配合，郝雪峰有协助王秀红办理居住证、配合王秀红孩子上学事宜的义务。郝雪峰庭审中答辩认为协助王秀红办理居住证只要在三月下旬之前就可以，但在双方今年2月的短信中郝雪峰明确拒绝配合王秀红办理，且立案至庭审均已过三月下旬，郝雪峰亦未表明愿意配合王秀红办理居住证，证明郝雪峰已拒绝履行该项义务，应视为违约，亦应承担违约责任，王秀红要求郝雪峰支付违约金，法院予以支持。因法院支持解除该房屋租赁合同，王秀红要求郝雪峰向王秀红提供房屋产权证原件、郝雪峰身份证原件用以配合王秀红办理居住证的请求，法院不予支持。关于双方违约金的数额，基于双方各自违约责任之轻重以及公平、对等的原则，法院酌情确定王秀红赔偿郝雪峰违约金四千五百四十六元，郝雪峰赔偿王秀红违约金四千四百元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，一审法院判决：一、郝雪峰与王秀红于二〇一六年三月六日签订的北京市房屋租赁合同于判决生效之日解除。二、王秀红于判决生效之日起十日之内腾退朝阳区北苑×号房屋给郝雪峰。三、王秀红于判决生效之日起十日内按照每月四千四百元的标准支付郝雪峰自二〇一七年三月十一日起至北京市房屋租赁合同解除之日止的租金，并按照每月四千四百元的标准支付自双方北京市房屋租赁合同解除之日第二天起至实际腾退房屋之日的房屋占用费，房屋实际腾退之日前所有实际发生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁水费、卫生费、上网费、车位费和室内设施维修费均由王秀红承担。四、王秀红于判决生效之日起十日内赔偿郝雪峰违约金四千五百四十六元。五、郝雪峰于判决生效之日起十日内赔偿王秀红违约金四千四百元。六、郝雪峰于判决生效之日起十日内返还王秀红租房押金四千四百元。七、驳回郝雪峰其他诉讼请求。八、驳回王秀红其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝雪峰向本院提交：1.顺丰快递单、微信短信截图、王秀红通过顺丰快递向郝雪峰发送的告知书复印件，证明王秀红胁迫郝雪峰；2.政府网上服务平台的网页截屏打印件，该打印件下方的网址指向政务网站，证明王秀红仍可以办理居住证。王秀红针对上述证据材料发表如下质证意见：1.证据1不属于法律规定的新证据，认可证据1的真实性，不认可证明目的。王秀红确实发过该告知书，但是是为了和解而发，不存在敲诈勒索。2.对证据2的真实性不认可，该打印件未加盖公章，关联性不认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为，郝雪峰与王秀红在履行房屋租赁合同过程中是否存在违约行为以及应承担的违约责任。根据本案已查明的事实，双方于租赁合同第十一条第一款中约定了郝雪峰有义务积极配合王秀红办理孩子上学的相关手续，但并未约定具体的办理期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。王秀红自2016年11月起开始要求郝雪峰配合办理孩子上学所需的居住证，但郝雪峰以没有提前办理的必要为由未予配合办理。因配合办理相关手续应以需方根据自身需求提出要求，而作为履行配合义务的一方应在办理条件具备时无条件配合需方办理。郝雪峰在王秀红数次催促下以未到履行期限为由拒绝办理，违反了双方约定的合同义务，应构成违约。虽然合同未对不配合办理手续的违约行为后果约定违约责任的具体承担方式，但根据合同的相关条款及对等原则，一审法院判决郝雪峰向王秀红支付相当于一个月租金的违约金并无不当，本院予以维持。关于租金支付情况，双方一致确认王秀红已经支付的租金截止至2017年3月10日，后续未再交纳租金，且涉案租赁房屋仍由王秀红占用。虽然王秀红辩称其未按合同约定交纳租金的理由为郝雪峰不履行合同义务，但王秀红不履行租金交纳义务的行为不符合《中华人民共和国合同法》规定的不安抗辩或者同时履行抗辩的情形，因此其行为亦构成违约，一审法院对此认定正确，本院予以维持。一审法院根据王秀红未履行支付租金义务的违约情形酌情确认其应支付的违约金亦无不妥，本院予以维持。郝雪峰主张王秀红将房屋转租，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。郝雪峰主张王秀红欠缴水、电、气等能源费用及卫生费、有线电视费用，因双方未约定上述费用的交费期限，郝雪峰亦未提供证据证明上述费用经有关单位催缴，因此其主张王秀红存在欠费的违约事实不能成立，上述费用发生在王秀红租赁或者占用期间内的，可于双方交接房屋时据实结算。鉴于王秀红于二审期间同意解除双方的房屋租赁合同，亦同意腾退房屋，本院对此不持异议。关于王秀红占用房屋期间的租金或者占用费，因郝雪峰于一审中主张解除合同符合合同约定及法律规定，王秀红反诉要求继续履行合同的理由不成立，且其未提出交接房屋的主张，故王秀红占有房屋期间的租金及合同解除后的占用费应由王秀红负担，一审法院对此判决正确，应予维持。因一审判决对双方各自应承担的违约金、租金及实际发生的各项费用作出认定，故郝雪峰收取的押金不再抵扣租金、违约金及相关使用费，应予全额返还，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上，郝雪峰、王秀红的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费560元，由王秀红负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费25元，由郝雪峰负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费1170元，由郝雪峰负担50元（已交纳），由王秀红负担1120元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 黎审 判 员 陈 静代理审判员 张 弘二〇一七年八月三十一日法官 助理 张日广书 记 员 高 媛 来自